Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2016 г. N 07АП-205/16

г. Томск

17 марта 2016 г.

Дело N А45-15554/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 марта 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Павловой Ю.И.,

судей: Ждановой Л.И., Шатохиной Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ташлыковой М.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Институт прикладной физики" (апелляционное производство N 07АП-205/16) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 ноября 2015 года по делу N А45-15554/2015 (судья Чернова О.В.)

по иску открытого акционерного общества "Институт прикладной физики"

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - товарищества собственников жилья "Наш дом",

о понуждении исполнить обязанность в натуре,

с участием в судебном заседании представителей сторон:

от истца: Папушина Е.Н. по доверенности N 60-42/2015 от 03.09.2015,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Институт прикладной физики" (далее по тексту -Институт, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент, ответчик) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021055:51 площадью 4333 кв.м., по улице Сибирской в городе Новосибирске (далее - земельный участок, спорный участок).

Исковые требования обоснованы статьями 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по направлению проекта договора аренды земельного участка истцу, являющемуся сособственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "Наш дом" (далее - Товарищество).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24 ноября 2015 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, Институт обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции сделал неправомерный вывод о том, что Товарищество продолжало пользоваться земельным участком после истечения срока аренды (после 31.12.2014), и в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды в связи с этим считается возобновленным. Доказательств того, что Товарищество с 01.01.2015 продолжало пользоваться спорным земельным участком (например, осуществляло строительные работы или размещало собственное имущество) ответчиком не представлено.

Также суд первой инстанции не учел, что нахождение объекта незавершенного строительства в общей долевой собственности физических и юридических лиц и размещение этого объекта на спорном земельном участке, право аренды на который не может быть возобновлено на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключает возможность применения норм законодательства о банкротстве.

Ответчик и третье лицо представили в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционную жалобу, в которых считали решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Департамент в отзыве ссылался на то, что договор аренды спорного земельного участка, заключенный с Товариществом, является действующим. При банкротстве застройщика земельный участок должен следовать судьбе расположенного на нем незавершенного строительством объекта.

Товарищество в отзыве ссылалось на то, что Департаментом правомерно отказано в предоставлении земельного участка, предоставленного другому лицу. Договор продлен на неопределенный срок. По мнению третьего лица, правовых оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды не имеется.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении заседания не направляли. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении жалобы по изложенным в ней основаниям.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, между мэрий города Новосибирска (Арендодателем) и Товариществом (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 52633 от 21.06.2006, по условиям которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду спорный земельный участок. Разрешенное использование земельного участка - для строительства жилого дома переменной этажности с подземной автостоянкой (пункт 1.3 договора).

Согласно пункта 1.5 договора срок действия договора с 21.06.2006 по 21.06.2008.

Дополнительным соглашением N 4 от 17.12.2012 из договора исключен пункт 6.3, в котором предусмотрено, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Дополнительным соглашением N 5 от 27.03.2013 к договору аренды земельного участка от 21.06.2006 N 52633, срок его действия продлен до 31.12.2014.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.02.2015 по делу N А45-19878/2014 в отношении Товарищества введена процедура банкротства - наблюдение. Учитывая, что должник является застройщиком жилых домов, подтвержден факт привлечения денежных средств участников строительства, заключения договоров долевого участия в строительстве, суд пришел к выводу о применении при банкротстве должника-застройщика правил параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве)

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.05.2015 по делу N А45-19878/2014 товарищество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Институт является участником общей долевой собственности незавершенного строительством объекта-жилого дома переменной этажности с подземной автостоянкой площадью 3922,1 кв.м. с кадастровым номером 54:35:021055:5101, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается соглашением от 09.12.2005 об установлении долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, свидетельством о государственной регистрации права от 15.01.2007 серии 54 АГ N 010765 и техническим паспортом от 29.09.2006.

16.04.2015 на общем собрании собственников объекта было принято решение обратится в мэрию города Новосибирска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства "Жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой в Железнодорожном районе города Новосибирска по улице Сибирская" с целью организации окончания строительства данного объекта.

28.05.2015 истец обратился в мэрию города Новосибирска с заявлением о предоставлении в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без торгов на основании пункта 2 статьи 39.6, статей 39.1, 39.8, 39.17 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что ответчик не заключил договор аренды земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды, поскольку испрашиваемый земельный участок предоставлен по договору аренды от 21.06.2006 N 52633 Товариществу для завершения строительства на неопределенный срок.

Понуждение к заключению договора не допускается гражданским законодательством за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в том случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен случай предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по договору аренды без проведения торгов, - в отношении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Учитывая изложенные нормы, а также положения Гражданского кодекса о договоре аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Институт не представил доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, которые предоставили бы ему право требовать понуждения заключения договора аренды в судебном порядке.

Суд также учел положения Закона о банкротстве, и указал, что земельный участок, расположенный под объектом незавершенного строительства, следует судьбе данного объекта незавершенного строительства. В противном случае, выбытие земельного участка из конкурсной массы Товарищества лишит участников долевого строительства возможности реализовать свои права путем передачи им земельного участка для ведения дальнейшего строительства.

При этом, порядок и условия передачи участниками строительства объекта незавершенного строительства предусмотрены статьей 201.10 Закона о банкротстве.

В силу положений абзаца шестого пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве одним из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является принадлежность земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

При передаче должником-застройщиком принадлежавших ему прав на незавершенный строительством объект учрежденному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу последний приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний застройщик, для завершения строительства.

В силу пункта 15 статьи 201.10 Закона о банкротстве государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Суд первой инстанции принял правильный по существу судебный акт. Усомниться в правильности изложенных выводов суда первой инстанции, у апелляционной инстанции оснований не имеется.

Ссылки истца на нормы статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков собственникам зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные нормы не применяются в отношении объектов незавершенного строительства.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Указанная позиция сформирована в период действия статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, однако актуальна и сейчас, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 ноября 2015 года по делу N А45-15554/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

Л.И.Жданова Е.Г.Шатохина