Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2016 г. N 10АП-1679/16

г. Москва

21 марта 2016 г.

Дело N А41-41253/15

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Александрова Д.Д., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,

при участии в заседании:

от ООО "БТИ-Реклама": Занина Ж.Н., представитель по доверенности от 10.03.2016,

от КУИ Администрации Егорьевского м/р МО: Филатов Д.Е., представитель по доверенности от 29.01.2016 N 6-1- 07/271,

от Администрации г/о Егорьевск МО: Бровкина Л.Е., представитель по доверенности от 01.03.2016 N 2-1-49/16,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2015 года по делу N А41-41253/15, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "БТИ-Реклама" к Комитету по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации городского округа Егорьевск Московской области об обязании заключить договор на определенных условиях,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "БТИ-Реклама" (далее - ООО "БТИ-Реклама") обратилось в арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области (далее - КУИ Администрации Егорьевского м/р МО) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения) общей площадью 167, 2 кв. м. расположенное по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Парижской Коммуны, д. 11/89 по цене 2 770 000 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 3 (три) года посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона.

К участию в рассмотрении дела N А41-41253/15 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа Егорьевск Московской области (далее - Администрация г/о Егорьевска МО).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2015 по делу N А41-41253/15 исковые требования ООО "БТИ-Реклама" удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением суда, КУИ Администрации Егорьевского м/р МО обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель КУИ Егорьевского мэр МО поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ООО "БТИ-Реклама" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Администрации г/о Егорьевск МО поддержал правовую позицию заявителя апелляционной жалобы.

Выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, истец на основании договора аренды N 152-06 от 31.08.2006 ООО "БТИ-Реклама" является арендатором недвижимого имущества (нежилого помещения) общей площадью 167, 2 кв. м. расположенное по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Парижской Коммуны, д. 11/89.

ООО "БТИ-Реклама". являясь в соответствии со ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - ФЗ-209), субъектом малого предпринимательства (численность работников не превышает 100 человек, выручка до 60 млн. руб. в год), решило воспользоваться предоставленным ФЗ-159 преимущественным правом на приобретение вышеуказанного арендуемого имущества в собственность.

Так, 21.11.2013 ООО "БТИ-Реклама" обратилось к ответчику с заявлением исх. N 31 в соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, площадью 167,2 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул.Парижской Коммуны, д. 11/89 (инв.N 032:013-4585/11) в рассрочку на 3 года.

Истцом был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 2.1 которого стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора, составляет 3 855 932 руб. 20 коп.

Поскольку по неоднократным обращениям ООО "БТИ-Реклама", поданным 21.11.2013 исх. N 3, 14.10.2014 исх. N 34, 08.05.2014 исх. N 11 на основании ч. 2 ст. 9 ФЗ-159 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации муниципального имущества, не совершил юридически значимых действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 ФЗ-159, ООО "БТИ-Реклама" обратилось в суд за защитой нарушенных прав с настоящими требованиями о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на определенных в исковом заявлении условиях.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела наличия правовых оснований, предусмотренных действующим в Российской Федерации законодательством, для их удовлетворения.

Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, КУИ Администрации Егорьевского м/р МО ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает ответчик, заявленные обществом исковые требования были необоснованно оставлены судом без удовлетворения.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно п.5 ст. 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ-159).

Как следует из материалов дела, ООО "БТИ-Реклама" соответствует всем, установленным ст.3 ФЗ-159 критериям:

1) нежилое помещение по состоянию на 01.07.2013 находится в его временном владении и пользовании непрерывно более 2 лет (с 31.08.2006) в соответствии с договорами аренды такого имущества, что подтверждается договорами аренды с 2006 года по 2013 год;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за имущество на день подачи заявления (21.11.2013), что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами с 2006 по 2013 года;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается Решениями Совета депутатов Егорьевского муниципального района от 24.06.2009 N 210/23, от 24.02.2010 N 308/32, от 28.03.2012 N 627/59, от 06.09.2013 N 846/78.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ-159 субъект малого предпринимательства соответствующий установленным ст.3 названного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст.4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 05.11.2009 N 134, в соответствии с ФЗ-159 субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, ООО "БТИ-Реклама", являясь в соответствии со ст.4 ФЗ-209 субъектом малого предпринимательства, решило воспользоваться предоставленным ФЗ-159 преимущественным правом на приобретение вышеуказанного арендуемого имущества в собственность.

Так, как было указано ранее, 21.11.2013 ООО "БТИ-Реклама" обратилось к ответчику с заявлением исх. N 31 в соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, площадью 167,2 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул.Парижской Коммуны, д. 11/89 (инв.N 032:013-4585/11) в рассрочку на 3 года.

Истцом был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 2.1. которого стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора, составляет 3 855 932 руб. 20 коп.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абз. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 3 ст. 9 Закона N 159 при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из вышеуказанного фактически спорным обстоятельством являлось определение выкупной стоимости спорных объектов.

В силу п.п. 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как усматривается из материалов дела, ООО "БТИ-Реклама", арендующее спорное помещение, обратилось к уполномоченному органу муниципального образования с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном ст. ст. 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Вместе с тем на основании ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по заказу уполномоченного органа муниципального образования независимым оценщиком - Толкалиным Д. А. была проведена оценка указанного объекта, и согласно его отчету об оценке N 670/14-ОЦ от 30.12.2004 рыночная стоимость объекта оценки составляет 6 720 000 руб., в том числе НДС 18% - 1 025 084, 75 руб.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Московской области от 13.10.2015, по ходатайству истца, судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено оценщику Агентства Оценки "АЛЭКС" Алексееву Аркадию Николаевичу.

Так, согласно выводам заключения экспертизы, проведенной АО "АЛЭКС" во исполнение указанного определения суда, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по указанному адресу, по состоянию на 22.11.2013 составляет 2 770 000 руб., без учета НДС.

Указанное экспертное заключение сторонами оспорено не было, доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности", арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах, на основании указанного выше заключения судебной экспертизы, с учетом установления в ходе судебного разбирательства факта несоответствия указанной в проекте договора купли-продажи цены объекта рыночной стоимости выкупаемого истцом - ООО "БТИ-Реклама" помещения, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требование истца об обязании Администрации устранить допущенные нарушения и заключить с истцом договор купли-продажи, являются правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.12.15 года по делу N А41-41253/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

Д.Д. Александров Л.Н. Иванова