Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 г. N 09АП-3301/16

г. Москва

11 марта 2016 г.

Дело N А40-146872/13

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Общества с ограниченной ответственностью

"Многопрофильная компания "Лемурия-Кайлас",

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 декабря 2015 года

по делу N А40-146872/13, принятое судьей Е.В. Михайловой

по иску Общества с ограниченной ответственностью

"Многопрофильная компания "Лемурия-Кайлас"

(ОГРН 1037739582077, 123308, г. Москва, ул. Демьяна Бедного, 2-5-113)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении при заключении

договора купли-продажи нежилого помещения, зачета стоимости неотделимых

улучшений и возмещении убытков

при участии в судебном заседании:

от истца: Цынжаловская С.В. (решение N 1/14 от 11.11.2014)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 декабря 2015 года урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО МПК "Лемурия-Кайлас" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 105,4 кв.м., расположенного по адресу: ул. Мневники, д.7, корп.1 (помещение XIII, комнаты 34-50) следующим образом:

п. 1.1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее объект), расположенный по адресу: город Москва, ул. Мневники, д. 7, корп.1, общей площадью 105,4 кв.м (этаж 1, пом. XIII, комнаты 34-50), а покупатель принять и оплатить это имущество.

п. 1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора, Объект, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

п. 2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.2. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на объект.

п. 2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несёт Покупатель.

3.1 Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке N 272/О-15 от 06.11.15г. выполненным АНО НКЦ СЭ "Гильдия", составляет 7 820 000 руб. (без учета НДС).

В счёт выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений равной 280 422 руб.

С учётом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 7 539 578 (без учета НДС). в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.

3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение).

3.4. Оплата по Договору может быть осуществлена досрочно с учётом полной оплаты процентов за предоставленную рассрочку.

3.5. (абз. 4) Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

3.5. (абз. 5) Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счёта и поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

5.3 Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек.

5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

8.3 К Договору прилагается график платежей (Приложение).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, стороны обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которой просят отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт. Ответчик просит отказать в иске, указывая, что при проведении экспертизы нарушены требования ФСО, что только собственник вправе устанавливать цену реализуемого объекта недвижимости. Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к несогласию со стоимостью неотделимых улучшений спорных помещений, установленных в результате повторной судебной экспертизы, также заявитель указывает на не рассмотрение судом требования о взыскании убытков в размере 401 100 руб., составляющих сумму арендных платежей за три года после подачи заявления на выкуп, указывает на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права.

В судебном заседании апелляционного суда доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела, истец на основании Договора аренды N 9-64/05 от 08.02.2005 г. ( далее - Договор), заключенного с Департаментом имущества г. Москвы, является арендатором, нежилого помещения, общей площадью 105,4 кв.м., расположенного по адресу: ул. Мневники, д.7, корп.1 (помещение XIII, комнаты 34-50).

Объект принадлежит на праве собственности городу Москве.

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 16 июня 2011 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате в три года.

Письмом от 05.08.11г. N 11/18149 Департамент сообщил о своём согласии на выкуп Обществом данного помещения.

09.07.13г. Департамент представил Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения, подписанный руководителем Департамента, спорные пункты которого изложены в следующей редакции:

п. 1.1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее объект), расположенный по адресу: город Москва, ул. Мневники, д. 7, корп.1, общей площадью 105,4 кв.м (этаж 1, пом. XIII, комнаты 34-50), а покупатель принять и оплатить это имущество.

п. 1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора, Объект, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

п. 2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.2. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на объект.

п. 2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несёт Покупатель.

п. 3.1. Цена объекта составляет 13 508 475 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 22.04.13г. N 11-К/2013/79, выполненным ООО "Пенни Лэйн Коммерц".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение одного года со дня его заключения, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение).

п. 3.4. Оплата по Договору может быть осуществлена досрочно с учётом полной оплаты процентов за предоставленную рассрочку.

п. 3.5. (абз. 4) Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

п. 3.5. (абз. 5) Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счёта и поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

п. 5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы (п.3.1. Договора) за каждый день просрочки.

п. 5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены Объекта.

п. 5.3 Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх

предусмотренных договором неустоек.

п. 5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

п. 6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

п. 8.3 К Договору прилагается график платежей (Приложение).

Общество в ответ на предложение Департамента, 12.07.13г. направило договор с подписанным протоколом разногласий, указав выкупную цену объекта - 4 942 632 руб. в соответствии с отчётом N 190812-Н от 08.10.13, выполненным ООО "Центр независимой оценки".

В материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 190812-Н от 08.10.13, по состоянию на дату 16.06.2011 г., выполненный ООО "Центр независимой оценки" по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 4 942 632 руб. без учета НДС, при этом истец также указал на необходимость зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества и причиненного Обществу убытка в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Размер неотделимых улучшений согласно представленным в материалы дела документам составил 1 979 303 рубля и стоимость причиненного Обществу убытка 401 100 рублей. С учётом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 2 562 229 рублей.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу:

: г. Москва, ул.Мневники д.7 корп.1 пом.13, комнаты 34-50, общей площадь. 105,4 кв.м. по состоянию на 16.06.2011 г.

- какой объем произведенных ООО МПК "Лемурия-Кайлас" работ и понесенных им затрат, отраженный в документе "Документы по неотделимым улучшениям помещения" с приложением документов на электронном носителе, привел к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения - какова стоимость произведенных в спорном помещении неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 16.06.2011 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Фальконэ Центр".

Согласно заключению эксперта ООО "Фальконэ Центр", по состоянию на 16.06.2011 г. рыночная стоимость нежилого помещения площадью 105,4 кв.м., расположенного по адресу: ул. Мневники, д.7, корп.1 (помещение XIII, комнаты 34-50) с учётом округления и НДС (18%), составила 4 062 800 руб., в том числе НДС (18%) 619 749 руб. 15 коп.

Объем произведенных работ, приведших к созданию неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документам) стоимость неотделимых улучшений спорного объекта с учетом их фактического состояния на 16.06.2011 г. определенных на основании приложенных документов, учётом округления и НДС (18%), составила 1 853 425 руб., в том числе НДС (18%) 282 725 руб. 85 коп.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Судом первой инстанции по результатам рассмотрения заключения выявлены следующие существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности:

Производство экспертизы поручено эксперту Акмулиной Инне Константиновне. 10.03.2015 г. от ООО "Фальконэ Центр" получено экспертное заключение, выполненное экспертом-оценщиком А.В.Малаховым.

Согласно ст. 11 ФЗ N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Отчет должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Учитывая, императивность указанных норм, суд первой инстанции посчитал, что Заключение эксперта не может быть признано допустимым доказательством, подлежащим оценке и исследованию судом первой инстанции в рамках рассматриваемого спора и протокольным определением отказал в приобщении экспертизы в материалы дела.

Поскольку услуги по проведению ООО "Фальконэ Центр" судебной экспертизы выполнены ненадлежащим образом, представленное экспертное заключение от 10.03.15г. не соответствует требованиям действующего законодательства и не может быть признано доказательством по делу, суд пришел к выводу об отсутствии правовых основания для выплаты эксперту вознаграждения, установленного в определении от 26.01.2015 г.

Рассмотрев материалы дела, оценив экспертное заключение, принимая во внимание пояснения эксперта, суд первой инстанции определением от 15.09.2015 года назначил повторную судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам АНО НКЦ СЭ "Гильдия" - Ефименко Ольге Александровне, эксперту-оценщику Медведеву Олегу Игоревичу.

Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости согласно заключению эксперта АНО НКЦ СЭ "Гильдия", поступившего в суд 10.11.2015, по состоянию на 16.06.2011 г. без учета НДС составила 7 820 000 рубля.

Объем произведенных работ, приведших к созданию неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документам) стоимость неотделимых улучшений спорного объекта с учетом их фактического состояния на 16.06.2011 г. определенных на основании приложенных документов (рыночная стоимость) составляет 280 422 руб.

Таким образом с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, судом обоснованно определена цена спорного объекта с учетом повторной экспертизы в 7539 578 руб.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

Возражениям истца относительно экспертного заключения, надлежащая оценка дана судом первой инстанции, с которой судебная коллегия согласна. Оснований переоценивать указанные вывода по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы истца не опровергают выводы суда первой инстанции, а повторяют доводы, которые являлись предметом проверки суда первой инстанции, основаны на несогласии с выводами суда, сделанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Несогласие с их оценкой, иная интерпретация, а также неправильное толкование норм закона, не означают судебной ошибки (ст. 71 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции также поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии необходимости вызова эксперта, и назначении дополнительной экспертизы по делу.

Также суд апелляционной инстанции протокольным определением оставил без удовлетворения ходатайство истца о назначении по делу дополнительной экспертизы, поскольку отсутствуют основания для ее назначения, предусмотренные ч.1 ст.87 АПК РФ, согласно которой при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

При оценке заключения эксперта на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов у суда апелляционной инстанции не возникло, а противоречий и неясностей в выводах экспертов не выявлено.

Несогласие сторон с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной либо дополнительной экспертизы.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.

Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Довод апелляционной жалобы о не рассмотрении требования о взыскании убытков подлежит отклонению, истцом указанное требование сформулировано в виде спорного пункта договора (п.3.1). а спорные пункты договора решением суда урегулированы.

Также апелляционный суд отклоняет доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, поскольку при принятии судебного акта суд первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2015 года по делу N А40-146872/13 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

Д.В. Пирожков А.И. Трубицын