Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2016 г. N 02АП-11867/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 июля 2016 г. N Ф01-2421/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Киров

17 марта 2016 г.

Дело N А29-8025/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судей Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сысолятиной К.А.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя - Юрловой А.В., действующей на основании доверенности от 08.02.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.11.2015 по делу N А29-8025/2015, принятое судом в составе судьи Галаевой Т.И.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Томстрой" (ОГРН: 1041100416720; ИНН: 1101118917)

к Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар"

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка от 27.07.2012 N 01/12-456,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Томстрой" (далее - заявитель, Общество, ООО "Томстрой") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - ответчик, Администрация) в продлении договора от 27.07.2012 N 01/12-456 аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106003:303, площадью 2 325 кв. метров, изложенном в письме от 29.06.2015 N 15-02/юл/052877.

18.11.2015 Общество уточнило заявленные требования, принятые судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заявитель просит суд признать незаконным отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106003:303, площадью 2 325 кв. метров, изложенный в письме от 29.06.2015 N 15-02/юл/052877, и обязать ответчика устранить допущенные нарушения путем заключения соответствующего договора аренды земельного участка (л.д. 161-164 т.1).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 25.11.2015 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Ответчик не согласен с выводами суда относительно возможности применения к спорной ситуации положений подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), также отмечает, что Обществом фактически произведены только подготовительные работы, выраженные в получении определенной документации, такой как градостроительный план, постановление на вырубку деревьев, что не оспаривалось заявителем. Таким образом, не применима правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Кроме того, Администрация отмечает, что договор аренды земельного участка содержит пункт 4.1, согласно которому арендатор имеет право по истечению срока договора продлить его действие на согласованных сторонами условиях, по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока настоящего договора или заключить новый договор. При этом соответствующего заявления от ООО "Томстрой" в адрес ответчика не поступало.

По мнению Администрации, нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которыми руководствовался суд первой инстанции, устанавливают общие положения по пролонгации договора аренды, тогда как пункт 8 статьи 39.8 ЗК РФ содержит закрытый перечень возможных сроков действия договора аренды земельного участка. Заключение договора аренды земельного участка на неопределенный срок земельным законодательством не предусмотрено, так же как и процедура продления договора. Законодатель закрепил конкретные сроки договора аренды, соответственно заключение договора аренды земельного участка на неопределенный срок противоречит земельному законодательству.

Ответчик также указывает, что Общество обжалует конкретное решение администрации, вынесенное после вступления с законную силу изменений в ЗК РФ, соответственно применению подлежат нормы, действующие на момент обращения заявителя.

Общество представило письменный отзыв на жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное заседание откладывалось до 10.03.2015 12 часов 45 минут.

После отложения судебного разбирательства в судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, ответчик явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.07.2012 между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" (арендатор; далее - ООО "ЭлитСтрой") заключен договор аренды земельного участка N 01/12-452, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 2 325 кв. метров с кадастровым номером 11:05:0106003:303 по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Громова (район жилого дома N 24), для строительства объекта: "Здание офисного центра" (л.д. 10-11 т.1).

Согласно пункту 1.2. договора N 01/12-452 договор аренды заключен сроком до 21.02.2015.

17.08.2012 между ООО "ЭлитСтрой" и индивидуальным предпринимателем Абдрашитовым Сергеем Александровичем (далее - Предприниматель) заключен договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому ООО "ЭлитСтрой" уступило, а Предприниматель принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 27.07.2012 N 01/12-452 (л.д. 69-70 т.1); договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 24.08.2012.

19.02.2013 между Предпринимателем и ООО "Томстрой" заключен договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому Предприниматель уступает, а Общество принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 27.07.2012 N 01/12-452; договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 15.03.2013.

В июне 2015 года Общество обратилось к Администрации с заявлением от 03.06.2015 N 99 о предоставлении в аренду спорного земельного участка сроком на 3 (три) года (л.д. 110 т.1).

Ответчик письмом от 29.06.2015 N 15-02/юл/052877 отказал Обществу в заключении договора аренды земельного участка для строительства объекта: "Здание офисного центра" по ул. Громова (в районе жилого дома N 24) в г. Сыктывкаре на том основании, что истек срок действия договора аренды земельного участка от 27.07.2012 N 01/12-45, а также со ссылкой на то, что с 01.03.2015 вступили в силу поправки в ЗК РФ, в силу которых право аренды на земельный участок может быть предоставлено сроком на три года однократно собственникам объектов незавершенного строительства, тогда как согласно уведомлению от 11.06.2015 N11/001/002/2015-5589 сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми отсутствуют (л.д. 9 т.1).

Не согласившись с данным решением Администрации, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Арбитражный суд Республики Коми, с учетом представленных Обществом доказательств, пришел к выводу о том, что ограничения, установленные подпунктами 6 и 8 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в рассматриваемой ситуации отсутствуют, а ООО "Томстрой", как лицо, принявшее все права и обязанности по договору аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 11:05:0106003:303, и добросовестно исполнявшее условия договора N 01/12-452, имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 5 пункта 2, пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

На основании статьи 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.

Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку Общество обратилось к Администрации с заявлением от 03.06.2015 N 99 о предоставлении в аренду спорного земельного участка сроком на 3 (три) года после с 01.03.2015, к данным правоотношениям применяются нормы ЗК РФ в редакции Закона N 171-ФЗ.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. Поэтому при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Из материалов дела следует, что 03.06.2015 Общество фактически обратилось с заявлением N 99 о заключении нового договора аренды земельного участка на три года.

При этом пунктом 4.1 договора аренды от 27.07.2012 предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока договора продлить его действие на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора или заключить новый договор.

Срок действия договора аренды земельного участка определен до 21.02.2015, с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка Общество обратилось по истечении установленного договором срока.

Выводы суда первой инстанции о том, что заявитель, как лицо, добросовестно исполнявшее обязанности по договору аренды от 27.07.2012, вправе был обратиться к Администрации с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка, признаются судом апелляционной инстанции ошибочными, поскольку, зная об имеющихся в пункте 4.1 договора условиях, при которых договор считается продленным или вновь заключенным, Общество не исполнило своей обязанности по подаче заявления на продление договора не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Внесение арендной платы за пользование земельным участком не продлевает договор аренды земельного участка, указанная плата вносится истцом добровольно за фактическое пользование спорным земельным участком.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае материалами дела не подтверждается наличие на спорном земельном участке на момент рассмотрения Администрацией обращения Общества объекта незавершенного строительством, в частности, не представлены доказательства, зарегистрированного в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ООО "Томстрой" на данный объект.

Формирование градостроительного плана, формирование проектной документации и внесение проектной документации на дежурную схему города, обращение к ответчику за получением разрешения на осуществление подготовительных работ, получение технических условий на присоединение к системе канализации, к ливневой канализации и к электрическим сетям, вырубка деревьев, компенсационное озеленение, не свидетельствуют о наличии предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ оснований для предоставления без проведения торгов земельного участка (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ), в том числе основания изложенного в подпункте 10 пункта 2 указанной статьи, а именно объекта незавершенного строительства.

Доказательства осуществления каких-либо строительных работ на земельном участке в материалах дела отсутствуют, равно как отсутствуют доказательства получения Обществом разрешения на строительство до истечения срока действия договора от 21.02.2015.

При отсутствии в совокупности условий, установленных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Доводы Заявителя о возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок в связи с тем, что ни одна из сторон не заявляла о прекращении арендных отношений, Общество продолжало пользоваться земельным участком и вносить плату, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку, зная об имеющихся в пункте 4.1 договора условиях, при которых договор считается продленным или вновь заключенным, ООО "Томстрой" не исполнило своей обязанности по подаче заявления на продление договора не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

С заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка Общество обратилось только 03.06.2015, то есть спустя более трех месяцев после истечения срока договора аренды от 27.07.2012 N 01/12-452, и после 01.03.2015, в связи с чем у ответчика отсутствовали правовые основания для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Доводы Общества о распространении на спорные правоотношения положений пункта 3 статьи 22 ЗК РФ в прежней редакции являются необоснованными, поскольку Закон N 171-ФЗ не содержит указания на применение к отношениям, возникшим до 01.03.2015, прежних положений законодательства. В статье 35 Закона N 171-ФЗ указано на вступление его в силу с 01.03.2015 года, за исключением положений, которые вступают в силу со дня его официального опубликования и к рассматриваемой ситуации не относятся.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ органа местного самоуправления в предоставлении спорного земельного участка в аренду соответствуют положениям ЗК РФ, действующим на момент обращения Общества с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку Заявитель не лишен возможности заключить договор аренды интересующего его земельного участка на торгах в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ), что исключает удовлетворение заявленных в рамках настоящего дела требований.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует отменить ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ). По делу следует принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина в размере 3 000 рублей, уплаченная Обществом за рассмотрение заявления судом первой инстанции, в связи с отменой решения остается на заявителе.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. Поскольку ответчик при обращении в суд апелляционной инстанции государственную пошлину не уплачивал, оснований для распределения судебных расходов, связанных с рассмотрением апелляционной жалобы, не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.11.2015 по делу N А29-8025/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Томстрой" о признании незаконным отказа администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106003:303, площадью 2 325 кв. метров, изложенного в письме от 29.06.2015 N 15-02/юл/052877, и обязании ответчика устранить допущенные нарушения путем заключения соответствующего договора аренды земельного участка - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.В. Минаева

Судьи

Г.Г. Буторина Г.Г. Ившина