Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2016 г. N 15АП-22415/15

город Ростов-на-Дону

10 марта 2016 г.

дело N А32-24394/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны, Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2015 по делу N А32-24394/2015 по иску индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны, Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета" к муниципальному образованию г. Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи о понуждении изменить договор аренды земельного участка, принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна (далее - предприниматель), Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс", Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Планета" обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, в котором просят исключить из договора аренды от 04.05.2011 земельного участка, расположенного по адресу: г. Сои, Лазаревский район, мкр. Вардане, в районе пансионата "Шексна", уч. N 15, отдельные положения в части:

1) пункта 1.1 в отношении слов "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок";

2) пункта 3.2 договора в отношении слов "При этом недовнесенная сумма арендной платы, установленная по результатам торгов, подлежит оплате в полном объеме";

3) пункта 4.1.5 в отношении слов "отказываться от исполнения договора в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в том числе при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором, а также при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, при невнесении арендной платы более 6 месяцев, и иных случаях предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации".

Истцы полагают, что пункт 1.1 договора предполагает неоднозначное толкование в части того, обязан ли арендодатель передать земельный участок арендатору, либо участок уже передан, либо он передан в момент подписания договора. Полагают, что толкование должно осуществлять в пользу арендатора как предполагающее соответствующую обязанность арендодателя. Если же воспринимать указанный пункт как документ о передаче земельного участка, то он не соответствует действительности.

Полагают, что пункт 3.2 договора содержит незаконное требование об оплате арендной платы после выкупа арендованного имущества.

Также полагают, что пункт 4.5.1 договора противоречит п. 9 ст. 22 ГК РФ и типовому договору аренды, утвержденному постановлением главы г. Сочи от 07.07.2004 N 1169, поскольку договор аренды, заключенный на срок более 5 лет не может быть прекращен односторонним внесудебным отказом от его исполнения.

Истцы полагают указанные условия договора несправедливыми, ссылаясь на затруднительность согласования положений договора при его заключении, в связи с чем просят исключить данные условия из договора.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что истец не представил доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора, повлекшего для истца такой ущерб, что истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и не представил доказательств того, что оспариваемые условия договора противоречат каким-либо нормативно-правовым актам РФ.

Условие о передаче земельного участка арендатору соответствует положениям статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возражения истца в части нарушения его прав условием п. 1.1 договора не лишают его возможности требовать в судебном порядке передачи ему земельного участка либо предъявления требований о нечинении препятствий.

Суд не усмотрел противоречий положения п. 3.2 договора требованиям действующего законодательства, а возражения арендатора в части необходимости оплаты арендной платы после выкупа арендованного имущества счел основанными на ошибочном толковании указанного пункта, отметив, что исходя из буквального прочтения указанного пункта договора, речь идет об оплате недовнесенной суммы арендной платы за период пользования имуществом до его выкупа.

В части возражений истца об основаниях арендодателя для досрочного отказа от договора суд не нашел противоречий действующему законодательству, поскольку такие основания предусмотрены действующим законодательством, перечень таких оснований является открытым, а, следовательно, может быть указан в качестве условий заключаемого договора. И в любом случае, арендатор не лишен возможности оспаривать отказ от договора со стороны арендодателя, если полагает такой отказ незаконным.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истцы обжаловали его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Заявители жалобы отмечают, что основанием обращения в суд с требованием об изменении договора аренды по настоящему делу является не только неясность договора, но и его несправедливость в форме нарушения им баланса интересов сторон, которое подтверждается нарушением его условиями норм ГК РФ и ЗК РФ о договоре аренды земельного участка, которые устанавливают баланс интересов сторон. Истец указывает также на нарушение спорными условиями договора императивных норм закона.

В части пункта 1.1 полагает, что возможно троякое толкование. Так, если суд истолкует его, как содержащий обязанность передать земельный участок арендатору и не содержащий указания на то, что эта обязанность уже выполнена - суд должен отказать в удовлетворении требования об изменении п. 1.1; если суд истолкует его как не содержащий обязанность передать земельный участок арендатору суд должен признать его не соответствующим ст. 606 ГК РФ и изменить его; если суд истолкует его как факт о передаче земельного участка, подтверждающий передачу земельного участка 04.05.2011 г., то он должен признать его не соответствующим действительности, т.к. эта передача подтверждается только этим документом о передаче (договором), а договор на 04.05.2011 г. не был подписан, так как только 05.05.2011 г. был выслан арендодателем арендатору в г. Воронеж, что подтверждается письмом департамента имущественных отношений от 05.05.2011 г.

В части требований по пункту 3.2. договора отмечает, что из текста данного пункта следует, что довносится арендная плата за весь установленный договором аренды срок аренды, а не за фактический срок до заключения договора купли-продажи земельного участка или нового договора аренды земельного участка для эксплуатации построенного жилого дома. Полагает, что при досрочном расторжении договора аренды аванс арендной платы должен быть возвращен,

В части требований по пункту 4.5. договора указывает, что "право на отказ от договора аренды предусматривает согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ внесудебное расторжение договора аренды, что предусматривает п. 9 ст. 22 ЗК РФ п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05г. N 11 и п. 4.1.1. типовой формы договора аренды утвержденный постановлением главы г. Сочи от 07.07.04г. N 1169". Также отмечает, что возможность оспаривания фактического отказа от договора аренды, на которую указал суд первой инстанции, есть самостоятельный способ защиты, истцом избран иной способ.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание не явились представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 04.05.2011 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и Комаровой С.В. (арендатор) по результатам торгов подписан договор N 4900006709, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 516 кв.м с кадастровым номером 23:49:0121002:0213, имеющий адрес: г. Сочи, Лазаревский район, мкр. Вардане, в районе пансионата "Шексна", уч. N 15 для индивидуального жилищного строительства.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на последнем листе договора, дата регистрации 01.07.2011 и выписка из ЕГРП от 02.10.2015.

В соответствии с пунктом 2.1, договор заключен сроком на 10 лет - с 05.05.2011 до 05.05.2021.

По мнению истцов, оспариваемые условия договора являются неясными, несправедливыми, противоречащими действующему законодательству, нарушают его права, как арендатора.

Легитимация ВРООИ "Импульс" и ВРООИ "Планета", по мнению истцов, обеспечена заключением истцами договора о совместной деятельности от 01.03.2015, вкладом товарища по которому является право аренды спорного участка.

В рамках дела N А32-41912/2014 предприниматель Комарова Светлана Валериевна ранее обращалась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи и администрации города Сочи (далее - департамент, администрация) о признании недействительными пункта 1.1 договора от 04.05.2011 N 4900007609 аренды земельного участка площадью 516 кв. м с кадастровым номером 23:49:0121002:0213, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, микрорайон Вардане, в районе пансионата "Шексна", уч. N 15 (далее - договор аренды, земельный участок), предусматривающего, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, пункта 3.2 договора аренды, определяющего, что недовнесенная сумма арендной платы, установленная по результатам торгов, подлежит оплате в полном объеме, и пункта 4.1.5 договора аренды, которым арендодателю в ряде случаев предоставлено право на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.01.2016, исковое требование об изменении договора аренды оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части исковых требований заявителю отказано. Судебные акты мотивированы пропуском предпринимателем срока исковой давности по требованиям о признании части договора аренды недействительной, соответствием оспариваемых условий нормативно-правовой базе, действующей в момент заключения договора аренды, наличием в действиях истца признаков злоупотребления правом, несоблюдением предпринимателем досудебного порядка внесения изменений в договор аренды.

Комаровой С.В. в адрес администрации г.Сочи 12.03.2015 направлено требование об изменении вышеуказанных пунктов договора путем исключения из них обозначенных положений.

Поскольку предложение арендатора арендодателем не принято, истцы обратились с настоящими требованиями об изменении договора аренды путем исключения из него вышеуказанных условий договора как несправедливых, неясных и незаконных.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16"О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статья 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, содержащиеся в пункте 1.1 договора слова о том, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с последующей индивидуализацией объекта аренды описывают предмет договора аренды, исключение данных слов из договора лишит договор предмета, в силу чего невозможно.

Наличие между сторонами спора о моменте исполнения обязанности арендодателя по передаче участка арендатору не является поводом к изменению договора, а подлежит установлению как обстоятельство, входящее в предмет доказывания по конкретному спору, например, о взыскании арендной платы, о расторжении договора и пр.

Данное договорное условие не может быть признано несправедливым, поскольку не содержит в себе ссылку на какую-либо конкретную дату исполнения обязанности арендодателя и никоим образом не лишает ни арендатора, ни арендодателя права доказывать фактическую дату получения земельного участка.

Пункт 3.2 договора в оспариваемой части не может быть оценен как несправедливый, поскольку договор заключен на торгах в форме аукциона. Победитель аукциона определялся именно по возможности предложить и уплатить наибольшую цену. Цель арендодателя обеспечить поступление в бюджет соответствующих сумм согласно срокам оплаты, определенным в договоре (90% суммы вносится фактически к моменту начала срока аренды). Условия абзацев 5 и 6 данного пункта являются для арендодателя гарантией того, что арендатор обеспечит аренду в заявленный при участии в торгах срок и на заявленных условиях, поскольку в противном случае при реализации арендатором досрочно прав, сопряженных с изменением размера платы за землю (выкуп участка, изменение ставки по разрешенному виду использования), проведение аукциона окажется бессмысленным, арендодатель вынужден будет возвращать из бюджета сумму, досрочная выплата которой являлась условием аукциона. Вопреки доводам жалобы, формулировка данных условий договора, напротив, обеспечивает баланс интересов сторон, гарантируя арендодателю получение того эффекта от проведения торгов, на который они были рассчитаны. При этом арендатор не лишен возможности ни досрочно выкупить участок, ни досрочно изменить разрешенный вид использования участка по завершении строительства, однако досрочная реализация данных прав оговорена особым финансовым условием, своего рода компенсацией за досрочный правомерный отказ от исполнения договора на оговоренных условиях, что требованиям закона не противоречит.

Арендатор, соглашаясь на участие в аукционе в порядке статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен был осознавать данное обстоятельство. При этом буквальный текст договора не дает оснований для расширительного толкования данных пунктов. Условие сформулировано для двух конкретных случаев. Кроме того, истец требует не изменения данного условия, а его полного исключения, оснований для чего не имеется.

В части пункта 4.1.5 договора суд не усматривает оснований к исключению оспариваемых истцами положений по той причине, что пункт 3 ст. 450 ГК РФ утратил силу и в любом случае не может быть применен к правоотношениям сторон. В настоящее время оснований полагать, что при применении данного пункта арендодатель сможет игнорировать положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска. Судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Жалоба подана от имени всех истцов, следовательно, государственная пошлина подлежит отнесению на истцов в равных частях (по 1000 руб.). При этом общественные организации инвалидов от уплаты государственной пошлины освобождены, а предпринимателем оплата произведена в размере, превышающем приходящуюся на ее долю пошлину (1334 руб.), в силу чего надлежит возвратить предпринимателю из федерального бюджета 334 рубля излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2015 по делу N А32-24394/2015 оставить без изменения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Комаровой Светлане Валериевне (ИНН 366217910732, ОГРНИП 304366220400126) из федерального бюджета 334 (триста тридцать четыре) рубля излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Ломидзе А.А. Попов