Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2016 г. N 20АП-8176/15

г. Тула

16 марта 2016 г.

Дело N А09-7073/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.03.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русинвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 03.11.2015 по делу N А09-7073/2015 (судья Садова К.Б.), установил следующее.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска от 25.10.2012 N 426БД-2012 в размере 1 264 602 руб. 45 коп., в том числе 1 253 241 руб. 31 коп. основного долга по арендной плате за период с 01.10.2014 по 14.09.2015, 11 361 руб. 14 коп. пени за период с 10.10.2014 по 26.02.2015 (с учетом уточнений).

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Полагает, что взыскание арендной платы за заявленный период невозможно в связи с расторжением договора аренды. Ссылается на то, что в сентябре 2014 года по требованию Управления после назначения последним аукциона по продаже данного помещения, ООО "Русинвест" передало ключи от помещения. Указывает, что ООО "Русинвест" помещением не пользуется, его имущества в нем нет, данное помещение продано 07.08.2015 с аукциона ООО "Аверс". В связи с этим полагает, что у истца отсутствуют правовые основания права требования к ответчику арендной платы за период, когда в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Русинвест" (арендатор) был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 25.10.2012 N 426БД-2012, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение, условный N 32-32-01/063/2006-539, общей площадью 734,7 кв. м, на 1 этаже девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Почтовая, 102, на основании протокола аукциона от 28.09.2012 N 11-А для использования под розничную торговлю, хранение, складирование, офис, предоставление персональных услуг, ремонт бытовых изделий и предметов личного пользования.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды установлен с 11.10.2012 по 10.10.2017.

Согласно п. 3.1 и 3.3 договора арендная плата устанавливается в размере 109 294 руб. 30 коп. в месяц, согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды или в соответствии с протоколом аукциона. Арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца в бюджет города Брянска.

В соответствии с п. 6.2 договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в бюджет города пеню, в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Во исполнение условий договора, по акту приема-передачи от 15.04.2014 арендодатель передал арендатору нежилое помещение общей площадью 734,7 кв. м согласно договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 25.10.2012 N 426БД-2012.

Впоследствии решением Арбитражного суда Брянской области от 27.01.2015 по делу N А09-12348/2014, вступившим в законную силу 27.02.2015, договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 25.10.2012 N 426БД-2012, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и ООО "Русинвест", был расторгнут.

Указанное решение в части возврата предмета аренды арендодателю было исполнено в ходе исполнительного производства 22.09.2015 (акт приема-передачи - т. 1, л. д. 114).

Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора ООО "Русинвест" несвоевременно вносило арендную плату, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации направило ответчику претензию от 19.03.2015 с требованием погашения сложившейся задолженности по арендным платежам и задолженности по пени.

Указанная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с иском.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В подтверждение факта передачи истцом ответчику нежилого помещения общей площадью 734,7 кв. м на 1 этаже девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Почтовая, 102, в материалах дела имеется акт приема-передачи от 15.04.2014, подписанный обеими сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец просит взыскать с ответчика по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 25.10.2012 N 426БД-2012 задолженность по арендным платежам в размере 1 253 241 руб. 31 коп. за период с 01.10.2014 по 14.09.2015.

Окончание периода взыскания платы за пользование предмета аренды истец связывает с датой регистрации перехода права собственности на спорное помещение (15.09.2015) новому собственнику - ООО "Аверс" (т. 1, л. д. 112-113).

ООО "Русинвест" ссылается на то, что предмет аренды возвращен арендодателю в сентябре 2014 года путем передачи ключей Фокиной Марине Олеговне - работнику Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции в целях проверки данного довода ответчика в качестве свидетеля была вызвана и опрошена Фокина Марина Олеговна в судебном заседании 08.09.2015.

Из пояснений свидетеля установлено, что ключи представителем ООО "Русинвест" ей не передавались.

Иных доказательств в подтверждение возврата помещения, являющегося предметом договора аренды, ранее 22.09.2015 в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм, само по себе расторжение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

С учетом изложенного апелляционный суд отклоняет как несостоятельный довод жалобы о том, что взыскание арендной платы за заявленный период невозможно в связи с расторжением договора аренды.

Пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд отклоняет доводы жалобы о том, что объект аренды был возвращен истцу в сентябре 2014 года, как не подтвержденный надлежащими доказательствами.

В жалобе ответчик также ссылается на то, что нежилое помещение, являющееся предметом аренды по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 25.10.2012 N 426БД-2012, было продано истцом 07.08.2015 с аукциона обществу с ограниченной ответственностью "Аверс".

Указанный довод жалобы не принимается апелляционным судом во внимание ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании пункта 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, между истцом и ООО "Аверс" (покупатель) подписан договор купли-продажи от 24.08.2015 N 433 нежилого помещения общей площадью 734,7 кв. м. на 1 этаже девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Почтовая, 102.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 15.09.2015.

При этом нежилое помещение общей площадью 734,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Почтовая, 102 было передано Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации судебным приставом-исполнителем 22.09.2015 по акту приема-передачи имущества.

Таким образом, истец являлся собственником предмета аренды до даты регистрации перехода права собственности, т. е. до 14.09.2015, в связи с этим был вправе требовать от ответчика исполнения обязательств по внесению арендной платы на основании заключенного договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 25.10.2012 N 426БД-2012 в указанный период.

Наличие у ответчика задолженности по оплате за пользование нежилым помещением в сумме 1 253 241 руб. 31 коп. за период с 01.10.2014 по 14.09.2015 подтверждается материалами дела. Доказательств внесения арендной платы ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в части взыскания с ООО "Русинвест" задолженности по арендным платежам в размере 1 253 241 руб. 31 коп. по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска от 25.10.2012 N 426БД-2012 за период с 01.10.2014 по 14.09.2015 как обоснованные.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации также просило взыскать пени за невнесение арендных платежей в размере 11 361 руб. 14 коп. за период с 10.10.2014 по 26.02.2015.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.2 договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в бюджет города пеню, в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Таким образом, истец в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 6.2 договора вправе требовать уплаты ответчиком неустойки за просрочку исполнения обязательства.

Согласно расчету истца сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платежей за пользование нежилым помещением за период с 10.10.2014 по 26.02.2015, составляет 11 361 руб. 14 коп.

Представленный истцом расчет пени проверен судом и признан верным, поскольку произведен в соответствии с действующим законодательством.

Следовательно, исковые требования в части взыскания пени правомерно удовлетворены судом первой инстанции в заявленной сумме.

Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 03.11.2015 по делу N А09-7073/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Л.А. Капустина Ю.А. Волкова