Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2016 г. N 20АП-856/16

г. Тула

23 марта 2016 г.

Дело N А54-658/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23.03.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.03.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ращепкиной О.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.12.2015 по делу N А54-658/2015 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "НИКО" (город Рязань, ОГРН 1066230000132, ИНН 6230030681), общество с ограниченной ответственностью "Галактика" (город Рязань, ОГРН 1056206000443, ИНН 6230012604) обратились в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н9, лит. А, находящегося по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, площадью 178,1 кв. м (т. 1, л. д. 4 - 9).

Определением суда от 13.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (город Рязань) (далее - управление) (т. 1, л. д. 1 - 3).

В ходе судебного разбирательства истцы уточнили исковые требования, просили урегулировать разногласия между администрацией, ООО "Галактика" и ООО "НИКО", возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н9, лит. А, по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, площадью 178,1 кв. м, путем принятия пунктов 2.1, 2.3 договора в редакции истцов:

- пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 3 832 300 рублей, НДС не облагается, в том числе цена доли ООО Галактика" - 1 695 593 рубля 71 копейка; цена доли ООО "НИКО" - 2 136 706 рублей 29 копеек";

- пункт 2.3. "Оплата основного долга осуществляется покупателями равными долями: ООО "Галактика" по 47 099 рублей 83 копейки (последний платеж - 47 099 рублей 66 копеек); ООО "НИКО" по 59 352 рубля 96 копеек (последний платеж - 59 352 рубля 69 копеек), ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

- пункт 6.2 - исключить (т. 3, л. д. 108).

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3, л. д. 109).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.12.2015 исковые требования удовлетворены: урегулированы разногласия между ООО "НИКО", ООО "Галактика" и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н9, лит. А, находящегося по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, площадью 178,1 кв. м, пункты 2.1, 2.3, 6.2 изложены в следующей редакции:

- пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 3 832 300 рублей, НДС не облагается, в том числе цена доли ООО "Галактика" - 1 695 593 рубля 71 копейка; цена доли ООО "НИКО" - 2 136 706 рублей 29 копеек";

- пункт 2.3. "Оплата основного долга осуществляется покупателями равными долями: ООО "Галактика" по 47 099 рублей 83 копейки (последний платеж - 47 099 рублей 66 копеек); ООО "НИКО" по 59 352 рубля 96 копеек (последний платеж - 59 352 рубля 69 копеек), ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

- пункт 6.2 - исключить.

С администрации в пользу ООО "НИКО" взыскано в счет возмещения судебных расходов 5 000 рублей.

С администрации в пользу ООО "Галактика" взыскано в счет возмещения судебных расходов 5 000 рублей.

Администрации возвращены с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 5 000 рублей (т. 4, л. д. 42 - 51).

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца (т. 4, л. д. 53 - 56).

Заявитель жалобы полагает, что экспертное заключение от 24.06.2015 N 385, положенное в основу судебного акта, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, в связи с чем не может быть признано достоверным. Считает, что с учетом письменных ответов эксперта на поставленные по результатам экспертизы вопросы имеются основания для назначения по делу повторной экспертизы, в проведении которой судом было отказано. По мнению заявителя, взятые экспертом в качестве аналогов объекты недвижимости таковыми не являются; при проведении оценочной экспертизы выполненные экспертом расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости спорного имущества не может быть признана достоверной.

В отзыве на апелляционную жалобу истцы просят решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения (т. 4, л. д. 79 - 80).

Истцы указали на то, что доводы, по которым ответчик считает экспертное заключение от 24.06.2015 N 385 несостоятельным, были предметом исследования в суде первой инстанции; на все вопросы ответчика экспертом были даны исчерпывающие ответы, в том числе в письменной форме, из которых следует, что доводы ответчика на окончательный результат оценки не влияют, доказательств обратного ответчик не предоставил. Полагают, что доводы ответчика сводятся к несогласию с выбранными экспертом методами исследования, а также к указанию на незначительные, по большей части, технические помарки, не повлиявшие на конечный результат.

В заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 41, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 29.12.2015 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между Управлением муниципальным имуществом Администрации города Рязани (арендодатель) и ООО "Галактика" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 16.03.2005 N 0622005 (т. 1, л. д. 16 - 23), по условиям которого на основании решения управления от 14.03.2005 N 01-010/0097 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) нежилое помещение общей площадью 81,7 кв. м, расположенное по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, под магазин непродовольственных товаров.

Пунктами 1.3, 1.4 договора установлено, что договор действует с 16.03.2005 по 15.02.2006 и считается заключенным с момента подписания.

В соответствии с пунктом 6.5 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Между управлением (арендодатель) и ООО "НИКО" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 27.02.2008 N 0422108 (т. 1, л. д. 91 - 94), по условиям которого на основании решения управления от 18.02.2008 N 01-010/0077 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) часть нежилого помещения Н9, лит. А, общей площадью 99,3 кв. м (1/2 поз. 1 - общей площадью 4,45 кв. м, поз. 2, 1/2 поз. 3 - общей площадью 1,85 кв. м, поз. 4, 5 на поэтажном плане подвала от 28.11.2006), расположенное по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, под магазин непродовольственных товаров.

Пунктами 1.3, 1.4 договора установлено, что договор действует с 27.02.2008 по 26.02.2011. Договор считается заключенным с момента подписания.

В соответствии с пунктом 6.6 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Соглашением от 15.08.2014 ООО "Галактика" и ООО "НИКО" в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения Н9, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, распределили доли на указанное нежилое помещение, установив долю ООО "Галактика" - 788/1781, долю ООО "НИКО" - 993/1781 (т. 1, л. д. 29).

20.08.2014 в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) истцы обратились в управление с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения Н9, лит. А, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2 (т. 1, л. д. 28).

Решением Рязанской городской Думы от 27.11.2014 N 406-II (т. 1, л. д. 30 - 31) установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию город Рязань нежилого помещения Н9, лит. А, общей площадью 178,1 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2. Способ приватизации - выкуп в общую долевую собственность ООО "Галактика" (доля в праве собственности - 788/1781) и ООО "НИКО" (доля в праве собственности - 993/1781) в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи 10 538 826 рублей (НДС не облагается), в том числе цена доли ООО "Галактика" - 4 662 644 рубля 23 копейки; цена доли ООО "НИКО" - 5 875 641 рубль 77 копеек. Цена продажи определена на основании отчета об определении рыночной стоимости от 06.11.2014 N 11-14/58р, выполненного индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А. (т. 2, л. д. 54 - 105 - 144).

Управление направило в адрес истцов письмо от 05.12.2014 N 02/4-13-8063 с приложением копии решения Рязанской городской Думы от 27.11.2014 N 406-II и проектом договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 32 - 39).

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи цена продажи имущества установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 06.11.2014 N 11-14/58р, выполненным ИП Шевченко М.А. и составляет 10 538 286 рублей (НДС не облагается) (т. 1, л. д. 35).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой указанного недвижимого имущества, истцы письмом от 25.12.2014 направили в управление протокол разногласий, в котором предложили установить стоимость выкупаемого имущества на основании отчета N 02-12/2014(П), выполненного индивидуальным предпринимателем Порхуновым А.Е. (т. 1, л. д. 40 - 42).

Согласно отчету N 02-12/2014(П) об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 178,1 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, рыночная стоимость указанного имущества по состоянию на 20.08.2014 составила 4 057 000 рублей (т. 1, л. д. 43 - 85 - 115).

Письмом от 16.01.2015 N 02/4-13-180 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцами, и предложила заключить договор на прежних условиях (т. 1, л. д. 116).

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, ООО "НИКО" и ООО "Галактика" обратились с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л. д. 4 - 9; т. 3, л. д. 108).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Из материалов дела усматривается, что у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверной величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В данном случае на ответчике в силу закона лежит обязанность заключить договор.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по ходатайству истцов определением суда от 21.05.2015 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "АварКом Плюс" Шипову Андрею Владимировичу (т. 3, л. д. 6 - 7, 42 - 46).

Согласно поступившему в суд заключению эксперта от 24.06.2015 N 385 рыночная стоимость нежилого помещения Н9, лит. А, общей площадью 178,1 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, по состоянию на 20.08.2014 без учета НДС составляет 3 832 300 рублей (т. 3, л. д. 50 - 80 - 90).

Оценив заключение эксперта ООО "АварКом Плюс" от 24.06.2015 N 385 при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд экспертного заключения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертное заключение от 24.06.2015 N 385 является недопустимым доказательством по делу, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку каких-либо противоречий указанное заключение не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в его достоверности и противоречий в выводах, которые являются обоснованными, не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Довод жалобы об отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в данном случае Арбитражный суд Рязанской области оценил имеющиеся в деле доказательства наряду с заключением эксперта и обоснованно пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной или дополнительной экспертизы.

Несогласие заявителя апелляционной жалобы с примененным экспертом методом исследования не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (статья 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации") предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Довод заявителя о неверном избрании экспертом объектов-аналогов отклоняется судом по следующим основаниям.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о неверном избрании экспертом аналогов при сравнительном подходе (метод сравнения продаж) не имеется. Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал заключение эксперта ООО "АварКом Плюс" от 24.06.2015 N 385 надлежащим доказательством рыночной стоимости нежилого помещения Н9, лит. А, общей площадью 178,1 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, которая по состоянию на 20.08.2014 без учета НДС составляет 3 832 300 рублей (т. 3, л. д. 50 - 80 - 90).

Таким образом, с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО "АварКом Плюс" от 24.06.2015 N 385, уточнения истцами заявленных требований, арбитражный суд обоснованно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении рыночной стоимости нежилого помещения в размере 3 832 300 рублей, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в уточненной редакции истцов.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, истцы таким правом воспользовались, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 2.3 договора подлежит изложению в редакции истцов, что соответствует нормам действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей не подлежит уплате в доход федерального бюджета заявителем - администрацией.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.12.2015 по делу N А54-658/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Л.А. Капустина О.Г. Тучкова