Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2016 г. N 17АП-1346/16

г. Пермь

24 марта 2016 г.

Дело N А60-39496/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17.03.2016.

Постановление в полном объеме изготовлено 24.03.2016.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Виноградовой Л.Ф., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ходыревой Н.В.,

при участии

от заявителя: Поляков С.Д., представитель по доверенности. удостоверение,

от заинтересованного лица: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, индивидуального предпринимателя Корниенко Натальи Анатольевны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 декабря 2015 года, принятое судьей Бирюковой Л.А.,

по делу N А60-39496/2015

по заявлению индивидуального предпринимателя Корниенко Натальи Анатольевны (ИНН 660600584200, ОГРНИП 304660628000021)

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения,

установил:

индивидуальный предприниматель Корниенко Наталья Анатольевна (далее - заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 13.07.2015 N 1270, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Кривоусова, 55, обязании заинтересованного лица устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.12.2015 отказано в удовлетворении заявления предпринимателя.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Корниенко Н.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 01.12.2015, принять новый судебный акт. Полагает, что подвальные помещения жилого дома по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Кривоусова, 55 были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, в связи с чем право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Предприниматель считает, что судом при рассмотрении заявления не учтено, что предметом настоящего заявления (содержанием материально-правового требования) является требование о признании незаконным отказа заинтересованного лица в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого заявителем нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), основанием иска (обстоятельствами, на которых основано требование) - неверное применение заинтересованным лицом положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации о принадлежности объекта к общему имуществу собственников многоквартирного дома, включение уполномоченными органами власти объекта в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что является препятствием для выкупа заявителем арендуемого им имущества. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции рассмотрел спор по измененному по собственной инициативе основанию.

Комитет в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Участвующий в судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.12.2004 между заинтересованным лицом (арендодатель) и заявителем (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "Верхняя Пышма" N 1-694 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (подвальное помещение), расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Кривоусова, 55, общей площадью 130,2 кв.м, для использования под размещение магазина хозяйственных товаров (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора N 1-694 договор действует с 01.01.2005 по 31.12.2005.

В последующем сторонами к договору подписывались дополнительные соглашения о продлении срока действия договора до 31.12.2008, до 31.12.2009, до 31.12.2010, до 31.12.2011, до 31.12.2013, до 31.12.2013, до 01.07.2015.

Предприниматель Корниенко Н.А. 19.06.2015 обратилась к главе администрации городского округа Верхняя Пышма с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Кривоусова, 55.

Письмом от 13.07.2015 N 1270 Комитетом в удовлетворении заявления отказано, поскольку помещение, в отношении которого планируется произвести выкуп, отнесено к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и по основаниям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не может быть отчуждено.

Полагая, что данный отказ является незаконным, предприниматель Корниенко Н.А. обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условиях, указанных в названной статье.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Из материалами дела следует и судом установлено, что заявитель владел и пользовался спорным недвижимым имуществом на основании договора аренды от 28.12.2004 (с учетом дополнительных соглашений), срок действия которого установлен с 01.01.2005 по 31.12.2005. В последующем сторонами к договору подписывались дополнительные соглашения о продлении срока действия договора до 31.12.2008, до 31.12.2009, до 31.12.2010, до 31.12.2011, до 31.12.2013, до 31.12.2013, до 01.07.2015.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключен 28.12.2004, то есть в период действия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соответственно, подлежал государственной регистрации по признаку срока действия договора.

Необходимость государственной регистрации договора аренды установлена и пунктом 8.4 договора аренды.

Положениями статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное.

Таким образом, необходимость регистрации договора аренды обуславливает необходимость регистрации всех вносимых в последующем изменений к указанному договору.

Как разъяснено в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

Обращаясь с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, предприниматель сослался на договор аренды от 28.12.2004 N 1-694.

Договор аренды, подписанный между заявителем и заинтересованным лицом, в установленном законом порядке не зарегистрирован. Заявитель за длительный период пользования муниципальным недвижимым имуществом не воспользовалось правом, предусмотренным статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно материалам дела, спорный объект недвижимого имущества изменил характеристики, учитывая сведения из технического паспорта от 04.06.2015: увеличена площадь объекта до 137,4 кв.м. В техническом паспорте указано, что сведения о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию или капитальный ремонт) в СОГУП "Областной Центр недвижимости" отсутствуют. Соответствующее узаконение изменения объекта не произведено.

В ходе рассмотрения дела заинтересованное лицо пояснило, что сведения об изменении характеристик объекта на момент обращения с заявлением 19.06.2015 предпринимателем не сообщены, документы с измененными характеристиками объекта не представлены, в связи с этим в качестве основания для отказа в преимущественном праве на выкуп имущества в письме от 13.07.2015 данное обстоятельство не указано. В реестре муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма по состоянию на 01.12.2015 значится иной объект с площадью 130,2 кв.м.

Таким образом, объект недвижимого имущества, предоставленный в пользование заявителю, с последующими изменениями характеристик, не введен в гражданско-правовой оборот.

При таких обстоятельствах Комитетом правомерно отказано заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом изложенного, поскольку совокупность условий, предусмотренных статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявителем не доказана, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства по делу, правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и положениям действующего законодательства.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают правомерных выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.

Довод заявителя жалобы о том, что суд по собственной инициативе изменил основание заявленного требования, является несостоятельным.

Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Представитель заявителя в судебном заседании суда апелляционной инстанции подтвердил, что спорный договор аренды не был зарегистрирован.

Таким образом, арбитражный суд правомочен дать правовую оценку отношениям сторон и определить нормы права, подлежащие применению к этим отношениям. При этом причины несовершения государственной регистрации договора аренды не имеют значения для правильного рассмотрения дела.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 декабря 2015 года по делу N А60-39496/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Л.Ф. Виноградова В.Ю. Дюкин