Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2016 г. N 07АП-1489/16

г. Томск

15 марта 2016 г.

Дело N А45-23321/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Е.В. Афанасьевой,

судей: М.Ю. Кайгородовой, Т.Е. Стасюк,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.А. Гавриловой,

при участии в заседании:

от истца - руководитель Н.А. Михайлова, протокол от 20.05.2015 N 1,

от ответчика - А.Ю. Горбунов лично,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Андрея Юрьевича Горбунова (апелляционное производство N 07АП-1489/2016)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2015 года (судья Т.А. Наумова) по делу N А45-23321/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибзеленхоз" (633217, Новосибирская область, Искитимский район, село Старый Искитим, улица Сибирская, 40, ОГРН 1155476059485, ИНН 5443005649)

к индивидуальному предпринимателю Андрею Юрьевичу Горбунову (Новосибирская область, Искитимский район, р.п. Линево, ОГРНИП 312548309000081, ИНН 544308601804)

о расторжении договора аренды от 07.04.2012 и обязании освободить части земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сибзеленхоз" (далее - ООО "Сибзеленхоз") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Горбунову Андрею Юрьевичу (далее - предприниматель Горбунов А.Ю.) о расторжении договора аренды от 07.04.2012 и обязании освободить арендованные части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505.

Исковые требования, с учетом дополнения их основания в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованы статьями 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, статьями 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком договора аренды земельного участка, выразившемся в использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а именно: на земельном участке сельскохозяйственного назначения не ведется сельскохозяйственное производство, ответчиком на этом участке возведено строение, ответчик использует земельный участок способами, приводящими к существенному снижению плодородия земли, ответчик за весь период пользования имуществом не вносил арендную плату (т. 1, л.д. 4-14; т. 2, л.д. 38-39).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2015 года иск удовлетворен, договор аренды земельного участка от 07.04.2012 расторгнут. На предпринимателя Горбунова А.Ю. возложена обязанность освободить части земельного участка площадью 11 691 кв. м, 10 016 кв. м, 10 338 кв. м, 20 411 кв. м, 20 626 кв. м, 10 366 кв. м, 10 777 кв. м, 16 638 кв. м, 10 578 кв. м, 10 207 кв. м, 10 001 кв. м, 10 415 кв. м, 10 249 кв. м, 14 935 кв. м, 10 428 кв. м, 11 382 кв. м, 11 270 кв. м, 10 033 кв. м, 10 543 кв. м, 14 432 кв. м в границах земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 54:07:057408:505 площадью 2 774 537 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 5,8 км по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Российская Федерация, обл. Новосибирская, р-н Искитимский, с. Старый Искитим, ул. Весенняя, д. 3, и передать его ООО "Сибзеленхоз" в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Не согласившись с состоявшимся решением, предприниматель Горбунов А.Ю. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда о недоказанности факта ведения сельского хозяйства не соответствует обстоятельствам дела, судом дана необъективная оценка представленным сторонам доказательствам относительно обстоятельств ведения сельского хозяйства на арендованных частях земельного участка. Медленное освоение земельного участка и непредоставление специализированных видов отчетности не может являться существенным нарушением условий договора аренды. Суд не учел, что в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, такое предупреждение истцом ответчику не направлялось.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он возражает против ее удовлетворения. Возражения мотивированы тем, что использование земельного участка зависит от его группы, спорный участок отнесен к 1 группе, а это земли, пригодные для использования под пашни, сенокосы, пастбища, ответчик использует земельный участок не по назначению, договором аренды не предусмотрено право использовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, его разрешенное использование для сельскохозяйственного производства. Ответчик не представил доказательств использования земельного участка по назначению. При обращении в суд истцом было направлено требование о расторжении договора и указано, в связи с какими обстоятельствами направлено данное требование - установление факта неиспользования по целевому назначению, указано, что ответчик может представить ответ в течение трех дней. О нецелевом использовании участка ответчик был уведомлен еще предыдущим собственником участка, который ранее подавал иск об освобождении участка и сносе самовольных построек. Ответчиком был подписан протокол Россельхознадзора, поэтому нет оснований заявлять, что не было предоставлено срока для устранения нарушений. Претензионный порядок соблюден, поскольку было направлено письмо, в котором предлагалось подписать соглашение о расторжении договора и указано, что истец обратится в суд. Кроме того, эти доводы используются для затягивания процесса, формальный подход допустим только если у суду есть понимание, что возможно разрешить спор мирным путем. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде. Из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать спор.

В судебном заседании ответчик настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, поддержала доводы отзыва.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом "Лучезарное" (арендодателем) и предпринимателем Горбуновым А.Ю. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 07.04.2012, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить в аренду арендатору, а арендатор - принять в аренду для сельскохозяйственного производства части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505 общей площадью 3 047 904 кв.м. согласно прилагаемой схеме участка, которая является неотъемлемой частью договора, и своевременно возвратить земельный участок при наступлении событий, определенных договором (т. 1, л.д. 57-92).

Согласно пункту 1.2 договора от 07.04.2012 арендатору передаются части земельного участка площадью 11 691 кв. м, 10 016 кв. м, 10 338 кв. м, 20 411 кв. м, 20 626 кв. м, 10 366 кв. м, 10 777 кв. м, 16 638 кв. м, 10 578 кв. м, 10 207 кв. м, 10 001 кв. м, 10 415 кв. м, 10 249 кв. м, 14 935 кв. м, 10 428 кв. м, 11 382 кв. м, 11 270 кв. м, 10 033 кв. м, 10 543 кв. м, 14 432 кв. м. Расположение частей земельных участков и их описание указаны в приложениях 1 и 2.

В силу пункта 1.3 договора от 07.04.2012 земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 54АГ 587806.

В соответствии с пунктами 2.3, 2.4 договора от 07.04.2012 арендатор имеет право и обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель разрешенным способом, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Пунктом 4.4 договора от 07.04.2012 установлено, что арендодатель вправе потребовать расторжения договора в случае, когда арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории; использует земельный участок способами, приводящими к существенному снижению плодородия земли; в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Согласно пункту 1.4 договора от 07.04.2012 участок передается в аренду сроком на 49 лет.

Дополнительным соглашением от 22.05.2012 к договору аренды от 07.04.2012 стороны определили размер арендной платы из расчета 2 453,36 рублей в год (т. 2, л.д. 40-41).

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке 05.06.2012, регистрационный номер 54-08/024/2012-852.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.02.2012 по делу N А45-15940/2011, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2012, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505 общей площадью 2 774 537 кв. м признано за закрытым акционерным обществом "Заречное".

Впоследствии общество "Заречное" внесло принадлежащий ему земельный участок в качестве вклада в уставный капитал ООО "Сибзеленхоз". Право собственности ООО "Сибзеленхоз" на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505 зарегистрировано 19.06.2015, выдано свидетельство о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 52).

В августе 2015 года Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Новосибирской области проведен осмотр арендуемых предпринимателем Горбуновым А.Ю. частей земельного участка, по результатам которого установлено, что на земельном участке обнаружено зарастание сорными растениями: осот розовый, хвощ полевой, вьюнок полевой, камыш, борщевик и другими, в том числе, наркосодержащими (конопля на площади 3 кв. м), а также деревьями: березами высотой от 0,5 до 2,5 м, соснами от 0,5 до 2 м. По результатам обследования составлен протокол от 17.08.2015 (т. 2, л.д. 18-21).

Ссылаясь на обстоятельства, выявленные в ходе проведенного Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Новосибирской области осмотра, ООО "Сибзеленхоз" направило ответчику требование (претензию) от 23.09.2015 исх. N 29 о расторжении договора аренды от 07.04.2012 на основании пункта 4.4 договора и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды (т. 2, л.д. 23-28).

Указывая на то, что арендатором допущено существенное нарушение условий договора аренды от 07.04.2012, выразившееся в нарушении вида разрешенного использования земельного участка, осуществлении строительства на землях сельскохозяйственного назначения, в неуплате арендной платы ООО "Сибзеленхоз" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования ООО "Сибзеленхоз", суд первой инстанции пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора, которое выразилось в нарушении целевого использования земель сельскохозяйственного назначения.

Между тем судом не учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункты 1-3 статьи 619 Кодекса предусматривают возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к договорам аренды частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное правило связано с тем, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

В силу пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66), в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При этом, как разъяснено в пункте 30 информационного письма от 11.01.2002 N 66, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В обоснование соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора от 07.04.2012 ООО "Сибзеленхоз" представило требование (претензию) от 23.09.2015 исх. N 29 о расторжении договора аренды от 07.04.2012 на основании пункта 4.4 договора и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды. К данному требованию (претензии) истцом был приложен проект соглашения о расторжении договора.

Однако указанное требование (претензия) не содержало предложения ответчику устранить имеющиеся нарушения, не был указан разумный срок, до которого данные нарушения должны быть устранены арендатором. В указанном требовании истец предлагает лишь подписать соглашение о расторжении договора, но никаких предложений по устранению нарушений, которые по мнению истца имелись, в требовании нет.

Из содержания требований не следует, что истец был заинтересован в устранении нарушений, согласно тексту требования его интерес заключается именно в расторжении договора, несмотря на положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора.

Между тем указанные в требовании (претензии) обстоятельства, свидетельствующие, по мнению истца, об использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, являлись устранимыми. Так, устранимым является выявленное Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Новосибирской области наличие на земельном участке сорных растений и деревьев.

Что касается иных обстоятельств, с которыми ООО "Сибзеленхоз" связывает необходимость расторжения договора (возведение на арендованном земельном участке строения, использование земельного участка способами, приводящими к существенному снижению плодородия земли, неуплата арендной платы), то до обращения в суд истец не предъявлял ответчику требование об устранении этих нарушений, а также не предлагал расторгнуть договор от 07.04.2012 в связи с наличием этих обстоятельств. Однако предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и последующее предложение расторгнуть договор аренды должны содержать требования по всем допущенным со стороны арендатора нарушениям. В противном случае цели досудебного урегулирования спора не достигаются, а досудебный порядок не может считаться соблюденным.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды, а именно, не направлено ответчику предложение устранить имеющиеся нарушения договорного обязательства в разумный срок и не направлено предложение расторгнуть договор по всем указанным в исковом заявлении основаниям для расторжения, исковые требования ООО "Сибзеленхоз" о расторжении договора аренды от 07.04.2012 подлежат оставлению без рассмотрения.

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оставление искового заявления в данном случае не является формальным, поскольку указанное в требовании истца нарушения является устранимым, а о других нарушениях истец до обращения в суд требований не направляли расторгнуть договор в связи с этими нарушения не предлагал, в связи с чем у суда нет оснований считать, что меры по урегулированию спора сторонами исчерпаны.

Ввиду того, что требование о расторжении договора аренды оставлено судом без рассмотрения, договор аренды является действующим, требования истца об обязании ответчика освободить арендованные части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 части 1, частью 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и нарушение судом норм процессуального права являются основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Примененный апелляционным судом подход согласуется со сформировавшейся судебной практикой (например, постановления АС Западно-Сибирского округа от 13.07.2015 по делу N А45-21193/2014, от 17.03.2015 по делу N А81-232/2014, от 13.04.2015 по делу N А45-17745/2014 и др.).

В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца пропорционально объему исковых требований, рассмотренных судом по существу. Государственная пошлина за рассмотрение искового заявления о расторжении договора и соответствующая часть расходов ответчика на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежит возврату сторонам из федерального бюджета на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, пунктами 2, 3 статьи 269, пунктами 1, 3, 4 части 1, частью 3 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2015 года по делу N А45-23321/2015 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Сибзеленхоз" о расторжении договора аренды от 07.04.2012, заключенного между Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом "Лучезарное" и индивидуальным предпринимателем Андреем Юрьевичем Горбуновым, оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сибзеленхоз" в пользу индивидуального предпринимателя Андрея Юрьевича Горбунова 1 500 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Сибзеленхоз" из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по иску, уплаченной платежным поручением от 03.11.2015 N 8.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Андрею Юрьевичу Горбунову из федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по чеку-ордеру операция 113 от 29.01.2016.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

М.Ю. Кайгородова Т.Е. Стасюк