Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 г. N 08АП-587/16

город Омск

11 марта 2016 г.

Дело N А75-9860/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-587/2016, 08АП-589/2016) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент", действующего в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория", и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.11.2015 по делу N А75-9860/2015 (судья Зубакина О.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент", действующего в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория" (ОГРН 1107746172907, ИНН 7701868359), общества с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой" к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент", действующего в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория", - представителя Потепун Ю.В. по доверенности от 01.02.2016 сроком действия по 31.12.2016,

от общества с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой" - представителя Потепун Ю.В. по доверенности от 01.02.2016 сроком действия по 31.12.2016,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент", действующее в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория" (далее - ООО "УК "ЦентрМенеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория", управляющая компания) и общество с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой" (далее - ООО "Сибпромстрой") обратились в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Федеральному фонду содействия развития жилищного строительства (далее - Фонд "РЖС", Фонд, ответчик) о признании недействительным договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2012 N ДЗ-50 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата ООО "УК "ЦентрМенеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" 15 692 665 руб. 08 коп., ООО "Сибпромстрой" - 565 693 руб.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.11.2015 по делу N А75-9860/2015 договор N ДЗ-50 от 09.07.2012 признан недействительным. В удовлетворении исковых требований в части применения последствий недействительности сделки отказано. Этим же решением с Фонда в пользу ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" и ООО "Сибпромстрой" взыскано по 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением, ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" и Фонд обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Управляющая компания в апелляционной жалобе просила решение изменить в части отказа в применении последствий недействительности сделки и принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика в пользу компании денежных средств в размере 14 715 000 руб.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" указало, что сумма в размере 14 715 000 руб. не является арендной платой, получена за право заключения ничтожной сделки, законных оснований для её удержания Фондом не имеется. Признание договора недействительным в силу его ничтожности влечет признание недействительным торгов, по результатам которых такой договор заключен, в связи с чем отдельное оспаривание торгов, вопреки выводу суда первой инстанции, не требуется для применения последствий недействительности. Требование о применении последствий в виде взыскания денежных средств в указанном выше размере заявлено обществом (об инициативе суда речь не идет).

Фонд "РЖС" в апелляционной жалобе просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Фонд считает, что судом первой инстанции не исследованы представленные ответчиком документы, подтверждающие отсутствие оснований для расторжения договора аренды, свидетельствующие о том, что вид разрешенного использования земельного участка соответствует градостроительному регламенту и позволяет арендатору участка осуществить на нем жилищное строительство. По мнению Фонда, истцы выбрали ненадлежащий способ защиты своих прав, так как им следовало обратиться в суд с требованием о признании недействительным градостроительного плана земельного участка.

Представитель Фонда, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. Фонд уведомил суд о возможности рассмотрения апелляционных жалоб в отсутствие его представителя. На основании части 1 статьи 266, части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория", просил решение отменить в части отказа в применении последствий недействительности сделки путём обязания ответчика возвратить денежные средства в размере 14 715 000 руб., апелляционную жалобу - удовлетворить. Высказался против удовлетворения жалобы Фонда.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения и установил, что исковые требования мотивированы тем, что заключенный между Фондом и ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" по результатам аукциона договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2012 N ДЗ-50 является недействительным в силу ничтожности, так как на арендованном земельном участке запрещено жилищное строительство, о чем Фонду было известно.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, подлежащей применению, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела усматривается, что предметом оспариваемого договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 86:12:0302016:156, общей площадью 1 528 900 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажные жилые дома, расположенный по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Ягодная д. 24 (пункт 1.1).

Земельный участок предоставлен по договору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства объектов инфраструктуры (пункт 1.2 договора).

В статье 85 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статье 36 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом.

Частью 3 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что градостроительные регламенты устанавливаются Правилами землепользования и застройки, и обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии со статьей 9 Правил землепользования и застройки территории города Ханты-Мансийска", утвержденных решением Думы города Ханты-Мансийска от 26.09.2008 N 590 (далее - Правила), в редакции решения Думы города Ханты-Мансийска от 18.12.2009 N 901 на карте градостроительного зонирования обозначены, в том числе такие территориальные зоны (зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты), как жилые зоны (ЖЗ); рекреационные зоны, зоны природных территорий (РЗ).

Согласно статье 21 Правил в состав зон рекреационного назначения включаются

зоны в границах территорий, занятых лесами, скверами, парками, садами, прудами, озерами, водохранилищами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для массового отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. На территориях рекреационных зон допускается ограниченная хозяйственная деятельность в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.

Жилищное строительство для рекреационных зон, зон природных территорий градостроительным регламентом не предусмотрено, на что верно указал суд первой инстанции. При этом в соответствии со статьей 11 Правил виды использования, не предусмотренные в градостроительном регламенте, являются запрещенными.

Изменения в Правила землепользования и застройки территории горда Ханты-Мансийска, введённые решением Думы города Ханты-Мансийская от 30.03.2012 N 206, касались разрешения использования земельных участков, входящих в планировочный квартал 06:14:01 (зона природных территорий (Р3 606), для строительства малоэтажных жилых домов, объектов хозяйственного назначения, объектов хранения индивидуального автотранспорта, объектов инженерно-технического обеспечения, объектов жилищно-коммунального хозяйства, и не позволяли осуществлять их комплексное освоение (например, вести строительство объектов общеобразовательного назначения, а также учреждений и предприятий обслуживания (пункт 1.2.4 договора аренды).

Письмом от 08.10.2013 N АС-03/8741, адресованным Главе Администрации г. Ханты-Мансийска, сам Фонд указал на то, что в настоящее время в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ханты-Мансийска, утвержденными решением Думы города Ханты-Мансийска от 30.03.2012 N 206, земельный участок, переданный по договору N ДЗ-50 от 09.07.2012 в аренду, расположен в функциональной зоне РЗ 606 - зоне природных территорий, не предусматривающей возможности комплексного освоения территории, в том числе размещения многоквартирных жилых домов, объектов социальной, инженерной и иной инфраструктуры. Одновременно с этим, как отметил Фонд в письме, в соответствии с проектом внесения изменений в Правила землепользования и застройки территория земельного участка отнесена к зоне РЗ 602 - зоне городских лесов и садов, исключающей возможность осуществления жилищного строительства. В связи с тем, что проект по строительству жилья является социально значимым, Фонд просил рассмотреть возможность скорректировать Правила землепользования и застройки в части установления в отношении территории земельного участка функциональной зоны, предусматривающей возможность осуществления жилищного строительства, строительства объектов социальной, транспортной, инженерной и иной инфраструктуры в целях обеспечения комплексности освоения земельного участка.

Доказательств внесения изменений, о которых просил Фонд, им в материалы дела не представлено (стая 9, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Согласно имеющемуся в материалах дела градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 86:12:0302016:156, утвержденному приказом Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска от 19.09.2014 N 356, названный земельный участок находится в зоне природных территорий (РЗ-602), в которой любое жилищное строительство, а также строительство иных объектов, связанных с жилищным строительством, то есть комплексное освоение земельного участка, запрещено.

Таким образом, как на момент заключения договора N ДЗ-50 от 09.07.2012, так и на момент вынесения обжалуемого решения, земельный участок с кадастровым номером 86:12:0302016:156 находился в территориальной зоне, в которой его комплексное освоение, запрещено.

Следовательно, оспариваемый договор аренды земельного участка противоречит требованиям земельного, градостроительного законодательства, в том числе Правилам землепользования и застройки территории города Ханты-Мансийска.

Вопреки доводам ответчика, приведенным в его апелляционной жалобе, истцы выбрали надлежащий способ защиты своих прав.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2012 N ДЗ-50 является недействительным.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что в качестве последствий недействительности договора N ДЗ-50 от 09.07.2012 ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" просило взыскать в его пользу с ответчика денежные средства в размере 15 692 665 руб. 08 коп., из которых плата за право на заключение договора, являющегося недействительным в силу ничтожности, в сумме 14 715 000 руб. и арендные платежи в размере 977 665 руб. 08 коп. ООО "Сибпромстрой" просило взыскать с ответчика арендные платежи в размере 656 693 руб.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований в части применения последствий недействительности сделки в виде возврата платы за право на заключение договора, исходил из того, что для применения таких последствий необходимо в самостоятельном порядке оспорить торги, по результатам которых был заключен договор N ДЗ-50 от 09.07.2012, тогда как аукцион ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" не оспаривался.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, так как он сделан при неправильном применении норм материального права.

Действующее законодательство допускает признание совершенной на аукционе (торгах) сделки недействительной по общегражданским основаниям, не связанным с нарушением процедуры самих торгов.

В данном случае договор N ДЗ-50 от 09.07.2012, за право на заключение ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" перечислило Фонду денежные средства в размере 14 715 000 руб., на основании статьи 168 ГК РФ вследствие противоречия земельному и градостроительному законодательству является ничтожным независимо от признания его таковым судом, когда не требуется оспаривания аукциона (торгов) по правилам статьи 449 ГК РФ в связи с нарушением порядка их проведения, предусмотренного статьей 448 ГК РФ (оспоримая сделка).

Учитывая изложенное, поскольку предметом аукциона было право на заключение договора, которое подлежало оплате победителем аукциона, при признании заключенного с ним договора N ДЗ-50 от 09.07.2012 недействительным данное право утрачивается, денежные средства в размере 14 715 000 руб. подлежат возврату ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" (статья 167 ГК РФ).

Апелляционную жалобу ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" суд апелляционной инстанции удовлетворяет.

Оценку выводу суда первой инстанции об отсутствии оснований для возврата истцам арендной платы, уплаченной по договору за пользование земельным участком, являющимся предметом договора N ДЗ-50 от 09.07.2012, суд апелляционной инстанции не даёт (часть 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Решение суда подлежит изменению соответственно изложенному выше на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы истцов по уплате государственной пошлины по иску, судебные расходы ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" по уплате государственной жалобы по его апелляционной жалобе, судебные расходы Фонда "РЖС" по уплате государственной жалобы по его апелляционной жалобе, относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент", действующего в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория", удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.11.2015 по делу N А75-9860/2015 изменить, изложив его резолютивную часть следующим образом.

Признать недействительным договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2012 N ДЗ-50, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент", действующим в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория", и Федеральным фондом содействия развития жилищного строительства.

Взыскать с Федерального фонда содействия развития жилищного строительства в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент", действующего в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория", денежные средства в размере 14 715 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Взыскать с Федерального фонда содействия развития жилищного строительства в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой" расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 6 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Е.Н. Кудрина Д.Г. Рожков