Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 г. N 11АП-18088/15

г. Самара

11 марта 2016 г.

Дело N А55-24634/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

при участии в заседании:

от истца - представитель Гусева А.В. по доверенности N 2320 от 24.12.2015,

от ответчика - представитель Власов Р.С. по доверенности от 07.10.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 марта 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2015 года, принятое по делу NА55-24634/2014 (судья Каленникова О.Н.),

по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 1026300959871, ИНН 6315800001),

к закрытому акционерному обществу "КоммунЭНЕРГО" (ОГРН 1076318001561, ИНН 6318160254),

при участии третьих лиц:

1.Муниципальное предприятие городского округа Самара "Жилсервис",

2.ЗАО "Самарская управляющая теплоэнергетическая компания",

о расторжении договора аренды N 005162А от 03.05.2007 и передаче имущества,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "КоммунЭНЕРГО" о расторжении договора аренды N 005162А нежилого здания, литера А, общей площадью 279,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77, ( 1 этаж: комнаты N1,2,3,4,5,6,7,8,9,10) заключенного между Департаментом и ЗАО "КоммунЭНЕРГО", обязании освободить и передать нежилое здание, литера А, общей площадью 279, 10 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77 (1 этаж: комнаты N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10) представителю Департамента по акту приема - передачи.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора N 005162А (п.3.2.4., п. 3.2.6.) принятые на себя обязательства ответчик надлежащим образом не исполнял, вследствие чего последним был допущен срыв отопительного сезона 2013-2014 гг., что является нарушением прав и охраняемых законом интересов неограниченного круга лиц, и в результате была создана угроза для их жизни и здоровья.

Определением 26 ноября 2014 года арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца МУП г.о. Самара "Жилсервис", как организацию, которой спорный объект передан в хозяйственное ведение.

Определением от 11 февраля 2015 года (с учетом определения об исправлении опечаток от 04.03.2015) суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ЗАО "СУТЭК", как арендатора спорного имущества на момент рассмотрения спора.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2015 исковое заявление Департамента управления имуществом городского округа Самара к закрытому акционерному обществу "КоммунЭНЕРГО" в части расторжения договора аренды N 005162А нежилого здания, литера А, общей площадью 279,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77, (1 этаж: комнаты N1,2,3,4,5,6,7,8,9,10) заключенного между Департаментом и ЗАО "КоммунЭНЕРГО", оставлено без рассмотрения.

В части обязания закрытого акционерного общества "КоммунЭНЕРГО" освободить и передать нежилое здание, литера А, общей площадью 279, 10 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77 (1 этаж: комнаты N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10) представителю Департамента по акту приема - передачи в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 03.05.2007 между Департаментом управления имуществом городского округа Самара (далее - истец, Департамент, арендодатель) и закрытым акционерным обществом "КоммунЭНЕРГО" (далее - ответчик, арендатор) подписан договор N 005162А аренды нежилого здания, литера А, общей площадью 279,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77, (1 этаж: комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10).

Согласно пунктам 2.1, 2.2. договора N 005162А срок его действия установлен с 01.04.2007 по 31.03.2028.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Нежилое здание, литера А, общей площадью 279,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77, (1 этаж: комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10), передано Департаментом в пользование ЗАО "КоммунЭНЕРГО" по акту приема-передачи от 01.04.2007 в целях размещения котельного оборудования.

Спорное помещение согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/01/2014-38293 от 19.12.2014 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 3.2.6. договора N 005162А от 03.05.2007 ЗАО "КоммунЭНЕРГО" приняло на себя обязательства содержать арендуемое имущество в исправности и надлежащем состоянии в соответствии с санитарными, техническими и противопожарными требованиями, а также производить текущий и капитальный ремонт за счёт собственных средств; обеспечить сохранность и эксплуатацию в соответствии с установленными техническими требованиями инженерных сетей, оборудования, коммуникаций, расположенных на объекте.

Пунктом 3.2.4. договора N 005162А установлено, что ответчик принял на себя обязательство использовать спорный объект недвижимого имущества в целом и любую его часть исключительно по целевому назначению, то есть для теплоснабжения многоквартирных домов городского округа Самара.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств, истец передал объект на обслуживание специализированному муниципальному предприятию "Жилсервис" с целью предотвращения оставления многоквартирных домов без теплоснабжения.

03.10.2014 во исполнение пункта 3в Перечня поручений Президента Российской Федерации по итогам заседания Государственного Совета Российской Федерации от 31.05.2013 о принятии мер, направленных на расторжение договоров с предприятиями ЖКХ, систематически не выполняющими обязательства по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, Департаментом в адрес ответчика направлено уведомление N 15-07-04/39855 о расторжении договора аренды нежилых помещений N 005162А от 03.05.2007.

Поскольку до настоящего времени ответ от ЗАО "КоммунЭнерго" на уведомление N 15-07-04/39855 не последовал, имущество Департаменту не возвращено, истец обратился с иском в суд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 6.1 договора продление, изменение и расторжение настоящего договора допускается по соглашению сторон. В пункте 6.2 стороны согласовали, что договор может быть расторгнут также по решению арбитражного суда в случаях, предусмотренных законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, по спорным правоотношениям законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации письменное предупреждение о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств в разумный срок само по себе не является предложением о расторжении договора. От арендодателя требуется не только направление контрагенту предупреждения об устранении нарушений, но и предложение о расторжении договора в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Таким образом, уведомление от N 15-07-04/39855 от 03.10.2014 не может быть расценено как письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, поскольку указанное уведомление не содержит ни самого предупреждения о необходимости исполнения конкретного обязательства, ни срок его исполнения. Данное уведомление содержит лишь волеизъявление истца о расторжении договора в одностороннем порядке с указанием даты его расторжения - с 03.10.2014. При этом основания расторжения договора со ссылкой на нарушение ответчиком конкретных условий договора аренды в данном уведомлении не указаны.

Иных доказательств направления истцом предупреждения об устранении нарушений в разумный срок и предложения о расторжении договора в случае их неустранения, истец не предоставил.

Приобщенное в материалы дела уведомление от 21.11.2013 N 15-07-04/53730 также обоснованно признано ненадлежащим доказательством соблюдения истцом претензионного порядка рассмотрения спора, поскольку с момента получения ответчиком уведомления и датой поступления искового заявления в Арбитражный суд Самарской области прошло 11 месяцев. При этом в указанный период ответчик продолжал оплачивать арендную плату, а истец - принимать ее без возражений.

В соответствии с п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, арендодатель не использовал право расторгнуть договор в судебном порядке после получения уведомления арендатором.

Более того, как усматривается из материалов дела, в ответ на уведомление арендатор направил арендодателю уведомление от 25.11.2013 N 1302 об отказе расторжения договора аренды.

Истец обратился в Арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды только после вручения ответчику уведомления о расторжении договора аренды от 03.10.2014 N 15-07-04/39855.

Таким образом, суд правильно указал, что уведомление от 21.11.2013 N 15-07-04/53730 не может расцениваться как допустимое основание расторжения договора аренды. Помимо этого уведомление N15-07-04/53730 от 21.11.2013 содержит предложение расторгнуть договор аренды с 13.11.2013, а датировано истцом и получено ответчиком лишь 21.11.2013.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как усматривается из материалов дела уведомление N 15-07-04/39855 от 03.10.2014, по утверждению истца, получено ответчиком 06.10.2014, что следует из штампа ЗАО "КоммунЭНЕРГО". Между тем, исковое заявление о расторжении договора аренды нежилого здания от 03.05.2007 N 005162А поступило в Арбитражный суд Самарской области 16.10.2014, что свидетельствует о нарушении истцом пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о несоблюдении арендодателем досудебного порядка разрешения спора и оставлении исковых требований в части расторжения договора аренды без рассмотрения.

Истцом также заявлено требование об обязании ЗАО "КоммунЭНЕРГО" освободить и передать спорное нежилое здание представителю Департамента по акту приема - передачи.

Как следует из материалов дела, срок действия спорного договора истекает 31.03.2028., договор не расторгнут в установленном законом порядке. Следовательно, на момент рассмотрения дела данный договор является действующим. Поэтому правовые основания для обязания ответчика освободить и возвратить арендуемые по договору помещения отсутствуют.

Кроме того, истец предъявляет заведомо неисполнимое требование к ответчику о передаче имущества, которое выбыло из владения и пользования ЗАО "КоммунЭнерго", что следует из материалов дела, и подтверждается актом приема-передачи от 13.11.2013, а также приказом Департамента от 13.11.2013 N 4576 о закреплении имущества, поименованного в оспариваемом договоре, на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием "Жилсервис". Во исполнение указанного приказа Департамент передал МП г.о. Самары "Жилсеврис" муниципальное имущество согласно приложению.

В последующем 03.10.2014 МП Жилсервис заключило договор аренды N 30А/191-юр спорного имущества и по акту приема-передачи передало его ЗАО "Самарская управляющая теплоэнергетическая компания". Таким образом, передав указанное имущество третьим лицам, истец предъявляет заведомо неисполнимое требование к ответчику о передаче имущества, которое выбыло из владения и пользования ЗАО "КоммунЭнерго".

Выбытие из владения и пользования ЗАО "КоммунЭнерго" спорного имущества исключает удовлетворение иска об обязании ответчика передать отсутствующее у него имущество.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в части обязания ответчика освободить и возвратить арендуемое помещение.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2015 года, принятое по делу N А55-24634/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев