Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 г. N 11АП-1184/16

г. Самара

22 марта 2016 г.

Дело N А55-22804/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2016 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 марта 2016 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шишова Валерия Валентиновича

на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 декабря 2015 года, принятое по делу N А55-22804/2015, судья Селиваткин П.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Шишова Валерия Валентиновича (ОГРНИП 314638125400010 ИНН 638500011089), Самарская область, с. Челно-Вершины,

к обществу с ограниченной ответственностью "Бытовик" (ОГРН 1036302721058 ИНН 6385003352), Самарская область, с. Челно-Вершины,

о признании договора аренды заключенным и действующим,

с участием в судебном заседании:

от истца - Шишов Валерий Валентинович (паспорт), представитель Шишова Е.В. (по доверенности от 08.04.2015 г.),

установил:

Индивидуальный предприниматель Шишов В.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бытовик":

- о признании договора аренды земельного участка от 01.09.2014 г. между ИП Шишовым В.В. и ООО "Бытовик" в отношении земельного участка площадью 40 кв.м., находящегося по адресу: 446840, Самарская область, с. Челно-Вершины, ул. Почтовая, д. 9, с кадастровым номером земельного участка 63:35:0802019:23, с целевым назначением - земли населенных пунктов, сроком на пять лет, действующим;

- о признании одностороннего отказа со стороны ООО "Бытовик" от исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 г. между ИП Шишовым В.В. и ООО "Бытовик" незаконным.

В обоснование своего требования истец указал, что указанный им договор был заключен между истцом и ответчиком 01.09.2014 г., земельный участок ответчиком был передан истцу по акту приема-передачи, истец вносит арендную плату, а ответчик ее принимает. В тоже время ответчик уклоняется от государственной регистрации договора, не передав истцу кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. 10.12.2014 г. ООО "Бытовик" направило истцу письмо о намерении расторгнуть договор от 01.09.2014 г. в связи с капитальным ремонтом здания Дома Быта, затем ООО "Бытовик" направило истцу требование об освобождении земельного участка.

Заявлением от 12.11.2015 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил суд:

1) признать договор аренды земельного участка от 01.09.2014 г. между ИП Шишовым В.В. и ООО "Бытовик" в отношении земельного участка площадью 40 кв.м., находящегося по адресу: 446840, Самарская область, с. Челно-Вершины, ул. Почтовая, д. 9, с кадастровым номером земельного участка 63:35:0802019:23, с целевым назначением - земли населенных пунктов, сроком на пять лет, действующим;

2) признать незаконным односторонний отказ со стороны ООО "Бытовик" от предоставления ИП Шишову В.В. в пользование земельного участка, площадью 40 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, с. Челно-Вершины, ул. Почтовая, 9, сроком на пять лет.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 декабря 2015 года исковые требования ИП Шишова В.В. были оставлены без удовлетворения.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, индивидуальный предприниматель Шишов В.В. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования ИП Шишова В.В. о признании договора аренды заключенным и действующим, о признании одностороннего отказа со стороны ООО "Бытовик" от исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 г. незаконными.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании ИП Шишов В.В. и его представитель Шишова Е.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивают по указанным в жалобе основаниям.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика, который о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции был уведомлен надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения апелляционной жалобы, отмены обжалуемого решения в части и принятия по делу в этой части нового судебного акта по следующим основаниям.

01.09.2014 г. ООО "Бытовик" (арендодатель) и ИП Шишов В.В. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка б/н, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 40 кв.м., расположенный по адресу: 446840, Самарская область, с. Челно-Вершины, ул. Почтовая, д.9. План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.

Кадастровый номер земельного участка 63:35:0802019:23, целевое назначение земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для использования существующих строений.

При заключении договора стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы 2500 руб./в месяц, порядок ее уплаты - не позднее пятого числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя или в кассу наличными.

В соответствии с пунктом 8.1 договора срок его действия - 5 лет.

Согласно пункту 7.1 договора любая из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Обусловленный договором земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 01.09.2014 г. без каких-либо претензий.

С сентября 2014 г. арендатором осуществляются платежи за аренду земли в обусловленном договором размере 2,5 тыс. руб. в месяц путем внесения платы в кассу ООО "Бытовик", а арендодателем указанные платежи принимаются.

10.12.2014 г. ООО "Бытовик" направило в адрес ИП Шишова В.В. письмо (л.д.20), из которого усматривается, что ответчик уведомляет истца о том, что в связи с капитальным ремонтом здания ООО "Бытовик" расторгает договор аренды б/н от 01.09.2014 г., кроме того ответчик предложил истцу подать заявку на аренду помещения на втором этаже здания после ремонта.

Кроме того ООО "Бытовик" направило в адрес истца претензию (л.д.21), в которой указывает, что поскольку договор от 01.09.2014 г. не зарегистрирован - он не имеет юридической силы, а поэтому делает вывод о том, что ИП Шишов В.В. незаконно занимает чужую собственность, наносит вред окружающей среде, допускает загрязнение и ухудшение земельного участка, а также нарушает право собственности землепользования.

В связи с этим общество требует от истца в срок до 15.03.2015 г. освободить земельный участок от незаконно установленного на нем строительного вагона, привести его в надлежащий порядок, восстановить плодородие почв и устранить все загрязнения.

Указанные обстоятельства послужили для истца основанием к обращению в суд с иском.

Рассматривая требование истца о признании договора заключенным и действующим суд апелляционной инстанции не находит оснований для пересмотра судебного решения суда первой инстанции в данной части по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Анализ обстоятельств дела в совокупности с представленными истцом доказательствами позволяет сделать вывод о том, что заключенный между истцом и ответчиком договор от 01.09.2014 г. является заключенным и действующим.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 14 и 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" договор аренды:

1) Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2) Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Из представленных в деле материалов усматривается, что, несмотря на то, что государственная регистрация договора сторонами осуществлена не была, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды. При этом ответчик передал, а истец принял обусловленный договором земельный участок в аренду без замечаний. Истец вносит арендную плату в размере и в сроки, обусловленные договором аренды от 01.09.2014 г., а ответчик принимает указанную плату, в переписке, представленной в дело первоначально указал на расторжение договора (л.д.20), что само по себе предполагает признание ответчиком заключенности спорного договора, однако затем отмечает не заключенность договора (л.д.21).

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены какие-либо возражения против удовлетворения требований истца, а также не оспорены какие-либо обстоятельства, указанные в обоснование иска истцом.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о злоупотреблении ответчика своими правами, выразившееся в уклонении от осуществления государственной регистрации заключенного договора аренды, а также о возникновении между истцом и ответчиком арендных отношений на основании договора от 01.09.2014 г. по поводу аренды части земельного участка с кадастровым номером 63:35:0802019:23.

Между тем, защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В рамках настоящего дела существование арендных отношений между истцом и ответчиком по поводу аренды спорного земельного участка никем не оспорено, а предшествующее поведение ответчика, уклонившегося от осуществления государственной регистрации договора не может рассматриваться в качестве действий, направленных на оспаривание заключенности договора.

Однако установление позитивного обстоятельства - заключенности и действия подписанного и исполняемого сторонами договора - не может рассматриваться в качестве надлежащего способа защиты права истца, поскольку в рамках настоящего дела не усматриваются нарушения прав истца.

В тоже время в рамках возможных иных споров между истцом и ответчиком (по поводу исполнения обязательств по договору, их прекращения) данные обстоятельства подлежат установлению.

В связи с этим вывод суда первой инстанции об избрании истцом в данной части ненадлежащего способа защиты права является правильным, в данной части в удовлетворении иска отказано обоснованно, а решение суда первой инстанции является верным.

В тоже время в рамках настоящего дела истцом было заявлено и другое требование - о признании одностороннего отказа со стороны ООО "Бытовик" от исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 г. между ИП Шишовым В.В. и ООО "Бытовик" незаконным, измененное впоследствии на требование о признании незаконным одностороннего отказа со стороны ООО "Бытовик" от предоставления ИП Шишову В.В. в пользование земельного участка, площадью 40 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, с. Челно-Вершины, ул. Почтовая, 9, сроком на пять лет.

Указанное требование, как следует из материалов дела и апелляционной жалобы основаны на письме от 10.12.2014 г., в котором ООО "Бытовик" уведомило истца о расторжении договора.

В силу пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Суд первой инстанции, рассматривая дело, уклонился от оценки обоснованности данного заявленного требования, ограничившись указанием на не предоставление истцом доказательств, подтверждающих заявленное требование.

Уточненное требование истца о признании незаконными действий ответчика по предоставлению истца в пользование земельного участка противоречит представленным ответчиком доказательствам, поскольку согласно акту приема - передачи от 01.09.2014 г. обусловленный договором земельный участок был передан истцу.

Предполагаемые и возможные препятствия, которые по утверждению истца создаются ответчиком в реализации прав арендатора, не могут быть рассмотрены в настоящем деле в рамках заявленных истцом требований и могут быть защищены иными, предусмотренными законом способами, в том числе путем понуждения ответчика к совершению определенных действий, либо путем защиты прав владельца, не являющегося собственником, но владеющим имуществом по основанию, предусмотренному договором.

С учетом указанного суд апелляционной инстанции полагает, что в рамках рассматриваемого дела истцом было заявлено требование о признании незаконным письма ООО "Бытовик" от 10.12.2014 г. о расторжении договора от 01.09.2014 г.

Факт направления ООО "Бытовик" в адрес истца письма от 10.12.2014 г. о расторжении договора сторонами по делу не оспорен, копия документа истцом в материалы дела представлена.

По условиям заключенного между истцом и ответчиком договора от 01.09.2014 г. расторжение договора может быть осуществлено по основаниям, предусмотренных Гражданским и Земельным кодексам Российской Федерации.

Действующий Земельный кодекс Российской Федерации не содержит применимого к рассматриваемым правоотношениям перечня оснований, в соответствии с которыми арендодатель вправе требовать расторжения договора земельного участка, находящегося в частной собственности.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из указанного письма ООО "Бытовик" не усматривается, что общество обосновывает расторжение договора каким-либо из перечисленных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом не представлены какие-либо доказательства, которые бы подтвердили наличие у него одного или нескольких из оснований, перечисленных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве оснований для расторжения договора.

Условиями договора не предусмотрена возможность для арендодателя расторгнуть договор аренды земельного участка в одностороннем порядке по указанному ответчиком основанию - "в связи с капитальным ремонтом здания", ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено обоснование необходимости такого расторжения договора.

В силу этого письмо ООО "Бытовик" от 10.12.2014 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 01.09.2014 г. является незаконным, противоречит условиям договора и действующего законодательства, и требование истца о признании данного обстоятельства является обоснованным.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Арбитражного суда Самарской области от 17 декабря 2015 года, принятое по делу N А55-22804/2015, отменить в части.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконным одностороннее расторжение обществом с ограниченной ответственностью "Бытовик" договора аренды от 01.09.2014 г. в отношении земельного участка площадью 40 кв.м., расположенного по адресу: Самарская обл., с.Челно-Вершины, ул. Почтовая, 9, сроком на 5 лет.

В остальной части иска отказать.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шишова Валерия Валентиновича - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бытовик" (ОГРН 1036302721058 ИНН 6385003352), Самарская область, с. Челно-Вершины, в пользу индивидуального предпринимателя Шишова Валерия Валентиновича (ОГРНИП 314638125400010 ИНН 638500011089), Самарская область, с. Челно-Вершины, расходы по оплате государственной пошлины по исковому заявлению в размере 3 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1 500 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

С.Ю. Николаева Н.Ю. Пышкина