Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2016 г. N 09АП-5253/16

город Москва

21 марта 2016 г.

Дело N А40-115211/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н., судей Сумароковой Т.Я., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ИРБИС" на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2015 года по делу N А40-115211/2015, принятое судьей Е.В. Михайловой (шифр судьи 133-858) по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИРБИС" (ОГРН 5147746017161, ИНН 7707842974) к Обществу с ограниченной ответственностью "ВОКЗАЛ-ИНФОКОМ" (ОГРН 1107746614271, ИНН 7709858722) о взыскании денежных средств

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ВОКЗАЛ-ИНФОКОМ"

к Обществу с ограниченной ответственностью "ИРБИС"

об уменьшении арендной платы

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Черепанов И.С. по доверенности от 28.05.2015 г.

от ответчика: Дьяконов П.Г. по доверенности от 06.08.2015 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИРБИС" (далее - ООО "ИРБИС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ВОКЗАЛ-ИНФОКОМ" (далее - ООО "ВОКЗАЛ-ИНФОКОМ") о взыскании суммы 16 506 886 руб. 99 коп., составляющей 15 247 892 руб. 70 коп. - задолженность по арендной плате по договору субаренды коммерческой недвижимости (нежилого помещения) от 01.10.2014 г. N 3-СА, 1 258 994 руб. 29 коп. - неустойка за просрочку уплаты арендных платежей, 256 233 руб. 91 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами (с учетом увеличения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11 сентября 2015 года судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принят встречный иск ООО "ВОКЗАЛ-ИНФОКОМ" к ООО "ИРБИС" об уменьшении арендной платы за май 2015 на сумму 389 735 руб. 92 коп., а также июнь 2015 на сумму 848 351 руб. 67 коп.

В дальнейшем, ООО "ВОКЗАЛ-ИНФОКОМ" заявлено об увеличении исковых требований, настаивает на уменьшении размера арендной платы за май 2015 года на сумму 389 735 руб. 92 коп., июнь 2015 года на сумму 848 351 руб. 67 коп., июль (период с 01.07.2015 г. по 19.07.2015 г.) на сумму 528 927 руб. 32 коп., июль (период с 20.07.2015 г. по 31.07.2015 г.), на сумму 1 172 548 руб. 28 коп., август 2015 года на сумму 3 029 083 руб. 06 коп., включая НДС 18%. Заявленное увеличение встречных исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2015 года по делу N А40-115211/2015 с ООО "ВОКЗАЛ-ИНФОКОМ" в пользу ООО "ИРБИС" взыскана задолженность в размере 1 727 898 руб. 26 коп. и пени в размере 311 234 руб. 20 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ИРБИС" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного иска.

Заявитель утверждает, что отключение электроэнергии не следует рассматривать как недостаток помещения, при этом ссылается на то, что отключение служило способом самозащиты для Арендодателя. Полагает, что судом неправомерно уменьшена арендная плата за август на сумму 3 029 083 руб. 08 коп. и не согласен с расчетом неустойки.

Представитель ООО "ИРБИС" в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ООО "ВОКЗАЛ-ИНФОКОМ" доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 01.10.2014 г. между ООО "ИРБИС" (Арендатор) и ООО "ВОКЗАЛ-ИНФОКОМ" (Субарендатор) заключен договор субаренды коммерческой недвижимости (нежилого помещения) N 3-СА, по условиям которого Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 1 466,5 кв.м. в здании с кадастровым номером 253475, по адресу: г. Москва, ул. Вавилова, д. 91, корп. 2, состав и характеристики которого определены в Акте приема-передачи Помещения (Приложение N 1) в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, а также площадь для паркования автотранспорта в количестве 46 м/мест.

Согласно положениям раздела 4, договор заключен на срок до 31.08.2015, с возможностью пролонгации при условии предварительного (за три месяца до истечения срока действия договора) уведомления Субарендатором Арендатора.

Объект аренды передан Субарендатору по акту приема-передачи от 01.10.2014 г.

В соответствии с п. 3.1. договора, Субарендатор оплачивает арендную плату ежемесячно в размере 100% в сумме 3 029 083 руб. 06 коп., в том числе НДС 18% в размере 462 063 руб. 52 коп., при этом в силу пункта 3.2 договора в стоимость ежемесячной арендной платы входит: аренда помещений, пользование горячей, холодной водой и теплоснабжением, техническое обслуживание всех систем жизнеобеспечения, уборку помещений и мест общего пользования, обслуживание пожарной и охранной сигнализации, системы видеонаблюдения, вывоз бытового мусора в контейнерах по 0,8 куб. м (еженедельно), уборка прилегающей территории, использования систем вентиляции и кондиционирования воздуха, пользование оборудованием и имуществом, пользование электроэнергией в полном объеме, пользование автостоянкой на 46 машиномест.

Согласно п. 3.7. договора, счет выставляется Арендатором не позднее 25-го числа текущего месяца для оплаты ежемесячной арендной платы следующего месяца. Оплата должна быть произведена начиная с первого месяца аренды не позднее 10 (десяти) дней с даты выставления счета.

В п. 3.8. договора стороны установили, что за каждый день просрочки перечисления ежемесячной арендной платы, начиная со следующего банковского дня после срока оплаты, указанного в п. 3.7. договора, по письменному требованию Арендатора может начисляться пеня в размере 24% годовых, исходя из несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, Арендатор ссылался на то, что Субарендатором обязанность по оплате арендной платы исполнена ненадлежащим образом, по состоянию на сентябрь 2015 г. задолженность последнего составляет 15 247 892 руб. 70 коп., на взыскании которой, а также договорной неустойки в размере 1 258 994 руб. 29 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 256 233 руб. 91 коп. настаивал.

В свою очередь, ООО "ВОКЗАЛ-ИНФОКОМ" во встречном иске просило уменьшить арендную плату за май 2015 года на сумму 389 735 руб. 92 коп., за июнь 2015 года на сумму 848 351 руб. 67 коп., за июль (период с 01.07.2015 г. по 19.07.2015 г.) на сумму 528 927 руб. 32 коп., за июль (период с 20.07.2015 г. по 31.07.2015 г.) на сумму 1 172 548 руб. 28 коп., за август 2015 года на сумму 3 029 083 руб. 06 коп.; в обоснование истец по встречному иску ссылался на то, что состояние сданного в аренду имущества существенно ухудшилось в силу обстоятельств, за которые несет ответственность Арендатор.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела, пришел к выводу о том, что с 18.05.2015 года Арендатором была прекращена подача электроэнергии в арендуемые Субарендатором помещения, а с 22.07.2015 г. эксплуатация Субарендатором преданных по договору помещений была невозможна в полном объеме, в связи с чем удовлетворил требования встречного иска об уменьшении арендной платы, произвел перерасчет подлежащей взысканию арендной платы, установив, что с Субарендатора подлежит взысканию долг в размере 1 727 898 руб. 26 коп. и договорная неустойка в размере 311 234 руб. 20 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований ООО "ИРБИС" отказал.

Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, истец утверждает, что отключение электроэнергии не является недостатком помещения.

Данный довод заявителя апелляционной жалобы судебной коллегией не принимается.

Так, согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как следует из условий п.1.3 договора субаренды от 01.10.2014 г. N 3-СА объект аренды предназначен для использования в соответствии с целевым назначением "под офис", а прилегающая территория под парковку автотранспорта в количестве 46 м/мест согласно разметке.

При этом в силу пункта 3.2 договора в стоимость ежемесячной арендной платы входит: аренда помещений, пользование горячей, холодной водой и теплоснабжением, техническое обслуживание всех систем жизнеобеспечения, уборку помещений и мест общего пользования, обслуживание пожарной и охранной сигнализации, системы видеонаблюдения, вывоз бытового мусора в контейнерах по 0,8 куб. м (еженедельно), уборка прилегающей территории, использования систем вентиляции и кондиционирования воздуха, пользование оборудованием и имуществом, пользование электроэнергией в полном объеме, пользование автостоянкой на 46 машиномест.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий указанных пунктов договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что используемое Субарендатором помещение должно быть обеспечено Арендатором электрической энергией.

Согласно п.1.4 договора эксплуатационное обслуживание, а также содержание арендуемого помещения и проходящие в нем инженерные коммуникации и оборудование в надлежащем техническом состоянии и в полной исправности осуществляет Арендатор.

О прекращении подачи энергии с 18.05.2015 г. в отношении арендованных помещений свидетельствуют письмо Арендатора от 20.05.2015 г., в котором ООО "ИРБИС" уведомляет о прекращении подачи электроэнергии с 18.05.2015 г. 14:00, а также докладные записки сотрудников Субарендатора, в которых конкретизирован перечень обесточенных помещений.

20.05.2015 г. Субарендатор направил Арендатору письмо исх. N 2/20-05/1 с требованием незамедлительно восстановить подачу электроэнергии и предоставить объяснения по факту ее отсутствия.

В свою очередь Арендатор предоставил письма, которыми подтвердил свои намерения отключить электроэнергию и ограничить подачу горячего водоснабжения в помещения, арендуемые Субарендатором по договору, а именно - письмо собственника объекта аренды (ООО "РИМЕНС СТОЙ") от 18.05.2015 N 3, а также письмо истца от 20.05.2015 г., в которых собственник предлагает Субарендатору перейти с 18.05.2015 г. на режим экономии потребляемой энергии, при этом Арендатор уведомил Субарендатора, что в случае наличия неисполненных финансовых обязательств будет произведено частичное отключение электроэнергии и ограничение горячего водоснабжения арендуемых Субарендатором помещений.

В письме от 29.05.2015 г. Арендатор уведомил Субарендатора о прекращении с 01.06.2015 подачи электроэнергии на все помещения, за исключением помещения серверной.

Факт полного прекращения подачи энергии с 22.07.2015 г. подтверждается актом ООО "Артэко" - лица, проводившего проверку работоспособности розеточных групп и освещения в помещениях ответчика.

Руководствуясь статьями 611, 612, 614 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими вопросы оплаты арендуемого имущества в случае сдачи в аренду имущества с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, исходя из смысла которых, основанием для уменьшения размера арендной платы является существенное ухудшение условий пользования арендованным имуществом и ухудшение качества самого имущества по сравнению с качеством, обусловленным в договоре аренды, а также - условиями спорного договора, ввиду того, что у Субарендатора отсутствовала возможность использовать объект аренды в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого Субарендатора, а, следовательно, условия пользования арендованным имуществом ухудшились, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований ООО "ВОКЗАЛ-ИНФОРМ" об уменьшении арендной платы за период с 18.05.2015 по 19.07.2015 в части пропорционально обесточенным помещениям, а в период с 20.07.2015 по 31.08.2015 путем освобождения Субарендатора от ее уплаты в полном объеме.

Истец полагает, что отключение электроэнергии явилось формой самозащиты от недобросовестных действий Субарендатора, выразившихся в неуплате арендной платы.

Данный довод не может быть признан состоятельным.

В соответствии со ст. 14 Гражданского кодекса Российской Федерации способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Судебная коллегия полагает, что отключение электричества исключает возможность осуществлять Субарендатором хозяйственную деятельность в арендуемом помещении, затрудняет работу организации, в связи с чем данные действия Арендатора не могут быть признаны правомерными методами самозащиты.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "ИРБИС" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2015 года по делу N А40-115211/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

И.С. Лящевский Т.Я. Сумарокова