Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 г. N 10АП-3251/11

г. Москва

11 марта 2016 г.

Дело N А41-40760/10

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ибрагимовым Э.А.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом города Долгопрудный Московской области - не явились, извещены;

от администрации городского округа Долгопрудный Московской области - Степенников С.А. по доверенности от 03.09.2015 N 61-2015;

от общества с ограниченной ответственностью "Нефтепродуктсервис" - Зайцева И.М. по доверенности от 26.02.2016;

от муниципального образования г. Долгопрудный - не явились, извещены;

от третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании заявление Комитета по управлению имуществом города Долгопрудный Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтепродуктсервис" о расторжении договора аренды земельного участка от 19.09.2000 N МО-42-348Д и о взыскании с ответчика в пользу муниципального образования г. Долгопрудный, в лице заявителя, задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.09.2000 N МО-42-348Д (в редакции дополнительного соглашения от 18.05.2005) за период с третьего квартала 2009 по третий квартал 2010 включительно в сумме 3 235 827, 85 рублей и пени за каждый день просрочки внесения арендной платы в сумме 367 263, 30 рублей, при участии в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Левобережье", Министерства имущественных отношений Московской области, администрации городского округа Химки Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Долгопрудный Московской области (далее - заявитель, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтепродуктсервис" (далее - общество, ответчик, ООО "Нефтепродуктсервис"), в котором просил:

- расторгнуть договор аренды от 19.09.2000 N МО-42-348Д земельного участка площадью 0,3391 га с кадастровым номером 50:42:020204:0001 из земель категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство и дальнейшую эксплуатацию автозаправочного комплекса, расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, 79-й км МКАД;

- взыскать с ответчика в пользу муниципального образования г. Долгопрудный Московской области, в лице заявителя, задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.09.2000 N МО-42-348Д (в редакции дополнительного соглашения от 18.05.2005) за период с третьего квартала 2009 года по третий квартал 2010 года включительно в сумме 3 235 827, 85 рублей и пени за каждый день просрочки внесения арендной платы в сумме 367 263, 30 рублей.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.03.2011 заявленные требования удовлетворены в части взыскания с общества в пользу заявителя задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.09.2000 N МО-42-348Д за период с третьего квартала 2009 года по третий квартал 2010 года в сумме 3 235 827 рублей и пени за каждый день просрочки внесения арендной платы в сумме 367 263, 30 рублей. Требование о расторжении договора аренды земельного участка от 19.09.2000 N МО-42-348Д оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции в части взыскания с общества в пользу комитета арендных платежей по договору аренды земельного участка от 19.09.2000 N МО-42-348Д за период с третьего квартала 2009 года по третий квартал 2010 года в сумме 3 235 827 рублей и пени за каждый день просрочки внесения арендной платы в сумме 367 263, 30 рублей, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит в данной части решение суда отменить в связи с несоответствием выводов суда в обжалуемой части обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

Общество с ограниченной ответственностью "Левобережье" (далее - ООО "Левобережье) также обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда первой инстанции от 09.03.2011, в которой просило перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлечь ООО "Левобережье" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора; решение арбитражного суда первой инстанции от 09.03.2011 отменить в части взыскания с общества в пользу заявителя арендных платежей по договору аренды земельного участка от 19.09.2000 N МО-42-348Д за период с третьего квартала 2009 года по третий квартал 2010 года в сумме 3 235 827 рублей. и пени за каждый день просрочки внесения арендной платы в сумме 367 263, 30 рублей.

Определением от 26.05.2011 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-40760/10 Арбитражного суда Московской области по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Названным определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "Левобережье" (ОГРН 1095047004030), Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство) и администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация).

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 производство по делу N А41-40760/10 приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делу NА41-28572/11 и по делу NА41-35308/11.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда 08.09.2014 производство по делу возобновлено.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 производство по делу N А41-40760/10 приостановлено до вынесения итогового судебного по делу NА41-35308/11.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда 29.02.2016 производство по делу возобновлено, произведена замена Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный на администрацию г. Долгопрудного в порядке процессуального правопреемства.

В судебном заседании апелляционного суда 29.02.2016 судом апелляционной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 02.03.2016.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ при участии администрации городского округа Долгопрудный Московской области и ООО "Нефтепродуктсервис", в отсутствие других участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

В судебном заседании представитель администрации городского округа Долгопрудный Московской области поддержал заявленные требования.

Представитель ООО "Нефтепродуктсервис" в судебном заседании возражал по против заявленных требований, просил отказать в удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела и установлено судом, взаимоотношения сторон регулируются зарегистрированным в установленном порядке договором аренды земельного участка от 19.09.2000 N МО-42-348Д. (далее - договор) со сроком установленного права владения и пользования до 49 лет. Земельный участок предоставлен ЗАО "КОНТРАКТ ОЙЛ" под строительство и дальнейшую эксплуатацию автозаправочного комплекса.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство вносить арендную плату в установленные договором сроки.

Пунктом 7 договора аренды все изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды действительны при условии, что они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон в виде дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью данного договора.

Дополнительным соглашением от 18.05.2005, прошедшим государственную регистрацию, сторонами изменен порядок расчета арендной платы.

Согласно разделу 2 дополнительного соглашения арендная плата с 01.01.2005 рассчитывается в соответствии с порядком, установленным Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в редакции Закона Московской области от 22.02.2005 N 51/2005-ОЗ, в редакции Закона Московской области от 20.04.2005 N 103/2005-ОЗ и нормативным решением Совета депутатов г.Долгопрудный "Об установлении повышающих коэффициентов и коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования г. Долгопрудный" от 26.11.2001 N 68-ПР. Размер арендной платы за земельный участок, действительный до 01.01.2005, установлен в Приложении N 1 к договору от 19.09.2000 N МО-42- 348Д.

27.10.2005 ЗАО "КОНТРАКТ ОЙЛ" переуступило права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО "Нефтепродуктсервис".

В связи с нарушением ответчиком, по мнению истца, требований пункта 1 статьи 614 ГК РФ и условий договора аренды по перечислению последним арендной платы и наличием у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном размере КУИ г.Долгопрудного направил ответчику уведомления от 04.05.2010 N 773 о погашении задолженности, которое оставлено без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в Арбитражный суд Московской области.

Десятый арбитражный апелляционный суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом пункт 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Пунктом 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Удовлетворяя требование о взыскании с ответчика суммы задолженности арендной платы и пени за спорный период суд первой инстанции исходил из согласованного сторонами порядка проведения расчетов за аренду земельного участка в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в действующей в спорный период редакции и непредставления доказательств внесения в установленном законом порядке изменений такого порядка проведения расчетов за аренду земельного участка.

При этом суд указал, что спор между муниципальными образованиями относительно территориальной принадлежности земельного участка отсутствует.

Однако при рассмотрении дела в апелляционном суде установлено, что как между муниципальными образованиями городских округов Долгопрудный и Химки, так и между ООО "Нефтепродуктсервис" и ООО "Левобережье" в спорный период существовала неопределенность относительно принадлежности спорного земельного участка. В связи с чем настоящее дело было приостановлено до разрешения таких споров, связанных с правами на земельный участок.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 20.09.2013 по делу N А41-28572/11 отказано в удовлетворении требований ООО "Нефтепродуктсервис" об оспаривании правомерности постановки на кадастровый учет земельного участка, арендуемого ООО "Левобережье" у администрации городского округа Химки, по мотивам избрания ненадлежащего способа защиты.

В рамках указанного дела была проведена экспертиза, в соответствии с которой эксперт пришел к выводу о невозможности определения в границах какого муниципального образования находился арендуемый ООО "Нефтепродуктсервис" земельный участок с кадастровым номером 50:42:020204:1 на момент заключения договора аренды от 19.09.2000 N МО-42-348Д. В то же время эксперт сделал однозначный вывод о том, что на момент внесения указанного земельного участка в государственный кадастр недвижимости 11.11.2005, он располагался в границах городского округа Химки.

Принятым Десятым арбитражным апелляционным судом постановлением от 03.06.2014 по делу N А41-35308/11 отказано в удовлетворении требования ООО "Левобережье" о признании недействительной сделки по предоставлении администрацией городского округа Долгопрудный земельного участка в аренду ООО "Нефтепродуктсервис".

При рассмотрении названного дела апелляционный суд сослался на выводы, изложенные в судебных актах по делу N А41-28572/11, указав, что вопрос о принадлежности к границам городского округа Химки земельного участка, арендуемого ООО "Нефтепродуктсервис", может рассматриваться только начиная с даты вступления в силу Закона Московской области от 24.06.2011 N 93/2011-03, т.е. с 5 июля 2011 года.

Учитывая выводы, сделанные судом при рассмотрении указанных дел, связанные с неопределенностью месторасположения земельного участка по отношению к границам городских округов, апелляционный суд не усматривает основании для удовлетворения заявленных требований, принимая во внимание также то обстоятельство, что земельные участки, находящиеся в аренде ООО "Нефтепродуктсервис" и ООО "Левобережье" имеют взаимное наложение границ, которое в спорный период устранено не было, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами и участвующими в деле лицами не оспаривается.

Наложение границ земельных участков, арендуемых ООО "Нефтепродуктсервис" у администрации городского округа Долгопрудный и ООО "Левобережье" у администрации городского округа Химки, исключает возможность использования в спорный период земельного участка ответчиком по его целевому назначению, определенному в договоре аренды.

Указанные обстоятельства данного дела позволяет апелляционному суду применить к спорным правоотношениям положения статьи 612, части 4 статьи 614 ГК РФ

В соответствии с частью 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно части 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, по сути не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора отсутствует встречное обязательство по внесении арендной платы в спорный период.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании с ответчика в пользу муниципального образования г.Долгопрудный Московской области, в лице заявителя, задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.09.2000 N МО-42-348Д (в редакции дополнительного соглашения от 18.05.2005) за период с третьего квартала 2009 года по третий квартал 2010 года включительно в сумме 3 235 827, 85 рублей и пени за каждый день просрочки внесения арендной платы в сумме 367 263, 30 рублей удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Поскольку, как установлено выше, оснований полагать, что ответчиком было допущено существенное нарушение договора аренды земельного участка, не имеется по причине невозможности его использования в спорный период по назначению, требование о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.03.2011 по делу N А41-40760/10 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.Н. Виткалова С.А. Коновалов