Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 г. N 04АП-648/16

г. Чита

14 марта 2016 г.

Дело N А10-3648/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03.03.2016.

Полный текст постановления изготовлен 14.03.2016.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Бушуевой Е.М., Капустиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бадмаевой Клары Дылыковны на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 декабря 2015 года по делу N А10-3648/2015 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя, Бадмаевой Клары Дылыковны (Республика Бурятия, Иволгинский район ОГРНИП 310032723600113) к Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (адрес местонахождения: Республика Бурятия 670031, ул. Бабушкина, д. 25, г. Улан-Удэ ОГРН 1020300983340), обществу с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности" (Республика Бурятия 670034, ул. Хоца Намсараева, д. 7 А, оф. 403, г. Улан-Удэ ОГРН 1040302972050) о признании договора купли-продажи от 16.12.2014 недействительным, о заключении нового договора купли-продажи, (суд первой инстанции: Усипова Д.А.),

при участии в судебном заседании:

истца - индивидуального предпринимателя Бадмаевой Клары Дылыковны,

установил:

Бадмаева Клара Дылыковна обратилась в арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ, обществу с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности" о признании договора купли-продажи от 16.12.2014 недействительным, о заключении нового договора купли-продажи, о взыскании судебных расходов в размере 47 874 рублей 98 копеек.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 декабря 2015 года в удовлетворении иска отказано.

С решением, как незаконным и необоснованным, не согласен истец, в апелляционной жалобе просит отменить обжалуемый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы считает отчет об оценке от 27.10.2014 N 228МК-10/14 недопустимым доказательством по делу, не соответствующим требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), "Подходы к оценке", раздел III (ФСО N9 1), не содержащим достоверных сведений, поскольку характеристики показателя при описании объекта оценки, не соответствует техническому заданию, составлен без учета и приобщения технического паспорта. Ответчиками не представлено доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости согласно отчету об оценке НЭО "ДИЕКС" от 11.02.2015 N Р36-12/14 в сумме 1 615 000 рублей, по состоянию на 01 декабря 2014 г. является недостоверной.

Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.

Учитывая, что ответчики уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб на портале сайта www.kad.arbitr.ru) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается без участия представителей ответчиков в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, Комитет принял решение от 10.11.2014 N 825 об осуществлении приватизации нежилого помещения площадью 49,9 кв.м, пом. I, 1 этаж: 7-13, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Жердева, 15, с учетом преимущественного права арендатора - индивидуального предпринимателя Бадмаевой К.Д. по цене, равной рыночной стоимости в размере 1 993 493 рубля (без учета НДС), определенной на основании отчета об оценке от 27.10.2014 N 228-МК-10/14, составленного ООО "Агентство оценки собственности".

16.12.2014 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 16-14.

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 49,9 кв.м., пом. I, 1 этаж: 7-13, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Жердева, 15.

Согласно пункту 2.1 стоимость имущества составляет 1 993 493 рубля без НДС.

Нежилое помещение передано предпринимателю Бадмаевой К.Д. по акту приема-передачи от 16.12.2014.

Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за истцом, что подтверждается свидетельством от 29.12.2014 N 03-АА 609858.

Во время государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение предприниматель Бадмаева К.Д. ознакомилась с вышеуказанным отчетом и обнаружила, что 2 фотографии из фото таблицы, приложенной к отчету, относятся к соседнему помещению под названием "Три кота".

26 ноября 2014 года предпринимателем Бадмаевой К.Д. направлено в адрес Комитета извещение, в котором указано на необходимость присутствия представителя ответчика при осмотре нежилого помещения, назначенного на 01.12.2014. Представитель Комитета на осмотр не явился. 01 декабря 2014 года истец заключил договор об оценке того же нежилого помещения с НЭО "ДИЕКС".

Согласно отчету об оценке НЭО "ДИЕКС" от 11.02.2015 N Р36-12/14 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Жердева, 15 составляет 1 615 000 рублей.

Истец полагает, что стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи от 16.12.2014 на основании отчета ООО "Агентство оценки собственности" не соответствует рыночной стоимости нежилого помещения, а именно, является существенно завышенной. Несоответствие договорной цены выкупленного объекта недвижимости его рыночной стоимости выявлено истцом после заключения договора купли-продажи. Предприниматель Бадмаева К.Д. просит признать договор от 16.12.2014 N 16-14 недействительным и обязать Комитет заключить новый договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 1615000 рублей.

В качестве правового основания исковых требований истец ссылается на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статью 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ при принятии решения арбитражный суд исследовал доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определил, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; установил права и обязанности лиц, участвующих в деле.

Оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к мотивированному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы подателя апелляционной жалобы отклонены, как не нашедшие объективного подтверждения в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" цена выкупаемого имущества устанавливается с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указал, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Оспариваемый истцом договор следует признать заключенным, поскольку в соответствии со статьёй 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что истец знала о стоимости приобретаемого имущества и имела возможность оспорить его стоимость, прежде даты заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости - 16.12.2014, не представила доказательств невозможности оспорить указанную в отчете от 05.11.2014 N 228 МК-11/14 стоимость в установленный законом срок реализации преимущественного права покупки. Истец также не воспользовалась своим правом на подписание договора с протоколом разногласий.

Переоценка объекта недвижимости и получение иного отчета о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 22 мая 2015 года по делу N А10-1043/2015 Бадмаевой К.Д. отказано в признании отчета от 05.11.2014 N 228-МК-11/14 недействительным.

Суд первой инстанции, указав, что отчет ООО "Агентство оценки собственности" произведен в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, переоценка стоимости объекта недвижимости и получение иного отчета о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным, правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как несостоятельные и основанные на неверном толковании положений действующего законодательства. Истец не доказал, что условие договора в части его цены не соответствуют закону или иным нормативным актам.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 декабря 2015 года по делу N А10-3648/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Е.Н. Скажутина

Судьи

Е.М. Бушуева Л.В. Капустина