Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2016 г. N 09АП-4846/16

г. Москва

21 марта 2016 г.

Дело N А40-149041/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 октября 2015 года по делу N А40-149041/2014, принятое судьей О.П. Буниной, по иску ООО "Студия-2" (ОГРН 10477964113499) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об обязании изложить пункты договора купли-продажи недвижимости абз.1 п.3.1, п.3.4, п. 5.1 в редакции согласно исковому заявлению

при участии в судебном заседании:

от истца: В.А. Александров (по доверенности от 10.12.2015)

от ответчика: Г.С. Кастальская (по доверенности от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Студия-2" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании изложить пункты договора купли-продажи недвижимости абз.1 п.3.1, п.3.4, п. 5.1 в редакции согласно исковому заявлению, в соответствии со ст.ст. 445, 446 ГК РФ.

Протокольным определением суда от 20.05.2015 г. принято заявление истца об изменении предмета исковых требований, а именно: об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений в части п.п. 3.1, 3.4 проекта договора с указанием размера стоимости выкупаемого объекта - 9 571 440 руб. 68 коп. и размера ежемесячного платежа - 265 873 руб. 35 коп., п. 5.1 в редакции согласно исковому заявлению.

Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Решением от 26 октября 2015 года по делу N А40-149041/2014 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил частично, а именно:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 199,3 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, ул. Соколиной горы 5-я, д. 16, корп. 2 (подвал, пом. II, комн. 1-5,пом.III, комн.1-4), изложив пункты 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 9.571.440 (девять миллионов пятьсот семьдесят одна тысяча четыреста сорок) рублей 68 копеек в соответствии с судебной оценочной экспертизой N 0115Э/07-03/15, проведенной ООО Независимая экспертная компания "Мосэкспертиза". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.";

"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем ежемесячно до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 265.873 (двести шестьдесят пять тысяч восемьсот семьдесят три) рубля 35 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

В удовлетворении исковых требований об урегулировании разногласий путем принятия пункта 5.1 в редакции Общества с ограниченной ответственностью "Студия-2" (ОГРН 10477964113499; ИНН 7725511855; 105275, г. Москва, ул. Соколиной горы 5-я, д. 16, корп. 2) отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., 1/12; дата регистрации: 15.11.1991 г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Студия-2" (ОГРН 10477964113499; ИНН 7725511855; 105275, г. Москва, 5-я ул. Соколиной горы, д. 16, корп. 2, подвальн. помещ.; дата регистрации: 09.06.2004 г.) 4.000 (четыре тысячи) рублей судебных расходов по госпошлине и 40.000 (сорок тысяч) рублей судебных издержек.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов заявитель апелляционной жалобы указал, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, считает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе, путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах Девятого Арбитражного Апелляционного суда и Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации http://www.arbitr.ru/, представитель истца в заседание не явился.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец арендует нежилое помещение общей площадью 199,3 кв.м. расположенное по адресу: г. Москва, 5-я ул. Соколиной горы, д. 16, корп. 2, на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 04-419/06. Срок договора установлен с 26.06.2006 по 25.06.2011 (п. 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.10.2006 (запись рег. N 77-77-03/071/2006-880).

Дополнительным соглашением от 15.07.2011 сторонами продлен срок договора аренды по 30.06.2015 г. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и Законом г. Москвы от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Исковые требования, с учетом уточнения, мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена объекта, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N2014-Д71 от 18.02.2014 г., выполненного ООО "Группа Финансового Консультирования", положительного экспертного заключения от 01.04.2014 г. N188/71-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков" (определенная в п. 3.1. проекта договора), по мнению истца, является завышенной.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 5-я ул. Соколиной горы, д. 16, корп. 2, общей площадью 199,3 кв.м. по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 22.02.2012, итоговая величина которой без учета НДС составила 9 571 440 руб. 68 коп.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом Татьянченко Ириной Александровной ООО НЭК "Мосэкспертиза" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N N 254, 255, 256 и от 25.09. 2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Отказывая в удовлетворении требований истца, установить в п. 5.1 Договора ответственность за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной в срок суммы ежемесячного платежа, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что поскольку Департамент является полномочным представителем собственника спорного нежилого помещения г. Москва, то, в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник определяет размер ответственности покупателя за нарушение условий договора, при этом покупателю предоставлено право заявить о несоразмерности суммы ответственности, начисленной покупателю последствию нарушения обязательств, оснований для уменьшения размера ответственности покупателя до одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования ЦБ РФ, что истцом не доказано.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, представленный ответчиком отчет об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "Группа Финансового Консультирования"), судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2015 года по делу N А40-149041/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

А.И. Трубицын Е.Б. Расторгуев