Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 г. N 15АП-2464/16

город Ростов-на-Дону

22 марта 2016 г.

дело N А32-30184/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчиков: представители не явились, извещены;

от третьего лица: представитель не явился, извещено;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Сочи; департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2015 по делу N А32-30184/2015

по иску индивидуального предпринимателя Зобяна Гарика Степановича

к ответчикам: Администрации муниципального образования город Сочи; Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "АМСО"

об обязании заключить договор аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Зобян Гарик Степанович (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) об обязании ответчиков заключить с истцом договор о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900009858 от 29.04.2015 земельного участка площадью 1 419 кв.м с кадастровым номером N 23:49:0204006:86, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Конституция СССР 26, с видом разрешенного использования - "многоэтажный паркинг со встроенными помещениями", в территориальной зоне "Ж-4", категория земель - земли населенных пунктов, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22 января 2015 года N 1-13/ОЗ-2014 и составляет 613 050 рублей (шестьсот тринадцать тысяч пятьдесят) рублей".

Требование мотивировано несогласием истца с размером арендной платы, указанным органом местного самоуправления в направленном ему для подписания проекте договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "АМСО".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2015 иск удовлетворен.

Администрация и департамент обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просили решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Размер арендной платы, с которым не согласен истец, определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 04.07.2010 N 17-0/148. Суд первой инстанции определил размер арендной платы на основании отчета N 1-13/ОЗ-2014 от 22.01.2015, выполненного ООО "АМСО" по муниципальному контракту N 152487 от 13.01.2015. Сославшись на пункт 26 Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки" о том, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев, суд первой инстанции не принял во внимание, что отчет N 1-13/03-2014 от 22.01.2015 также составлен за пределами шестимесячного срока. Суд первой инстанции не применил пункты 1, 2 Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, а также сослался на постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи", которое было отменено постановлением администрации города Сочи от 08.10.2015 N 2872.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 9705,3 кв.м, этажность: 8, подземная этажность: 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.10.2014 серии 23-АН 378574.

Постановлением администрации города Сочи от 07.11.2014 N 2224 принято решение о предоставлении истцу в аренду земельного участка площадью 1 419 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204006:86, расположенного по улице Конституция СССР, 26 Центрального района города Сочи, с видом разрешенного использования - "многоэтажный паркинг со встроенными помещениями" в территориальной зоне "Ж-4", категория земель - земли населенных пунктов для использования принадлежащего предпринимателю объекта недвижимого имущества.

Данным постановлением департаменту было поручено осуществить необходимые действия по заключению с истцом договора аренды указанного земельного участка.

13.01.2015 департаментом и ООО "АМСО" был заключен муниципальный контракт N 152487 на выполнение работ по оценке величины (размера) годовой арендной платы 60 земельных участков, в том числе и спорного земельного участка.

В дело представлен выполненный по муниципальному контракту отчет N 1-13/ОЗ-2014 от 22.01.2015, согласно которому годовая рыночная стоимость арендной платы за пользование участком с кадастровым номером 23:49:0204006:86 составляет 613 050 рублей.

09.06.2015 арендодатель передал арендатору проект договора аренды от 29.04.2015 N 4900009858, в пункте 3.2. которого указал годовую арендную плату в размере 2 000 087 руб. 33 коп. В основание данного размера арендной платы арендодателем был положен отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы от 04.07.2010 N 17-О/148.

Письмом от 08.07.2015 предприниматель направил в департамент протокол разногласий к договору, в котором указал арендную плату в размере 613 050 руб. в год. В основание данного размера арендной платы истец положил отчет N 1-13/ОЗ-2014 от 22.01.2015, выполненный ООО "АМСО" в рамках муниципального контракта N 152487 от 13.01.2015.

Департамент протокол разногласий не подписал, свое мнение по нему предпринимателю не высказал.

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно спорного условия договора аренды, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд.

Истец является собственником объектов недвижимости, поэтому заключение договора аренды земельного участка, необходимого для его использования, обязательно для администрации (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей на день принятия постановления администрации города Сочи от 07.11.2014 N 2224 о предоставлении истцу в аренду земельного участка; статья 39.20 ЗК РФ в редакции, действовавшей на день направления проекта договора ответчиком истцу).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, норма пункта 3 статьи 65 (в настоящее время - пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ), которого предусматривает государственное регулирование размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210) определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно пункту 5.7 Постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 Постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 Постановления N 210).

Поскольку спорный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 Постановления N 210 категориям не относится, арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210), что следует из действующей в спорный период редакции пунктов 2, 4.2, 8, 9 и 9.4 Постановления N 210, которые предусматривали необходимость расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка.

Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных Постановлением N 1061, закреплявшем, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки). Данный нормативный акт был отменен Постановлением администрации города Сочи от 08.10.2015 N 2872 "Об отмене Постановления администрации города Сочи от 3 июня 2011 года N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

В силу правовой позиции, выраженной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.03.2016 по делу N А32-1975/2015, поскольку для данного случая в Постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы необходимо исходить из следующего.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действовавшей на день направления проекта договора ответчиком истцу, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений исключает возможность введения для земель, принадлежащих соответствующему публично-правовому образованию, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, дифференцированного порядка расчета арендной платы.

Спорный земельный участок находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, что следует из отчета N 1-13/ОЗ-2014 от 22.01.2015 и сторонами не оспаривается.

В отсутствие соответствующего регулирования в Постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 50) применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Из отчета N 1-13/ОЗ-2014 от 22.01.2015 следует, что размер рыночной величины годовой арендной платы определен оценщиком путем определения рыночной стоимости земельного участка - 40 870 000 руб., к которой была применена ставка в размере 1,5%. Соответственно, оценщиком величина годовой арендной платы - 613 050 руб. - была определена в соответствии с требованиями Постановления N 210 и Постановления N 50.

Исходя из содержания приведенных выше нормативных правовых актов, изменение арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом из логической конструкции пунктов 3.2, 3.5 и 3.6 договора следует, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение "Ки", равное "1".

Таким образом, годовой размер арендной платы, подлежащий включению в пункт 3.2 спорного договора, правомерно определен судом первой инстанции в сумме 613 050 руб.

Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).

При этом суд первой инстанции правомерно отклонил представленный администрацией отчет об определении рыночной стоимости арендной платы от 04.07.2010 N 17-О/148, поскольку данный отчет не соответствует требованию пункта 4.1 действовавших в спорный период Правил г. Сочи, предусматривающего применение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, а также пункту 26 приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки", согласно которому итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Довод апелляционной жалобы о несоответствии указанным требованиям отчета N 1-13/ОЗ-2014 от 22.01.2015 подлежит отклонению, поскольку на день направления ответчиком истцу оферты на заключение спорного договора (подписанный ответчиком проект спорного договора был направлен 09.06.2015), а также направления истцом ответчику протокола разногласий по соответствующем условию (08.07.2015) предусмотренный указанными выше нормативными актами шестимесячный срок не истек.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции не рассматривает, поскольку администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от ее уплаты (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2015 по делу N А32-30184/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев