Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2016 г. N 09АП-3381/16

г. Москва

15 марта 2016 г.

Дело N А40-190839/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 3 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

Председательствующего: Пирожкова Д.В.,

судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Экстрагорстрой" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 декабря 2015 года по делу N А40-190839/2014, принятое судьей Л.В. Михайловой, по иску ООО "Экстрагорстрой" (ОГРН 1027739117053) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

при участии в судебном заседании:

от истца: Краева Н.В. (по доверенности от 25.06.2015)

от ответчика: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Экстрагорстрой" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском (с учетом уточнений) к Департаменту городского имущества города Москвы, с требованиями урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Экстрагорстрой" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Столярный пер., д.7, корп.2, общей площадью 723,9 кв.м. и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Столярный пер., д.7, корп.2, общей площадью 1 451 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004023:1001, между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью ООО "Экстрагорстрой".

Добавить п. 1.2.1 "В настоящем договоре установлено следующее целевое использование Объекта 1: под медицинские цели".

Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: "3.1 Цена объектов составляет 85781108,56 руб., с зачетом стоимости неотделимых улучшений произведенных покупателем 19161399, 56 руб. "

Пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".

Пункт 3.6. договора изложить в следующей редакции: "3.6 Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет по следующим реквизитам:

За Объект 1 в размере 31383175,05 руб. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 523052,91 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

За объект 2 в размере 54 397 933,51 руб. (Пятьдесят четыре миллиона триста девяносто семь тысяч девятьсот тридцать три рубля пятьдесят одна копейка). Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 906 633 руб. (Девятьсот шесть тысяч шестьсот тридцать три рубля) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Решением от 21 декабря 2015 года по делу N А40-190839/2014 Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования частично:

Урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли- продажи недвижимости: отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Столярный пер., д.7, корп.2, общей площадью 723,9 кв.м. и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Столярный пер., д.7, корп.2, общей площадью 1 451 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004023:1001, между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью ООО "Экстрагорстрой".

Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: "3.1 Цена объектов составляет 97 850 405,95 руб. (Девяносто семь миллионов восемьсот пятьдесят тысяч четыреста пять рублей девяносто пять копеек) с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений произведенных покупателем 7 092 102,17 руб. "

Пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".

Пункт 3.6. договора изложить в следующей редакции: "3.6 Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет по следующим реквизитам:

За Объект 1 в размере 43 452 472,44 руб. (Сорок три миллиона четыреста пятьдесят две тысячи четыреста семьдесят два рубля сорок четыре копейки). Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 724 207,87 руб. (Семьсот двадцать четыре тысячи двести семь рублей восемьдесят семь копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

За объект 2 в размере 54 397 933,51 руб. (Пятьдесят четыре миллиона триста девяносто семь тысяч девятьсот тридцать три рубля пятьдесят одна копейка). Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 906 633 руб. (Девятьсот шесть тысяч шестьсот тридцать три рубля) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы);

В удовлетворении требования о включении в договор п.1.2.1. отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, представитель ответчика обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный об отказе в удовлетворении иска, указав на несогласие с установленной выкупной ценой имущества, подлежащего выкупу.

Представитель истца также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда в части определения цены договора, указывая на неправильное определение судом первой инстанции стоимости неотделимых улучшений.

Представитель истца в судебном заседании доводы своей апелляционной жалобы поддержал, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Рассмотрев материалы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором объекта недвижимости - здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Столярный пер., д.7, корп.2, общей площадью 723,9 кв.м.

Поскольку помещения непрерывно арендуются на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует, истец 05.12.2014 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений 28.02.2014 истец обратился к ответчику с запросом о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации права преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

18.09.2014 истец получил письмо, в котором ответчик представил проект договора купли-продажи без номера и даты, подписанный со стороны ответчика, с указанием стоимости объектов - 171 845 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.05.2014 г. N 738Г/515, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30.05.2014 г. N 538/С-14 подготовленным НП СРО "СВОД", в п.3.2. проекта договора, указано, что оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения. В пункте 3.6. проекта договора указано, что за здание оплата производится в размере 97 949 000 руб. - не менее 2 720 805,56 руб. ежемесячно, за земельный участок в размере 73 896 000 руб. - не менее 2 052 666,67 руб. ежемесячно..

13.10.2014 истец направил подписанный проект договора с учетом протокола разногласий, при этом указал, что цена объектов - п. 3.1 договора, составляет 57 034 832 руб., п.3.6. договора предусматривающий размер ежемесячных платежей, необходимо изложить указав: за Объект 1 в размере 17 468 434 руб. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 490 234,28 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга; за объект 2 в размере 39 386 398 руб. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 094 066,61 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Указав при этом на необходимость зачета стоимости неотделимых улучшений.

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости объектов, а также амортизационной стоимости неотделимых улучшений, проведение которой было поручено ООО "Городская коллегия оценщиков", экспертам: Горислову И.А., Ляховскому А.А.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилых объектов составляет в сумме 104 942 508,12 руб. по состоянию на 28.02.2014 г., в том числе стоимость земельного участка составляет 54 397 933,51 руб. Амортизационная стоимость неотделимых улучшений составила 21 658 667 руб.

Суд первой инстанции инстанций, изучив полученное экспертное заключение, допросив экспертов, установил, что оценка, проведенная экспертами ООО "Городская коллегия оценщиков" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, как основание для назначения по делу повторной судебной экспертизы, суд не усматривает.

Возражения ответчика по использованию экспертом сравнительного и доходного подходов носят голословный характер и документально ничем не подтверждены.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, представленный ответчиком отчет об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленный АНО "Центр оценки недвижимости и бизнеса"), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Из материалов дела усматривается, что письмом от 23.05.2011 г. Департамент имущества г. Москвы, в ответ на обращение истца о согласовании переустройства спорного нежилого помещения, указал, что не возражает против выполнения истцом переустройства в рамках арендуемых помещений при условии обязательного оформления разрешительной документации на переустройство помещения в Префектуре ЦАО.

Истцом представлена разрешительная документация на производство работ в арендуемом здании (том дела 22-23).

Истец при расчете стоимости выкупаемого объекта заявил к зачету сумму в размере 19 161 399,56 руб., исключив ряд позиций, указанных экспертом.

Ответчик возражал против зачета неотделимых улучшений в заявленном размере, признав обоснованными неотделимые улучшения в сумме 2 424 505,17 руб.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия согласования с арендодателем в установленном законом порядке стоимости неотделимых улучшений спорного арендуемого имущества.

Суд первой инстанции признал обоснованным следующие виды работ: устройство системы водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения и устройство ж/б лестницы в подвале.

Поскольку истцом доказательств иного согласования с собственником не представлено, оснований для зачета стоимости остальных видов работ не имеется. При этом согласно условиям договора аренды на истца возложена обязанность поддерживать помещения в надлежащем состоянии, в том числе фасад здания и производить в нем текущий ремонт (п. 5.4.11, 5.4.12, 5.4.15 и п. 5.4.16 договора).

Поскольку доказательств того, что истец согласовал с арендодателем в установленном законом порядке объем и стоимость неотделимых улучшений спорного арендуемого имущества, а также выполнение работ за счет заявителя в период действия договора аренды, не представлено, а предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, а представляет собой размер произведенных затрат, суд первой инстанции обоснованно установил, что стоимость согласованных ответчиком (собственником) неотделимых улучшений, с учетом вывода судебной экспертизы составляет 7 092 102,17 руб.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в жалобах доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2015 года по делу N А40-190839/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

Е.Б. Расторгуев А.И. Трубицын