Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2016 г. N 11АП-615/16

г. Самара

16 марта 2016 г.

Дело N А55-20695/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Апаркина В.Н.,

судей Рогалевой Е.М., Корнилова А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,

с участием в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Квана Сергея Родиславовича - не явился, извещен,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явился, извещено,

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - не явился, извещено,

от Мэрии городского округа Тольятти - не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 марта 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года по делу N А55-20695/2015 (судья Медведев А.А.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Квана Сергея Родиславовича (ОГРНИП 315631300044754, ИНН 632137442488), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН 1046300581590, ИНН 6317053595), г. Самара,

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003, ИНН 6315856460) г. Самара,

Мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кван Сергей Родиславович обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 к договору аренды от 18.10.2013 г. N 103-2013(2013-2018) земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101170:584, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 7 квартал, пр-т Степана Разина, площадью 104 кв.м., с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа, заключенного между Территориальном управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и предпринимателем Кваном Сергеем Родиславовичем, выраженного в сообщении от 08.07.2015 г. N63/009/301/2015-4645, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Квана С.Р. путем государственной регистрации указанного дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 г. N103-2013(2013-2018).

Решением суда 1 инстанции от 03.12.2015 г. в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе третье лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области просит решение суда от 03.12.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

При этом в апелляционной жалобе указывает, что в решении суд сослался на новую редакцию ЗК РФ, тогда как новые нормы Земельного кодекса Российской Федерации не распространяются на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года. По мнению Территориального управления, при принятии обжалуемого решения судом 1 инстанции не были должным образом учтены положения, предусмотренные п.3 ст.22 ЗК РФ, п.1 ст.621 ГК РФ, в соответствии с которыми было заключено указанное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Индивидуальный предприниматель Кван С.Р., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Мэрия городского округа Тольятти отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, 18.10.2013 г. между Валиуловой Мадиной Габдулхаковой и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской был заключен договор аренды N 103-2013(2013-2018) земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101170:584, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 7 квартал, проспект Степана Разина, площадью 104 кв.м., с разрешенным использованием для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа, сроком на 5 лет: с 01.10.2013 г. по 30.09.2018 г. (л.д. 4-8 т.1).

11.07.2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (арендодатель) и Валиуловой Мадиной Габдулхаковой (арендатор), индивидуальным предпринимателем Кваном С.Р. (новый арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018), согласно которому все права и обязанности в отношении арендованного земельного участка переданы предпринимателю Квану С.Р. (л.д.15-16 т.1).

Договор аренды и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

27.02.2015 г. между индивидуальным предпринимателем Кваном С.Р. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018), согласно которому срок аренды земельного участка был установлен с 01.10.2013 г. по 30.09.2028 г. (л.д. 17 т.1).

24.04.2015 года предприниматель Кван С.Р. обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 к договору аренды указанного земельного участка (л.д.53-54 т.1).

Уведомлением Управления Росреестра от 07.05.2015 г. N 63/009/301/2015-4645 государственная регистрация была приостановлена до 08.06.2015 г.( л.д. 58-62 т.1)

07.05.2015 г. Управлением Росреестра по Самарской области в адрес ТУ Росимущества в Самарской области был направлен межведомственный запрос о предоставлении документов, подтверждающих соблюдение процедуры при предоставлении в аренду Квану С.Р. на новый срок земельного участка, а также документов, подтверждающих, что наделение Шевяховой Ю.В. полномочиями на подписание договоров аренды земельных участков от имени ТУ Росимущества в Самарской области было согласовано с Агентством (л.д.63-67 т.1).

Уведомлением от 08.06.2015 г. N 63/009/301/2015-4645 государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка была приостановлена до 08.07.2015 г., в связи с непредставлением необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам (л.д.68 т.1).

Сообщением от 08.07.2015 N 63/009/301/2015-4645 Управление отказало в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка на основании абзацев 4,6,10,13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (л.д.80-86 т.1).

В сообщении отражено, что договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В таких случаях договор аренды недвижимого имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. На государственную регистрацию не были представлены: решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов. Дополнительное соглашение заключено с нарушением положений п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ, т.к. заявителем не была предоставлена публикация о предстоящим предоставлении участка.

Кроме этого, Управление указало на непредставление документов, подтверждающих полномочия Шевяховой Ю.В. на подписание дополнительного соглашения N 2 от 27.02.2015 к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018) от имени Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области.

Не согласившись с данным сообщением, предприниматель Кван С.Р. обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.

При этом в заявлении ссылался на то, что в силу положений п.1 ст.621 ГК РФ, п.3 ст.22 ЗК РФ по истечении срока действия договора аренды он имеет при прочих равных условий преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд 1 инстанции исходил из того, что в соответствии с положениями ст.34 ЗК РФ земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого, органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом. С учетом буквального содержания указанной нормы нельзя согласиться с доводами заявителя о том, что прямое предоставление конкретному лицу в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка без соблюдения принципов открытости, прозрачности, заблаговременного информирования неопределенного круга лиц о предстоящем предоставлении участка, является допустимым.

Данные выводы суда 1 инстанции являются правомерными.

Согласно п.1 ст. 34 ЗК РФ (действовавшей до 01.03.2015 г.) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Таким образом, правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности.

Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим.

Вместе с тем в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.

Однако таких обстоятельств судом 1 инстанции по настоящему делу установлено не было.

Кроме того, в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Однако при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Территориальное управление при предоставлении спорного земельного участка предпринимателю Квану С.Р. на новый срок заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду земельного участка.

Таким образом, дополнительное соглашение N 2 от 27.02.2015 г. к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018), которым стороны фактически заключили новый договор аренды на срок до 30.09.2028 г., было заключено с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015 г.).

Аналогичные выводы изложены в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015, от 09.10.2015 г. по делу А55-29987/2014.

Вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, в решении суда 1 инстанции отсутствуют ссылки на положения Земельного кодекса РФ в редакции с 01.03.2015 г.

Из материалов дела также видно, что спорное дополнительное соглашение N 2 к указанному договору аренды земельного участка от лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области подписано исполняющей обязанности заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой со ссылкой на приказ ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 г. N 28 (в редакции от 11.11.2014 г. N 129).

При этом регистрирующему органу Управлением не были представлены документы, подтверждающие возложение на Шевяхову Ю.В. исполнения обязанностей заместителя руководителя Управления, полномочия на подписание спорного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в том числе и приказ ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 г. N 28 (в редакции от 11.11.2014 г. N 129).

В материалах дела данные документы также отсутствуют.

С учетом изложенного отказ Управления Росреестра в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения N 2 от 27.02.2015 г. к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018) соответствует нормам законодательства, а требования предпринимателя являются необоснованными.

Доводы, приведенные третьим лицом Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в апелляционной жалобе, являются ошибочными и во внимание не принимаются.

При таких обстоятельствах обжалуемым решением суда 1 инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявления предпринимателя Квана Р.С., оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года по делу N А55-20695/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Апаркин

Судьи

Е.М. Рогалева А.Б. Корнилов