Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 г. N 20АП-84/16

г. Тула

18 марта 2016 г.

Дело N А54-4726/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17.03.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.03.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Новый рынок" (г. Скопин Рязанской области, ОГРН 1126219000544, ИНН 6233006422) - Платоновой Т.А. (доверенность от 16.03.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройформат" (г. Выборг Ленинградской области, ОГРН 1057810196443, ИНН 7810024468) - Кузнецова И.С. (доверенность от 01.01.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройформат" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.11.2015 по делу N А54-4726/2015 (судья Шуман И.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Новый рынок" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройформат" о взыскании 1 350 000 рублей, в том числе неустойки по договору аренды недвижимого имущества от 05.11.2014 N 0109 в сумме 54 600 рублей и убытков вследствие неисполнения арендатором обязательств по договору в размере 1 295 400 рублей (т. 1, л. д. 3).

Решением суда от 30.11.2015 (т. 1, л. д. 119) исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о доказанности факта нарушения ответчиком условий договора аренды, выразившегося в об уклонении от подписания акта приема-передачи арендованного имущества. Данное обстоятельство судом оценено в качестве основания для применения к арендатору ответственности в виде неустойки за просрочку принятия имущества и убытков в виде неполученной арендной платы. При этом убытки взысканы с ответчика в части не покрытой неустойкой.

В апелляционной жалобе (с учетом уточнений к ней) ООО "Стройформат" просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на неисполнение ООО "Новый рынок" обязательств по регистрации договора аренды и невозможность осуществления такой регистрации по причине снятия указанного в договоре аренды земельного участка с кадастрового учета. Данное обстоятельство, по мнению заявителя, свидетельствует о прекращении договора аренды ввиду невозможности его исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку земельный участок, снятый с кадастрового учета, не может быть индивидуализирован. Считает, что арендная плата по договору не могла быть начислена ранее 10.02.2015, поскольку эта дата согласована сторонами в качестве даты передачи объекта аренды. Кроме этого, указывает, что из расчета арендной платы должен быть исключен льготный период (45 дней), за который она не подлежит уплате на основании пункта 3.1.5 договора аренды. В связи с этим представляет контррасчет требований, согласно которому размер ответственности составляет 302 854 рубля 84 копейки.

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указывает, что из буквального толкования условий договора следует, что его государственная регистрация осуществляется за счет арендодателя при условии предоставления арендатором необходимых документов. Утверждает, что указанная обязанность не исполнена ответчиком, что повлекло невозможность осуществления государственной регистрации договора. Поясняет, что без обоснования причин ответчик уклонился от принятия имущества в аренду, несмотря на неоднократные обращения истца. Указывает, что в результате бездействия арендатора истец не смог передать в аренду помещение ООО "Стройформат", которое обратилось к нему с соответствующим требованием и получить прибыль в виде арендной платы.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 05.11.2014 между ООО "Новый рынок" в лице ООО "Управляющая компания "Новый рынок" (арендодатель), и ООО "Стройформат" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 0109 (т. 1, л. д. 41), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору для осуществления торговой, складской деятельности и буферного хранения за плату во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 2016 кв. метров, этаж 1, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Скопин, ул. Высоковольтная, д.1Б, Н1, условный номер 62:28:0030308:8; часть земельного участка с кадастровым номером 62:28:0030308:4, площадью 1 050 кв. метров и 450 кв. метров в границах, определенных на плане территории.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на 10 (десять) лет. С даты подписания и до даты государственной регистрации договор действует как краткосрочный не более 360 календарных дней.

Разделом 3 договора предусмотрено, что арендная плата состоит из базовой и переменной ежемесячной части. Ежемесячная арендная плата уплачивается арендодателю в процентном соотношении - 6 % от ежемесячного оборота арендатора от продажи товаров в арендуемом помещении, но не менее 300 000 рублей.

Пунктом 4.1.1 договора установлена обязанность арендодателя по передаче помещения и территории арендатору по акту приема-передачи не позднее 01.12.2014.

В свою очередь пунктом 4.3.1 договора установлена обязанность арендатора принять указанные объекты по акту в установленные сроки.

В случае уклонения одной из сторон от подписания акта приема-передачи помещения и территории виновная сторона обязана уплатить другой стороне неустойку в размере 0,1 % от ежемесячной базовой части арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора). Неустойка должна быть уплачена виновной стороной в течение 5 дней рабочих дней с даты получения соответствующего счета.

За невыполнение и ненадлежащее выполнение условий договора, стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации и договором. Виновная сторона обязана возместить убытки пострадавшей стороне, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору (пункт 5.7 договора).

Письмом от 01.12.2014 ООО "Новый рынок" сообщило о готовности передачи недвижимого имущества по договору в пользование ответчика и подписании акта приема-передачи (т. 1, л. д. 63).

В ответ на указанное письмо арендатор в лице управляющей компании ООО "Корпорация СБР" обратился к истцу с просьбой о переносе срока приемки помещения и территории по акту на 10.02.2015 и внесению соответствующих изменений в договор (т. 1, л. д. 65).

Истец повторно 27.01.2015 направил ответчику письмо о готовности передать по акту недвижимое имущество согласно договору аренды от 05.11.2014 N 0109 (т. 1, л. д. 65).

Ссылаясь на уклонение арендатора от принятия объектов аренды, ООО "Новый рынок" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (пункт 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений (пункт 14 постановления N 25).

Обосновывая противоправность действий ответчика, истец сослался на нарушение им условий договора аренды, выразившимся в уклонении от принятия имущества в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В рассматриваемом случае противоправность поведения ответчика заключается в необоснованном уклонении от приемки спорного объекта аренды, чем нарушен пункт 4.1.1 договора.

Уклонение ответчика от приемки арендованного имущества, а впоследствии и от расторжения договора аренды, лишило истца, при наличии действующего договора в период с 15.01.2015 по 31.05.2015, возможности передать спорное помещение в пользование иному лицу (коммерческое предложение ООО "Стратегия", т. 1, л. д. 68).

В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истцу были причинены убытки в размере неполученной арендной платы за период с 15.01.2015 по 31.05.2015 в размере 1 300 000 рублей.

За уклонение от подписания акта приема-передачи имущества (пункты 4.1.1, 4.3.1 договора) установлена неустойка в размере 0,1 % от ежемесячной базовой части арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора). Неустойка подлежит уплате виновной стороной в течение 5 дней рабочих дней с даты получения соответствующего счета.

За уклонение от принятия имущества ответчику за период с 01.12.2014 по 31.05.2015 начислена неустойка в сумме 54 600 рублей.

Поскольку неустойка по отношению к убыткам носит зачетный характер, истец правомерно, на основании статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом периодов нарушения права, определил размер ответственности арендатора.

Довод заявителя о том, что договор аренды прекратился невозможностью его исполнения по причине снятия с кадастрового учета земельного участка, указанного в договоре аренде и невозможности вследствие этого индивидуализировать переданное в аренду имущество, не принимается судом.

Как видно из пункта 1.1 договора, в аренду ответчику передавалось нежилое помещение, общей площадью 2016 кв. метров, этаж 1, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Скопин, ул. Высоковольтная, д.1Б, Н1, условный номер 62:28:0030308:8, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 62:28:0030308:4. Описание земельного участка дано в пункте 1.2 договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

Земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт раздела земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Применительно к пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, лицо, пользующееся объектом недвижимости, расположенным на земельном участке, приобретает и право пользования земельным участком под этим объектом.

Таким образом, само по себе снятие земельного участка с кадастрового учета не означает невозможности принятия по акту недвижимого имущества, на котором он расположен.

Кроме того, условиями договора аренды не предусмотрена возможность отказа (уклонения) арендатора от принятия имущества по причине снятия земельного участка под зданием с кадастрового учета.

В связи с установленным фактом уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи имущества в аренду, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная инстанция не принимает изложенные в жалобе контррасчет исковых требований, поскольку он не основан на условиях договора.

Так, как следует из этих условий, ежемесячная арендная плата установлена в размере не менее 300 000 рублей (раздел 3 договора).

Передача арендованного имущества, согласно пункту 4.1.1 договора, предусмотрена в срок не позднее 01.12.2014. Следовательно, с указанной даты, при надлежащем принятии помещения, у арендатора возникает обязанность вносить арендные платежи.

Довод заявителя о том, что пунктом 3.1.5 договора аренды арендатору предоставлен льготный период, в течение которого арендная плата не подлежит взысканию, отклоняется, поскольку указанная льгота применяется при осуществлении арендатором строительно-монтажных работ в помещении в целях приведения его в пригодное для использование состояние, т.е. по существу в этот период арендная плата предусмотрена в иной форме (стоимости строительно-монтажных работ), что не противоречит пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку доказательств выполнения таких работ ответчиком не представлено, он не может ссылаться на отсутствие у него обязанности возместить убытки в виде арендной платы за льготный период. Кроме того, из расчета иска видно, что льготный период исключен истцом.

Судом не принимается довод заявителя о том, что сторонами согласован новый срок принятия имущества в аренду - 10.02.2015.

В обоснование указанного довода ответчик ссылается на то, что на направленное в его адрес письмо истца о готовности передачи недвижимого имущества по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 63), арендатор обратился с просьбой о переносе срока приемки на 10.02.2015 и внесении соответствующих изменений в договор (т. 1, л. д. 65). Поскольку истец повторно 27.01.2015 направил ответчику письмо о готовности передать по акту недвижимое имущество (т. 1, л. д. 66), заявитель считает согласованным сторонами вопрос о переносе срока принятия имущества.

Между тем, в письме истца от 27.01.2015 не указано на согласие изменить дату приемки объекта аренды; волеизъявление на определение такой даты не усматривается и из иных документов.

В силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон (пункт 2 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя о том, что поскольку арендодателем не исполнена обязанность по регистрации договора аренды, при исчислении базовой ставки арендной платы необходимо исходить из пункта 2.2 договора, не принимается судом апелляционной инстанции.

Согласно пункту 2.2 договора арендодатель в срок до 31.03.2015 за свой счет осуществляет государственную регистрацию договора аренды. В случае неисполнения указанного обязательства арендодателем по его вине базовая арендная ставка уменьшается на 50 % и действует до государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендатор обязуется предоставить арендодателю документы, необходимые для государственной регистрации сделки, а именно: нотариально заверенные копии устава; свидетельств о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет; протокола о назначении руководителя; оригинал выписки из ЕГРЮЛ.

Согласно части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

При рассмотрении дела судом установлено, что ответчик не исполнил встречную обязанность по передаче учредительных документов для регистрации договора.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.11.2015 по делу N А54-4726/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

О.Г. Тучкова Ю.А. Волкова