Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2016 г. N 01АП-719/16

г. Владимир

23 марта 2016 г.

Дело N А79-5150/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22.03.2016.

Полный текст постановления изготовлен 23.03.2016.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Богуновой Е.А., Долговой Ж.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марковой А.П.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "ИНТЭГРА-продукт"

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 18.12.2015 по делу N А79-5150/2015,

по иску администрации Чебоксарского района Чувашской Республики (ОГРН 1022102433825, ИНН 2116820246) к обществу с ограниченной ответственностью "ИНТЭГРА-продукт" (ОГРН 1132130008020, ИНН 2130121296) о взыскании 76 783 руб. 34 коп.,

УСТАНОВИЛ:

администрация Чебоксарского района Чувашской Республики (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском (уточненным в порядке статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "ИНТЭГРА-продукт" (далее - ответчик, ООО "ИНТЭГРА-продукт") о взыскании 72 244 руб. 67 коп. долга, 4538 руб. 67 коп. пени за период с 01.12.2013 по 11.03.2015, также принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО "ИНТЭГРА-продукт" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.10.2013 N 171.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.06.2015 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.08.2015 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Шинерпосинского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.09.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО "Газпром газораспределение Чебоксары".

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 26.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Газпром Трансгаз Нижний Новгород" в лице Чебоксарского ЛПУМГ - филиала ООО "Газпром Трансгаз Нижний Новгород".

Решением от 18.12.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил, взыскал с ООО "ИНТЭГРА-продукт" в пользу администрации Чебоксарского района Чувашской Республики 72 244 руб. 67 коп. долга, 4538 руб. 67 коп. пени за период с 01.12.2013 по 11.03.2015; в удовлетворении встречного иска ООО "ИНТЭГРА-продукт" отказал.

Одновременно взыскал с ООО "ИНТЭГРА-продукт" в доход федерального бюджета 9071 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ИНТЭГРА-продукт" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильным применением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что в силу подпункта 2 пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство к подаваемому заявлению прилагаются документы, одним из которых является градостроительный план земельного участка.

Считает, что отсутствуют доказательства проведения аукциона до официального опубликования Правил землепользования и застройки МО "Шинерпосинское сельское поселение".

Кроме того, при формировании земельного участка не учтены изменения в связи со вступившими в законную силу Правилами землепользования и застройки МО "Шинерпосинское сельское поселение" утвержденными решением депутатов Шинерпосинского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики от 27.08.2013 N 29-01, вместе с тем, аукцион проведен 15.10.2013.

Обращает внимание суда, что администрация провела аукцион по предоставлению не сформированного земельного участка не исполнив своих обязательств по договору аренды, в связи с чем использование земельного участка до настоящего времени по назначению, указанному в договоре, не предоставляется возможным.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции признает жалобу обоснованной.

Из материалов дела усматривается: на основании протокола о результатах открытого аукциона от 15.10.2013 N 5 между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики (арендодателем) и ООО "ИНТЭГРА-продукт" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 15.10.2013 N 171 (далее - договор).

По условиям договора арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 0,0891 га с кадастровым номером 21:21:171001:429, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Шинерпосинское сельское поселение, д. Новые Тренькасы, для строительства торговой базы.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 15.10.2013 по 14.10.2016. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, 06.11.2013.

Земельный участок передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 15.10.2013.

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3 договора размер годовой арендной платы составляет 59 455 руб. Размер ежемесячной арендной платы за период с 15.10.2013 по 14.10.2014 составляет 4092 руб. 92 коп., в счет арендной платы засчитывается сумма задатка в размере 10 340 руб. Арендатор производит последующую ежемесячную арендную оплату за период с 15.10.2014 по 14.10.2016 в размере 4954 руб. 58 коп. Арендная плата за пользование земельным участком подлежит перечислению арендатором ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10-го числа текущего месяца.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате договорных платежей и оставление направленных в его адрес претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Чувашской Республики с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, ответчик указывал на нарушение истцом при проведении аукциона требований статей 30 (пункта 4), 38 Земельного кодекса Российской Федерации, п.п.2 п.7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, нарушение требований Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости", в связи с чем встречным иском просил признать договор недействительной (ничтожной) сделкой.

Отказывая в удовлетворении встречных требований и удовлетворяя требования администрации о взыскании арендной платы, суд исходил из того, что земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет до утверждения Правил землепользования и застройки МО "Шинерпосинское сельское поселение", утвержденными решением депутатов Шинерпосинского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики от 27.08.2013 N 29-01, в связи с чем не усмотрел оснований для признания договора недействительным.

По-мнению суда апелляционной инстанции, судом не учтено следующее.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Нормы ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона.

Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ в соответствии со статьей 3 этого закона вступает в силу с 1 сентября 2013 года, за исключением пункта 22 статьи 1 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 30 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (здесь и далее в ред. от 23.07.2013, действующей на дату проведения аукциона) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта предусмотрен пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 указанной статьи проведение работ по формированию земельного участка включают:

выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;

определение разрешенного использования земельного участка;

определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение));

принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В материалах дела имеется акт обследования и выбора земельного участка для строительства торговой базы от 11.08.2011, утвержденный постановлением администрации Чебоксарского района от 27.02.2014 N 167.

Согласно кадастровому паспорту от 28.08.2015 земельный участок поставлен на кадастровый учет 12.04.2012, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование участка - для строительства торговой базы.

Постановлением администрации Шинерпосинского сельского поселения от 18.12.2013 N 185 утвержден градостроительный план земельного участка. В пункте 2.1 градостроительного плана содержится информация об основных разрешенных видов использования, в которых отсутствует вид разрешенного использования "строительство торговой базы". Из пункта 2 следует, что градостроительный регламент установлен в составе Правил землепользования и застройки МО "Шинерпосинское сельское поселение", утвержденными решением депутатов Шинерпосинского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики от 27.08.2013 N 29-01 (далее - Правила).

Указанный нормативный акт опубликован 04.10.2013 в газете "Ведомости Чебоксарского района" N 31(235), что подтверждается ксерокопией издания.

Из отзыва администрации Шинерпосинского сельского поселения от 16.03.2016 на жалобу следует, что участок, предоставленный ответчику по договору от 15.10.2013 N 171 в соответствии с названными Правилами землепользования и застройки МО "Шинерпосинское сельское поселение" относится к зоне Ж3: жилая застройка в санитарно-защитных зонах. В кадастровый план земельного участка изменения не вносились. Участок не был разграничен и относился к ведению Чебоксарского района, а с 01.03.2015 не разграниченные земельные участки переданы в ведение сельских поселений.

В соответствии со статьей 29 вышеуказанных Правил основные разрешенные виды использования недвижимости зоне Ж3:

- новая жилая застройка не допускается, жилые дома подлежат расселению;

- сельхозугодия для выращивания технических культур, не используемых для продуктов питания;

- пожарное депо;

- бани, прачечные;

- гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта;

- нежилые помещения для дежурного аварийного персонала и охраны предприятий;

- помещения для пребывания работающих по вахтовому методу.

Одним из основных принципов земельного законодательства в силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что порядок использования земель в населенных пунктах осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.

В Правилах землепользования и застройки устанавливаются градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.

Согласно части 1 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В соответствии с частью 3 указанной статьи в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В силу п.п.5,6 части 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственном кадастре недвижимости" органы государственной власти и органы местного самоуправления в порядке, установленном в соответствии с настоящей статьей, обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений: об утверждении правил землепользования и застройки; об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В нарушение указанной нормы, а также постановления Правительства РФ от 18.08.2008 N 618 "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости" до настоящего времени администрация не направила необходимые сведения.

Из материалов дела следует, что на момент проведения аукциона 15.10.2013 не установлен вид разрешенного использования земельного участка, соответствующий его фактическому использованию; вид разрешенного использования земельного участка по условиям договора аренды и сведениям кадастрового учета не соответствует территориальной зоне, к которой относится земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО "Шинерпосинское сельское поселение", утвержденными решением депутатов Шинерпосинского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики от 27.08.2013 N 29-01.

В силу вышеуказанных обстоятельств, поскольку при проведении аукциона и заключении договора администрацией не соблюдены требования статей 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 15.10.2013 N 171 является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1.1 договора предметом аренды является участок для строительства торговой базы. Пунктом 4.2.2 предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора по акту приема-передачи. Арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования (пункт 4.4.2 договора).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Подписание акта приема-передачи не свидетельствует об исполнении арендодателем своей обязанности. Материалами дела подтверждается, что земельный участок не подлежит использованию для строительства торговой базы.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку ответчик фактически не мог использовать спорный земельный участок, основания для взыскания арендной платы и удовлетворения исковых требований администрации отсутствуют. Неосновательного обогащения на стороне ответчика вследствие невозможности использования земельного участка по его целевому назначению не возникло.

С учетом изложенного решение подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "ИНТЭГРА-продукт" - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 18.12.2015 по делу N А79-5150/2015 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИНТЭГРА-продукт" - удовлетворить.

В иске администрации Чебоксарского района Чувашской Республики отказать. Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ИНТЭГРА-продукт" удовлетворить, признать договор аренды от 15.10.2013 N 171 недействительным.

Взыскать с администрации Чебоксарского района Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "ИНТЭГРА-продукт" 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

Е.А. Богунова Ж.А.Долгова