Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 г. N 10АП-1971/16

г. Москва

14 марта 2016 г.

Дело N А41-60834/15

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,

при участии в заседании:

от истца, Администрации городского округа Химки Московской области: Беккер Т.А. по доверенности от 12.05.15 N 01;

от ответчика, ЗАО "ЗИРОС": не явились, извещены;

от 3-го лица, Министерство имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2015 года по делу N А41-60834/15, принятое судьей Кулматовой Т.Ш., по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ЗАО "ЗИРОС"

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

о расторжении и обязании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО "ЗИРОС" (далее - ответчик) с требованиями:

Расторгнуть Договор аренды земельного участка N 52 от 08.07.2008 с кадастровым номером 50:10:0010310:6, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Бурденко и ул. Чкалова, для использования в целях "строительства многоэтажного жилого дома, общей площадью 4 644 кв.м, сроком на 49 лет;

Обязать ЗАО "ЗИРОС" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010310:6, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Бурденко и ул. Чкалова, для использования в целях "строительства многоэтажного жилого дома", общей площадью 4 644 кв.м, свободным от нрав и имущества третьих лиц.

В качестве третьего лица в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика и 3-го лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно исковому заявлению, 08 июля 2008 года между Администрацией г.о.Химки (арендодатель) и ЗАО "Монолит-Пост" заключен договор аренды N 52 земельного участка с КН 50:10:0010310:6 по адресу: Московская область, г.Химки, на пересечении ул. Бурденко и ул. Чкалова, площадью 4644 кв.м., для использования в целях "строительства многоэтажного жилого дома".

В связи с реорганизацией и присоединением ЗАО "Монолит-Пост" права и обязанности по указанному договору перешли к ЗАО "ЗИРОС".

Срок аренды установлен 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом его разрешенного использования (п.п. 4.4.2 договора аренды).

Согласно п. 6.3 договора настоящий договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ по основаниям, указанным в п. 4.1.1 настоящего договора (в случае использования участка не по целевому назначению) путем направления арендодателю соответствующего уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении.

25 апреля 2015 года должностными лицами Администрации г.о.Химки был осуществлен осмотр арендуемого ответчиком земельного участка на предмет соблюдения условий договора.

Суд первой инстанции указал, что согласно письменным пояснениям истца, акт осмотра составлен 21.04.2015 г. В дело акт осмотра не представлен, доказательств участия представителя ответчика при осмотре в материалах дела не имеется.

В суде апелляционной инстанции, заявитель апелляционной жалобы представил Акт осмотра арендуемого ответчиком земельного участка датированный 11 ноября 2015 года.

Представленный акт осмотра земельного участка от 10.11.2015 г. принимается судом апелляционной инстанции как дополнительное доказательство, так как заявителем обоснована невозможность его непредставления в суд первой инстанции по основаниям указанным в жалобе учитывая положения ст. 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции оценивает этот акт как допустимое и достоверное доказательство по делу, так как акт составлен в рамках компетентных полномочий истца. О фальсификации акта не заявлено, других доказательств опровергающих обстоятельства изложенные в нем ответчиком в порядке ст.65 АПК РФ не представлено.

Согласно акту осмотра, территория земельного участка огорожена, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность, на территории расположена детская спортивная площадка.

Таким образом, из акта следует, что строительство многоэтажного жилого дома на участке не производится.

В связи с неосуществлением ответчиком строительства, арендатор направил претензию от 13.05.2015 г. о нарушении условий договора в части использования земельного участка по целевому назначению, но ответа на претензию не последовало.

В связи с этим, арендодатель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Ответчик в своих возражениях против доводов истца указал на то, что арендуемый земельный участок им осваивается, что подтверждено решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-45794/13 от 31.12.2013 г.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сослался на решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-45794/13 от 31.12.2013 г., оставленное без изменения Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2014 г., которым было отказано в удовлетворении требований Администрации о расторжении инвестиционных контрактов N 84 и N 85 от 09.07.2004 г. на строительство объекта по адресу: МО, г. Химки, пересечение ул. Бурденко и ул. Чкалова, ориентировочной общей площадью 22 914, 7 кв.м., в там числе, ориентировочная общая площадь квартир - 15 797 кв.м., общая площадь нежилых помещений - ориентировочно 1614 кв.м.

При этом, данным судебным актом установлено обстоятельство приостановления действия Администрацией разрешение на строительство от 09.12.2009 г. (срок действия которого составлял с учетом продления до 31.12.2013 г.) приказом Первого заместителя Главы Администрации г.о. Химки N 64 от 20.03.2013 г.

Так же установлено обстоятельство необжалования ответчиком вышеуказанного приказа.

Суд первой инстанции, с учетом изложенного и решения суда по делу А41-45794/13 от 31.12.2013 г. в соответствии с п. 9.3.1 Инвестиционных контрактов (предусматривающих, возможность расторжения контракта в одностороннем порядке с уведомлением инвестора, в случае просрочки инвестором по его вине сроков исполнения работ более чем на 90 дней) указал, что установлен факт просрочки сроков исполнения работ, однако отсутствует вина ответчика в этой просрочки, в связи с чем пришел к выводу, что истцом не доказано существенное нарушение ответчиком договора аренды в понимании ст. 450 ГК РФ в совокупности со ст. ст. 22 и 45 ЗК РФ, поскольку факт строительства жилого дома установлен, а просрочка исполнения ответчиком обязательств вызвана действиями самого истца, не исполнившего встречные обязательства перед ответчиком.

Данные выводы суда первой инстанции, апелляционный суд признает ошибочными, так как в настоящем деле заявлены требования о расторжении договора аренды, соответственно в предмет доказывания по настоящему делу входят исполнение или неисполнение ответчиком обязательств, принятых на себя по спорному договору аренды, а не исполнения ответчиком инвестиционных контрактов.

Согласно предмета договора, земельный участок предоставляется для строительства многоэтажного жилого дома (п. 1.1).

Как было указано выше, разрешение на строительство было выдано на срок до 31.12.2013 г. и приостановлено Приказом от 20.03.2013 г.

Т.е. даже с учетом приостановления срока действия разрешения на строительства до окончания строительства оставалось не более 10 месяцев, однако согласно акта осмотра и в отсутствии других доказательств с учетом пояснений ответчика на спорном земельном участке возведение многоквартирного дома не началось.

Даже после вступления в законную силу 20 мая 2014 г. решения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-45794/13 (Постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2014 г.), ответчик доказательств совершения действий по строительству, а соответственно и действий по возобновлению разрешения на строительство и выполнения обязательств по договору аренды не представил.

Истец направил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора от 30.04.2015 г. в связи с не освоением и не использованием участка по целевому назначению.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (письмо от 30.04.2015 г.).

Учитывая установление факта нецелевого использования участка (участок частично покрыт травянистой растительностью и на участке находится детская площадка), апелляционный суд приходит к выводу о том, что данное обстоятельство является существенным нарушением условий спорного договора аренды, что является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Кроме того, п.п. 6.3 и 4.1.1 договора, установлено, что в случае использования участка по нецелевому назначению договор может быть расторгнут.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования истца о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании арендатора возвратить земельный участок подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 450, 452, 622 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2015 года подлежит отмене, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24.11.2015 года по делу N А41-60834/15 отменить.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка N 52 от 08.07.2008 с кадастровым номером 50:10:0010310:6, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Бурденко и ул. Чкалова, для использования в целях "строительства многоэтажного жилого дома, общей площадью 4 644 кв.м, сроком на 49 лет.

Обязать ЗАО "ЗИРОС" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010310:6, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Бурденко и ул. Чкалова, для использования в целях "строительства многоэтажного жилого дома", общей площадью 4 644 кв.м, свободным от прав и имущества третьих лиц.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

Н.Н. Катькина С.А. Коновалов