Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 г. N 21АП-98/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23 июня 2016 г. N Ф10-2086/16 настоящее постановление оставлено без изменения

18 марта 2016 г.

Дело N А84-1158/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15.03.2016.

В полном объёме постановление изготовлено 18.03.2016.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Проценко А.И.,

судей Баукиной Е.А.,

Остаповой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями с/з Щербининым А.А.,

Мосейчук М.А.,

при участии:

от истца - Остапенко В.А., доверенность N 03 от 12.01.2016;

от ответчика - Чернышевская А.В., доверенность б/н от 06.11.2015;

от третьего лица - Нагорная Е.В., доверенность б/н от 25.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления земельного контроля города Севастополя, Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 14 декабря 2015 года по делу N А84-1158/2015 (судья Юрина Е.Н.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

(ул. Ленина, 2, г.Севастополь, 299011, ОГРН 1149204004025)

к Жилищно-строительному кооперативу "Жилстрой"

(ул. Хрусталева, 173, г. Севастополь, 299055, ОГРН 1149204047926),

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:

Управления земельного контроля города Севастополя (ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011; ул. Н.Музыки, 98, г. Севастополь, 299029, ОГРН 1149204004730)

о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

29.06.2015 Главное управление имущественных и земельных отношений (далее - истец, Севимущество, Департамент) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу "Жилстрой" (далее - ответчик, ЖСК "Жилстрой") о расторжении договора аренды земельного участка от 07.04.2008, зарегистрированного Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 17.06.2008 под N 040866100051, общей площадью 0,6000 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, пр. Победы, 33-Б, заключенного между Севастопольским городским Советом и ЖСК "Жилстрой", и понуждении ответчика освободить (возвратить) указанный земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом выполняет взятые на себя обязательства по договору аренды, а именно не производит строительство на переданном в аренду земельном участке, на котором отсутствуют какие-либо строения и сооружения, т.е. земельный участок не используется по целевому назначению, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.

Определением суда от 27.08.2015 к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Управление земельного контроля города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 14 декабря 2015 года по делу N А84-1158/2015 (судья Юрина Е.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что судом установлены обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства ответчиком, а в силу характера процедуры проектирования и согласования проекта строительства, которые сопряжены с действиями значительного круга лиц, возможность влияния ответчика, на совершение которых ограничена, в связи с чем, сложившиеся обстоятельства не зависели от воли арендатора, а им предприняты меры для надлежащего исполнения обязательства.

Не согласившись с указанным решением суда, Управление земельного контроля города Севастополя и Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратились в суд апелляционной инстанции с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Апелляционные жалобы мотивированы тем, что судом первой инстанции при вынесении решения нарушены процессуальные нормы, судом не установлены имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд считал установленными, в связи с чем, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Кроме того, основанием для отмены указанного судебного акта, помимо нарушения процессуальных норм, заявители апелляционных жалоб считают неполное выяснение судом первой инстанции всех обстоятельств по делу, что привело суд к ошибочным выводам и неверному применению норм материального права.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2016 и от 11.02.2016 по делу N А84-1158/2015 апелляционные жалобы приняты к производству и объединены для совместного рассмотрения.

В судебное заседание, назначенное на 16.02.2016, истец - Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя явку своих представителей не обеспечил, сведения о надлежащем уведомлении истца о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в материалах дела отсутствуют.

Определением от 16.02.2016 суд отложил рассмотрение апелляционных жалоб на 09.03.2016 для надлежащего извещения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

В судебном заседании, назначенном на 16.02.2016, представители заявителей апелляционных жалоб поддержали доводы апелляционных жалоб и просили отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционных жалоб, просила суд апелляционной инстанции, обжалуемый судебный акт оставить без изменения, поскольку считает его законным и обоснованным, иные пояснения и возражения изложены в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебном заседании судом объявлен перерыв до 15.03.2016.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 07.04.2008 Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Обслуживающим кооперативом "Жилищно-строительное товарищество "Жилстрой" (сведения о нем внесены в Единый государственный реестр юридических лиц Российской Федерации во исполнение требований статьи 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", зарегистрирован как ЖСК "Жилстрой") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор) (л.д.12-21 т.1).

Согласно условиям Договора, арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 3368 от 12.12.2007 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок (кадастровый номер 8536900000:01:017:0046) для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г.Севастополь, пр. Победы, 33-Б (пункт Договора 1.1).

Разделом 2 Договора определено, что в аренду передается земельный участок общей площадью 0,6000 га, свободный от строений и сооружений, под зелеными насаждениями 120 кв.м.

Договор заключен сроком на 25 (двадцать пять) лет (пункт 3.1 Договора).

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком установлена в размере 5,0 % от нормативной денежной оценки земельного участка и составляет: а) на период строительства: 650240,50* 0,05 = 32 512,03 грн; б) на период эксплуатации: 3 251 204,96* 0,05 = 162 560,25 грн (пункт 4.2. Договора в редакции дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор от 19.05.2010 (л.д.23-25 т.1).

Арендная плата за землю оплачивается арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налогового) месяца, в национальной валюте Украины на бюджетный счет города Севастополя (пункт 4.4. Договора в редакции дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор от 19.05.2010).

Согласно пунктам 5.1 - 5.2 Договора, земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки. Целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями.

Разделом 6 Договора предусмотрено, что передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта отвода.

Передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания Договора по акту приема-передачи.

Во исполнение пункта 6.2 Договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 11.04.2008 (л.д.22 т.1), подписанному сторонами и являющемуся неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора, в редакции дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор от 19.05.2010 (л.д.23-25 т.1), арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить за стройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению в срок до 11.04.2013 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Также Договором предписано арендатору соблюдать план земельного участка, выполнять установленные относительно земельного участка ограничения и обременения в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли, использовать земельный участок строго по целевому назначению, производить строительство капитального объекта (многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями) только в соответствии с АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

В соответствии с пунктом 10.1 Договора арендатор принимает на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 N 1429 "О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в г.Севастополе", для чего арендатор обязан в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя.

Во исполнение пункта 10.1 Договора между ответчиком и Севастопольской городской государственной администрацией заключен договор от 28.04.2010 N 146/10ф о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя (л.д. 45-47 т.2).

Изменение условий Договора осуществляется в письменной форме с взаимного согласия сторон (пункт 12.1 Договора).

Согласно пункту 12.3 Договора действие Договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон, решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных Договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, а также по другим основаниям, определенным законом.

В пункте 12.4 Договора стороны предусмотрели возможность расторжения арендодателем Договора в одностороннем порядке в следующих случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты арендатором в течение трех месяцев арендной платы в полном объеме; не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).

За невыполнение или ненадлежащее выполнение Договора стороны несут ответственность согласно закону и Договору.

В случае выявленного использования земельного участка не по целевому назначению арендатор обязан в месячный срок устранить указанные нарушения и уплатить арендодателю штраф в размере трехкратной годовой арендной платы.

Если арендатор в течение одного месяца не устранил указанные нарушения и не уплатил штраф, то договор аренды расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном Договором. В случае, если арендатор в течение сроков, определенных в Договоре, не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то Договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном Договором.

Сторона, которая нарушила обязательство, освобождается от ответственности, если она докажет, что это нарушение произошло не по ее вине (пункты 13.8, 13.6, 13.7, 13.9 Договора).

Пунктом 13.5 Договора установлено, что в случае возведения строений, сооружений, объектов благоустройства, не предусмотренных Договором, арендатор обязан за свой счет в 4 месячный срок с момента получения соответствующего требования от арендодателя освободить арендованный земельный участок от этих строений и сооружений, объектов благоустройства.

Согласно пункту 14.1 Договора он вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации, что также было предусмотрено статьей 125 Земельного кодекса Украины (право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации).

Договор зарегистрирован Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия "Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 17.06.2008 под N 040866100051, дополнительное соглашение о внесении изменений в Договор от 19.05.2010 зарегистрировано 26.05.2010 под N 041086600053.

Сторонами в материалы дела предоставлено дополнительное соглашение о внесении изменений в Договор от 28.01.2013 (л.д. 26-32 т.1), подписанное сторонами.

Однако во исполнение определения суда об истребовании от Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя сведений о регистрации указанного дополнительного соглашения последним предоставлено уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на земельный участок, расположенный по адресу: г.Севастополь, пр. Победы, 33-Б (кадастровый номер 8536900000:01:017:0046), а также его представителем в судебном заседании 07.12.2015 сообщено об отсутствии подтверждающих документов в архивном деле по данному объекту.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции о том, что в силу положений Договора, пункта 15 дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор от 28.01.2013 и статьи 125 Земельного кодекса Украины отсутствуют основания считать данное дополнительное соглашение действующим.

Севимущество письмом от 24.04.2015 N 02-02/1710 (л.д.33-34 т.1) обратилось к ответчику с требованием о выполнении в тридцатидневный строк взятых на себя обязательств по Договору и предоставлении подтверждающих документов, а также с предложением о расторжении Договора в случае его неисполнения в указанный срок. Направление данного документа подтверждается описью вложения в ценное письмо от 24.04.2015 (л.д.45 т.1).

Письмом от 18.05.2015 исх. N 23 ЖСК "Жилстрой" (л.д.133-134 т.1) возвратил истцу дополнительное соглашение о расторжении договора без подписания, указав на то, что Севимущество не является арендодателем по Договору, а доказательства надлежащей замены стороны по Договору не предоставлены.

15.07.2015 Управлением земельного контроля города Севастополя проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 8536900000:01:017:0046, расположенного по адресу: г.Севастополь, пр. Победы, 33-Б, в ходе которого установлено, что он свободен от строений и сооружений, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено, на момент проведения обследования строительные (подготовительные, земляные) работы не велись, земельный участок не освоен, что зафиксировано в акте обследования земельного участка от 15.07.2015 (л.д. 65-69 т.1).

Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя письмом от 15.07.2015 исх. N 2020 дан ответ на письмо ответчика от 18.05.2015 исх. N 23 (л.д.135 т.1), с целью решения вопроса о судьбе судебного производства по делу N А84-1158/2015 ответчику предложено предоставить доказательства невозможности завершить застройку земельного участка до 11.04.2013.

Ответчик предоставил Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя пояснения относительно причин увеличения сроков строительства в письме от 22.07.2015 исх. N 27 (л.д.137 т.1).

Неподписание соглашения о расторжении Договора ответчиком стало причиной обращения истца в суд с настоящим иском.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены судебного акта, однако считает необходимым изложить несколько иную мотивировку выводов судебной коллегии по рассматриваемому спору.

По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действовавшие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из оснований, установленных статьей 11 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, содержаться в статьях 8, 307, 420, 606 ГК РФ.

Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) участники хозяйственной деятельности должны исполнять хозяйственные обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 530 ГК Украины, если в обязательстве установлен срок (время) его исполнения, то оно подлежит выполнению в этот срок (время). Договор является обязательным для исполнения сторонами (статья 629 Гражданского кодекса Украины).

Статьей 526 ГК Украины закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Гражданского кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно предъявляются.

Вышеуказанные нормы законодательства Украины не противоречат нормам действующего законодательства Российской Федерации, регулирующих такого рода правоотношения.

Предметом данного спора является установление факта наличия или отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 07.04.2008, заключенного между Севастопольским городским Советом и ЖСК "Жилстрой".

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из недоказанности истцом неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды, в связи с чем, по его мнению, у истца отсутствуют законные основания требовать расторжения договора.

Анализируя изложенные выше нормы права, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик принял в арендное пользование земельный участок общей площадью 0,6000 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, пр. Победы, 33-Б (кадастровый номер 8536900000:01:017:0046). Указанный земельный участков был передан ответчику в аренду для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки (пункт 1.1. Договора).

Подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора, в редакции дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор от 19.05.2010 (л.д.23-25 т.1) предусмотрено, что арендатор был обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению в срок до 11.04.2013 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. Однако, как указывает истец, ответчик до настоящего времени не приступил к использованию спорного земельного участка, что является нарушением условий договора и Закона Украины "Об аренде земли".

Письмом от 24.04.2015 N 02-02/1710 Севимущество обратилось к ответчику с требованием о выполнении в тридцатидневный строк взятых на себя обязательств по Договору и предоставлении подтверждающих документов, а также с предложением о расторжении Договора в случае его неисполнения в указанный срок (л.д.33-34, т.1).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка расторжения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В ходе судебного разбирательства установлено, что 24.04.2015 Главное управление имущественных и земельных отношений направило в адрес ЖСК "Жилстрой" письмо N 02-02/1710, в котором сообщило о выявлении существенных нарушений договора аренды, выразившихся в неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение длительного периода времени.

При этом, Севимущество потребовало ЖСК "Жилстрой" выполнить в тридцатидневный строк взятые на себя обязательства по Договору и предоставить подтверждающие документы, а также предложило расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.04.2008 и освободить переданный в аренду земельный участок (л.д.33-34, т.1). Направление данного документа подтверждается описью вложения в ценное письмо от 24.04.2015 (л.д.45 т.1).

Согласно уведомлению о вручении почтового отправления, вышеуказанное письмо было направлена ЖСК "Жилстрой" 24.04.2015 по почте в адрес регистрации: ул. Хрусталева, 173, г. Севастополь, 299055, который соответствует выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Российской Федерации (л.д.46, т.1).

В соответствии с отметкой почтового отделения вышеуказанное почтовое отправление было вручено адресату 14.05.2015.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и апелляционным судом при рассмотрении дела повторно, договор аренды зарегистрирован Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия "Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 17.06.2008 под N 040866100051, и согласно подпункту "г" пункта 9.2.2. Договора ответчик обязан начать освоение земельного участка и завершить за стройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению в срок до 11.04.2013 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Актом обследования земельного участка Управления земельного контроля города Севастополя от 15.07.2015 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 8536900000:01:017:0046, расположенный по адресу: г.Севастополь, пр. Победы, 33-Б, свободен от строений и сооружений, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено, на момент проведения обследования строительные (подготовительные, земляные) работы не велись, земельный участок не освоен (л.д. 65-69 т.1).

В ходе прохождения процедуры согласования места расположения и целевого назначения земельного участка, предусмотренной действовавшим на тот момент законодательством, ответчиком получено положительное заключение Севастопольского городского главного управления земельных ресурсов от 19.07.2007 N 489/МВ по материалам согласования места расположения и целевого назначения земельного участка, ориентировочной площадью 0,6 га по пр.Победы, в районе дома N 33, для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома ОК "ЖСТ "Жилстрой", которое содержало замечание о необходимости уточнения наличия инженерных коммуникаций топосъёмкой М 1:500 и необходимости предусмотреть это при разработке землеустроительной документации (л.д.54-55 т.3).

Согласно проекту землеустройства по отводу земельного участка для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями ОК "Жилищно-строительное товарищество "Жилстрой" по адресу: пр. Победы, в районе дома N 33", разработанного в 2007 году, данный земельный участок свободен от строений и сооружений, на нем произрастают многолетние зеленые насаждения, через него проходит воздушная линия электропередач.

В разделе "Технико-экономические показатели" данного проекта указано лишь на охранную зону водопровода - 0,0039 га (с погрешностью не более 1:2000), а согласно расшифровке земель по форме N 6-зем, земли, занятые инженерными коммуникациями, отсутствуют (л.д. 35-40 т.3).

Также в соответствии с кадастровым планом земельного участка (л.д. 25-26 т.3), являющегося неотъемлемой частью Договора, земельный участок свободен от охранных зон под инженерными коммуникациями и сервитутов, что также подтверждено пунктом 2.2 Договора.

Как усматривается из листа согласования охранных зон инженерных коммуникаций проекта землеустройства по отводу спорного земельного участка, проект согласован ГКП "Севтеплоэнерго" без указания на условия согласования, тогда как с ООО "СГС Плюс" согласование предусмотрено не было (л.д. 52 т.3).

Однако, в последующем, ответчику стало известно, что по земельному участку проходит теплотрасса, обслуживаемая ООО "СГС Плюс", которую перед началом строительных работ необходимо вынести за границы участка.

Поскольку осуществление данных работ сопряжено с разработкой проекта, требующего согласования с рядом организаций, срок проведения подготовительных мероприятий не мог увеличиться.

Также судебной коллегией установлено, что ЧП "Таир" в 2008 году был разработан рабочий проект "Строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по пр.Победы, 33-Б" (л.д. 84-99 т.3), который предусматривал общий срок строительства 60 месяцев, в том числе 18 месяцев подготовительных работ, которые согласно раздела 6 включают в себя: выполнение промежуточной планировки участка, создание геодезической разбивочной основы для строительства, выполнение ограждения строительной площадки, прокладку временных сетей, установку временного городка строителей, создание складского хозяйства, выполнение временных дорог, а согласно календарному графику строительства еще и вынос инженерных сетей.

Доводы истца о том, что ответчику в 2008 году было известно о наличии теплотрассы ООО "СГС Плюс", не подтверждаются материалами дела, поскольку из рабочего проекта не усматривается, какие именно инженерные сети подлежали выносу.

Разработка указанной выше рабочей документации стало основанием для внесения изменений в Договор дополнительным соглашением от 19.05.2010.

14.08.2012 ответчиком заключено трудовое соглашение на создание (передачу) проектной продукции с ЧП "АрхиГрадПроект" со сроком выполнения работ: разработка стадии П (проект) - 2 календарных месяца, разработка стадии Р (рабочая документация) - 2 календарных месяца (л.д.119 т.1).

Письмом от 04.03.2013 ответчик обратился в Севастопольский городской Совет о продлении срока строительства, в связи с увеличением срока исполнения подготовительных проектных и строительных работ (л.д. 39 т.2), однако доказательства получения данного письма адресатом, а также сведения о результатах его рассмотрения в материалы дела не предоставлены.

03.06.2013 Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрацией выданы Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка рег. N ГУО-303 по объекту: "Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по пр.Победы, 33-Б (II очередь строительства), г. Севастополь" (л.д.27-31 т.2).

Во исполнение указанного выше договора в 2013 году ООО "АрхиГрадПроект" разработан проект: "Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по пр.Победы, 33-Б (II очередь строительства), г. Севастополь" (л.д. 48-64 т.2), который согласован членами кооператива.

17.06.2013 ответчиком получены технические условия на водоснабжение и водоотведение, 07.08.2013 - на газоснабжение, подготовлены и согласованы проекты подключения жилого дома к наружным инженерным сетям (л.д. 120, 121 т.1).

Как указывает ответчик, спорный земельный участок имеет сложные геологические условия, что потребовало проведения дополнительных геологических исследований, по результатам которых составлен отчет об инженерно-геологических изысканиях, проведенных в июне 2013 года (л.д.20-26 т.2).

Во исполнение условий Договора (подпункт "д" пункта 9.2.2), а также вступившего в силу Порядка утверждения проектов строительства и проведения их экспертизы, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.05.2011 N 560, 10.09.2013 ответчиком получен экспертный отчет о рассмотрении проектной документации в части прочности, надежности и долговечности объекта строительства "Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по пр.Победы, 33-Б (II очередь строительства), г. Севастополь" от 10.09.2013 N 3-043-13-КЧ/СВ (л.д. 122-124 т.1).

03.10.2013 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г.Севастополе зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ на объекте строительства "Строительство многоквартирных жилых домов по пр.Победы, 33-Б, 2-очередь строительства" от 03.10.2013 N СТ083132770132 (л.д. 125-126 т.1), а поскольку выполнение работ по переносу теплотрассы в отопительный сезон (15 октября - 15 апреля) невозможно, а до ее переноса выполнение строительных работ также невозможно, начало строительных работ было отложено на апрель 2014 года.

Однако, распоряжением Губернатора города Севастополя N 46 от 17.04.2014 "О запрете осуществления капитального строительства на территории г.Севастополя" осуществление любого капитального строительства на территории г. Севастополя запрещено вплоть до особого распоряжения, как следует из пояснений сторон до момента рассмотрения дела судом апелляционной инстанции каких-либо особых распоряжений относительно спорного земельного участка не принималось.

Также судебной коллегией установлено, что ответчик во исполнение требований статьи 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" привел свои учредительные документы в соответствие с российским законодательством, изменена организационно-правовая форма на потребительский кооператив, сведения о нем внесены в Единый государственный реестр юридических лиц Российской Федерации 12.12.2014.

Как и до регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц Российской Федерации, ЖСК "Жилстрой" является некоммерческой организацией, организована в форме потребительского кооператива, основанного на членстве, целями деятельности которого является удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье путем строительства жилого дома, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме с объектами соцкультбыта, осуществляемые путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Указанное подтверждается уставом ЖСК "Жилстрой" (л.д. 102-108 т.1), выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д.100-101 т.1).

17.12.2014 ответчик обратился к Заместителю Губернатора города Севастополя с заявлением (исх. N 59) о рассмотрении материалов по объекту строительства "Строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями" (1-я очередь строительства, 2-я очередь строительства), расположенного по адресу: г.Севастополь, пр.Победы, 33-Б, в котором просил рассмотреть данные материалы на комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе и принять решение о возможности продолжения строительных работ (л.д.130 т.1).

19.12.2014 ответчик повторно получил технические условия N 182-ТУ на вынос участка теплотрассы квартальной тепловой сети из зоны строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Севастополь, пр. Победы, 33-Б, выданные ООО "СГС Плюс" (л.д.129 т.1), разработан новый рабочий проект "Вынос участка теплотрассы квартальной тепловой сети из зоны строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Севастополь, пр. Победы, 33-Б", согласованный соответствующими организациями в феврале-апреле 2015 года (л.д.127-128 т.1).

По обращению ответчика Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя 21.11.2014 выдан кадастровый паспорт N 91/12/14-12903 на спорный земельный участок, присвоен кадастровый номер 91:04:001017:101 (л.д. 40 т.2).

Кроме того, судебной коллегией установлено, что условиями Договора предусмотрена ответственность за несвоевременное освоение земельного участка, в соответствии с пунктом 4.7. которого в случае нарушений, предусмотренных настоящим Договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим Договором, но не более 12 % нормативной денежной оценки.

В связи с неисполнением в срок условий Договора по объективным причинам, ответчиком вносится арендная плата за пользование земельным участком в размере, установленном в пункте 4.7. Договора на период эксплуатации объекта строительства, что подтверждается платежными поручениями за 2014-2015 годы (л.д.3-19 т.2).

Учитывая изложенное выше, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что действительно на протяжении всего периода с момента подписания договора и передачи участка арендатору, ответчик осуществлял все действия, направленные на получение необходимой градостроительной документации для проектирования и начала строительства на арендуемом земельном участке, также в процессе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанции установлены обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства ответчиком, которые не зависели от воли арендатора, а им в свою очередь предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.

При этом, суд апелляционной инстанции учитывает то обстоятельство, что в соответствии с положениями статьи 32 Закона Украины "Об аренде земли" досрочное расторжение договора аренды земли по требованию одной из сторон по решению суда возможно в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 Закона Украины "Об аренде земли" (в частности, использование земельного участка не по целевому назначению согласно договору аренды; несоблюдение экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия почв, несоблюдение государственных стандартов, норм и правил, в том числе местных правил застройки населенных пунктов; несоблюдение режима водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны, санитарнозащитных зон, зон особого режима использования земель и территорий, особо охраняемых; несвоевременного внесения арендной платы) и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом и другими законами Украины.

Согласно статье 25 Закона Украины "Об аренде земли", арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли. Если в договоре установлен срок начала использования земельного участка, к арендатору может быть предъявлен судебный иск о расторжении договора аренды в связи с нарушением этого условия. Согласно статье 1 Закона Украины "О землеустройстве", целевым назначением земельного участка является использование земельного участка по назначению, определенному на основании документации по землеустройству в установленном законодательством порядке.

Судебная коллегия обращает внимание на то, что законодательство Украины не предусматривало сроки, в течение которых арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке, тогда как участок передан на 25 лет.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Таким образом, понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительства строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Что касается доводов апелляционной жалобы Управления земельного контроля города Севастополя относительно отсутствия на земельном участке объекта строительства в виде многоквартирного дома, судебная коллегия отмечает, что отсутствие в материальном виде возведенного объекта не означает нарушение ответчиком взятых по договору аренды обязательств, поскольку для его возникновения законодательством предусмотрена совокупность ряда юридических фактов, с наступлением которых строительство капитального объекта может быть начато, продолжено и окончено.

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии у истца законных оснований требовать у ответчика досрочного расторжения договора аренды земли от 07.04.2008, заключенного между Севастопольским городским Советом и обслуживающим кооперативом "Жилищно-строительное товарищество "Жилстрой", а потому судебная коллегия судей соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора, как то неоплата арендной платы или иные нарушения условий договора истец не заявлял.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2015 по делу N А83-1183/2015, которое оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2016.

Оценивая изложенные в апелляционных жалобах доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционных жалобах, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено, поэтому апелляционные жалобы удовлетворению не подлежит.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалоб.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 14 декабря 2015 года по делу N А84-1158/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Управления земельного контроля города Севастополя без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Проценко

Судьи

Е.А. Баукина Е.А. Остапова