Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 г. N 08АП-14554/15

Омск

18 марта 2016 г.

Дело N А75-8588/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А.

судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14554/2015) индивидуального предпринимателя Черкай Татьяны Дмитриевны на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.10.2015 по делу N А75-8588/2015 (судья Зубакина О.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Черкай Татьяны Дмитриевны

к Администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896)

3-е лицо: индивидуальный предприниматель Гайдуков Александр Олегович

об обязании внести изменения в договор аренды от 08.08.2011 N 447-АЗ

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Артеменко Н.Ю. по доверенности N 86АА0952256 от 22.12.2013 сроком действия 3 года;

от ответчика: представитель не явился;

от 3-го лица: представитель не явился;

установил:

Индивидуальный предприниматель Черкай Татьяна Дмитриевна (далее - заявитель, предприниматель, ИП Черкай Т.Д.) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Нижневартовска (далее - ответчик, Администрация г.Нижневартовска) об обязании оформить право аренды на земельный участок занятый строением "контрольно-пропускной пункт", кадастровый номер 86:03:11:00100:011:0000, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, Западный промышленный узел города, панель N 17, ул. Мира 5/П, строение N 12, а именно внести следующие изменения в договор аренды от 08.08.2001 N 447-АЗ:

- преамбулу договора аренды после слов: "Гайдуков Александр Олегович, именуемый в дальнейшем Арендатор", дополнить следующими словами: "а также Черкай Татьяна Дмитриевна, именуемая в дальнейшем Арендатор 2";

- пункт 1.1 договора аренды дополнить абзацем: "Арендатор 2 принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов" площадью 0,2632 га с кадастровым номером 86:11:0301017:87 в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, в целях использования под контрольно-пропускной пункт, расположенный по адресу г. Нижневартовск, Западный промышленный узел города, панель N 17, ул. Мира 5/П, (панель N 17);

- раздел 5 дополнить пунктом 5.2 следующего содержания: "Изменения, касающиеся вступления в договор новых лиц на стороне арендатора, вступают в действие с момента государственной регистрации и распространяют свое действие на правоотношения сторон, возникшие после государственной регистрации данных изменений".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Гайдуков Александр Олегович (далее - ИП Гайдуков А.О.).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.10.2015 по делу N А75-8588/2015 в удовлетворении требований ИП Черкай Т.Д. было отказано.

В обоснование принятого решения суд 1 инстанции указал на то, что Администрация г. Нижневартовска предложила ИП Черкай Т.Д. провести мероприятия по разделу земельного участка, из чего следует, что ответчик не уклонялся от заключения договора аренды испрашиваемого земельного участка под КПП; причиной невозможности заключения договора аренды земельного участка являются разногласия между ИП Черкай Т.Д. и ИП Гайдуковым А.О. по проектному плану земельного участка.

В апелляционной жалобе ИП Черкай Т.Д. просит отменить решение суда 1 инстанции и удовлетворить исковые требования в полном объеме, поскольку требования истца не имеют отношения к проекту выдела земельного участка, а направлены на включение истца в действующий договор аренды в качестве арендатора; Администрация г. Нижневартовска вместо включения истца в действующий договор аренды необоснованно отправляет ее для разрешения вопросов межевания земельного участка.

В отзыве ан апелляционную жалобу ИП Гайдуков А.О. указал на то, что считает решение суда 1 инстанции законным и обоснованным; истица является проблемным арендатором, который не уплачивает арендную плату за смежный земельный участок; в настоящее время вся территория ранее арендованного земельного участка разделена между несколькими собственниками, договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке, а ИП Черкай Т.Д. постоянно угрожает закрыть единственный въезд на территорию и прекратить доступ к соседним земельным участкам.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. На вопрос суда о наличии у нее действующей редакции договора аренды пояснила, что данный документ не имеет, каких-либо ходатайств по этому поводу не заявляет.

Надлежащим образом уведомленные ответчик и третье лицо явку своих представителей в процесс не обеспечили, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие данных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителя истца, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Нижневартовска и обществом с ограниченной ответственностью "ГАЗавтосервис" (далее ООО "ГАЗавтосервис") был заключен договор от 08.08.2001 N 447-АЗ аренды земельного участка, в соответствии с которым администрация сдала в срок с 08.08.2001 по 31.07.2026 в аренду земельный участок общей площадью 0,6433 га, в том числе, под магазин 0,0062 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, ул. Мира, 5/П, ЗПУ, панель 17, для размещения нежилых зданий: административно-бытового корпуса магазина, салона по предпродажной подготовке автомобилей, контрольно-пропускного пункта (л.д.57-61).

Впоследствии между ООО "ГАЗавтосервис" и обществом с ограниченной ответственностью Научное Производственное Управление "Нефтегазтехнология" (далее - ООО НПУ "Нефтегазтехнология") заключен договор купли-продажи от 22.11.2004 нежилого помещения - контрольно-пропускного пункта, общей площадью 34,5 кв.м. Право собственности покупателя было зарегистрировано 17.05.2007, свидетельство о государственной регистрации серия 72 НК N 678955 от 17.05.2007, кадастровый номер объекта 86:03:11:00100:011:0000 (л.д.120).

Согласно кадастровому паспорту объекта недвижимости - контрольно-пропускного пункта, площадью 34,5 кв.м., его адрес: г. Нижневартовск, ул. Мира, 5 П, строение 12 и он расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0301017:87 (л.д.35).

По договору купли-продажи от 28.01.2010 названный контрольно-пропускной пункт, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0301017:87 по адресу: г. Нижневартовск, ул. Мира, 5 П, строение 12, был приобретен ИП Черкай Т.Д. у ООО НПУ "Нефтегазтехнология" (л.д.95-96), право собственности которой подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 86 АБ N 015249 (л.д.34).

Кроме того, ООО "ГАЗавтосервис" и индивидуальный предприниматель Дубровина Н.Е. (далее - ИП Дубровина Н.Е.) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.07.2008 N 02-П, согласно которому ИП Дубровиной Н.Е. приобретено нежилое здание административно-бытового корпуса с магазином (л.д. 62-66).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.01.2014 и постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 по делу N А75-6036/2013 установлено, что в 2010 году ИП Черкай Т.Д. также приобрела объект недвижимости: нежилое 2-х этажное производственное здание, салон по предпродажной подготовке автомобилей, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0301017:82 по адресу: г. Нижневартовск, ул. Мира, 5П, строение 11, свидетельство о государственной регистрации 86 АБ 012209 от 17.02.2010.

ИП Черкай Т.Д. и Администрацией г. Нижневартовска 05.05.2010 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N 86:11:0301017:82, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, по ул. Мира, 5П, строение 11, на срок с 05.05.2010 по 04.05.2035, на котором расположено находящееся в собственности истца 2-х этажное производственное здание.

Также названным решением было установлено, что 20.11.2009 между ООО "ГАЗавтосервис" и ИП Дубровиной Н.Е. был заключен договор переуступки права аренды, по условиям которого последняя приняла на себя права и обязанности по договору от 08.08.2001 N 447 аренды земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301017:87, а 31.10.2011 заключен договор переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301017:87 по договору от 08.08.2001 N 447 аренды в свою очередь между ИП Дубровиной Н.Е. и ИП Гайдуковым А.О.

Названные судебные акты вступили в законную силу. Указанные обстоятельства считаются установленными и не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 05.04.2013 (л.д.71-72) земельный участок с кадастровым номером 86:11:0301017:87 имеет площадь 2 632 кв.м. На земельном участке зарегистрировано обременение в пользу Гайдукова А.О., основанием которого является договор аренды земельного участка от 08.08.2001 N 447-АЗ, дополнительное соглашение N 1 от 29.12.2004 к договору N 447-АЗ, договор переуступки права аренды от 20.11.2009, договор переуступки права аренды от 31.10.2011.

ИП Черкай Т.Д. обратилась в Администрацию г. Нижневартовска с просьбой включить ее в действующий договор аренды N 447-АЗ.

Письмом от 27.06.2014 N 1839/3601 (л.д.38) ответчик сообщил, что земельный участок с кадастровым номером 86:11:0301017:87 предоставлен в аренду физическому лицу и не предполагает возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора, в связи с чем, истцу было предложено провести мероприятия по разделу земельного участка.

В связи с отказом арендодателя внести изменения в договор, ИП Черкай Т.Д. обратилось в арбитражный суд с заявлением о внесении изменений в действующий договор аренды.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленного требования отказал.

ИП Черкай Т.Д. с выводами суда первой инстанции не согласилась и просит отменить судебный акт и принять новый - об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на наличие у нее права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как следует из материалов дела, истица стороной по договору не является.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь с случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обосновывая свое право на вступление в действующий договор аренды, ИП Черкай Т.Д. ссылается на наличие у нее права собственности на контрольно-пропускной пункт, площадью 34,5 кв.м., расположенный по адресу: г. Нижневартовск, ул. Мира, 5 П, строение 12, приобретенный по договору купли-продажи от 28.01.2010, право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 86 АБ N 015249.

Поскольку данный объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0301017:87, который является, с учетом внесенного в договор изменения, предметом аренды по договору аренды земельного участка от 08.08.2001 N 447-АЗ, ИП Черкай Т.Д. считает, что имеет право на вступление в договор на стороне арендатора.

Действительно, пунктами 1, 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и не обходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как было выше сказано, между Администрацией города Нижневартовска и ООО "ГАЗавтосервисбыл заключен договор от 08.08.2001 N 447-АЗ аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, ул. Мира, 5 П, ЗПУ, панель 17, для размещения нежилых зданий: административно-бытового корпуса магазина, салона по предпродажной подготовке автомобилей, контрольно-пропускного пункта.

Впоследствии между ООО "ГАЗавтосервис" ООО НПУ "Нефтегазтехнология" заключен договор купли-продажи от 22.11.2004 нежилого помещения - контрольно-пропускного пункта, общей площадью 34,5 кв.м., что означает переход к покупателю права пользования земельным участком, занятым объектом недвижимостью и необходимого для его использования.

В свою очередь, по договору купли-продажи от 28.01.2010 названный контрольно-пропускной пункт был приобретен ИП Черкай Т.Д. у ООО НПУ "Нефтегазтехнология", что также порождает у покупателя право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимостью и необходимого для его использования в течении всего срока действия договора.

Однако, указанное обстоятельство само по себе не может свидетельствовать о предусмотренной законом обязанности заключить договор со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом, пунктом 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, право требования на вступление в договор на стороне арендатора, что приведет к заключению договора со множественностью лиц на стороне арендаторов, законом предусмотрено только для случаев, если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Истцом в материалы дела представлены доказательства нахождения на земельном участке нескольких зданий, но доказательств того, что земельный участок является неделимым, то есть раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, в материалы дела не представлено.

Напротив, из ответа Администрации г. Нижневартовска от 16.11.2014 N 3022/36-05 (л.д.37) следует, что истица сама предлагала варианты раздела земельного участка, но не получила согласования границ у второго собственника. При этом, в суд с требованием к ИП Гайдукову А.О. о разделе земельного участка она не обращалась.

Из изложенного следует, что Администрация г. Нижневартовкска обоснованно отказала от внесения изменения в действующий договор аренды путем включения в него на стороне арендатора ИП Черкай Т.Д.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, в связи с чем, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда не имеется, а потому апелляционная жалоба ИП Черкай Т.Д. удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы относятся на лицо, подавшее жалобу.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черкай Татьяны Дмитриевны оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.10.2015 по делу N А75-8588/2015 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

А.Н. Лотов О.А. Сидоренко