Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2016 г. N 18АП-14068/14 (ключевые темы: нежилые помещения - объекты недвижимости - долгосрочная аренда - обременение - эксплуатация)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2016 г. N 18АП-14068/14

г. Челябинск

23 марта 2016 г.

Дело N А76-11683/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СКС-Инвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2014 по делу N А76-11683/2014 (судья Наконечная О.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СКС-Инвест" - Каюнов С.В. (доверенность от 13.12.2013), Колчев А.К. (доверенность от 13.12.2013), от общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие "НикМа" - Сидорова О.В. (доверенность от 08.06.2015), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям город Челябинска - Бойко А.А. (доверенность от 11.01.2016).

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СКС-Инвест" (далее - общество ПКФ "СКС-Инвест") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие "НикМа" (далее - общество ПКП "НикМа"), федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области (далее - Кадастровая палата), Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) о признании незаконным решения Кадастровой палаты от 01.07.2012 N Ф7400/12-59942 о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о разделе земельного участка с кадастровым номером 74:36:0110003:30 площадью 8029 кв. м по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, д. 33-П, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0110003:490, 74:36:0110003:491, 74:36:0110003:492, расположенных по указанному адресу, признании недействительным договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи N 74-74-01/272/2013-497 от 13.06.2013 о государственной регистрации права аренды общества ПКП "НикМа" на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 площадью 7454 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, д. 33-П (т. 1, л.д. 3-13).

Требования общества ПКФ "СКС-Инвест" (далее также - истец) о признании недействительным договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012, погашении в ЕГРП записи N 74-74-01/272/2013-497 от 13.06.2013 о государственной регистрации права аренды общества ПКП "НикМа" на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 площадью 7454 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, д. 33-П, выделены из дела N А76-3899/2014 в отдельное производство; делу присвоен номер А76-11683/2014 (т. 1, л.д. 1-2).

Определением от 24.06.2014 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве созаинтересованного лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) (т. 1, л.д. 27-29).

Решением от 13.10.2014 суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал (т. 2, л.д. 18-21).

С принятым по настоящему делу решением не согласилось общество ПКФ "СКС-Инвест" и обжаловало его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе истец просит решение суда от 13.10.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 2, л.д. 26-29).

В обоснование жалобы общество ПКФ "СКС-Инвест" ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права и процессуального права (пункты 1, 3, 4 части 1, часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции в принципе не анализировал правовую позицию истца, необоснованно сославшись лишь на преюдициальность вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-17295/2013. Между тем судебный акт по указанному делу не предрешает результат настоящего спора, исковые требования общества ПКФ "СКС-Инвест" в рамках дела N А76-17295/2013 были мотивированы другими обстоятельствами, при рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции не разграничил понятия недействительности и незаключенности договора.

Имеющее существенное для разрешения настоящего спора обстоятельство достаточности или недостаточности земельного участка площадью 50 кв. м для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости суд первой инстанции не исследовал, мотивы, по которым отклонены доводы истца о недействительности спорного договора аренды, в решении не приведены.

Суд первой инстанции в нарушение статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации не принял во внимание, что раздел земельного участка с кадастровым номером 74:36:0110003:30 произведен без согласования с истцом как собственником недвижимого имущества границ вновь образуемых земельных участков, а также наличие градостроительного регламента на земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего истцу объекта, который в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для определения норм отвода земельного участка.

Суд первой инстанции не исследовал представленное истцом в материалы дела заключение специалиста, которым установлен факт наложения земельного участка, переданного ответчику на праве аренды, на земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости, соответственно, не дал оценку данному документу.

В жалобе истец настаивал на том, что для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости необходим земельный участок площадью 1600 кв. м, в то время как в результате кадастровых работ под указанным объектом был образован участок площадью 50 кв. м с кадастровым номером 74:36:0110003:491. В подтверждение своей позиции сослался на заключение кадастрового инженера МУП "Архитектурно-планировочный центр" Чернушкиной Н.В. и градостроительный регламент N 003353-01-2012, который является основанием для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания проходной в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного истец полагает решение суда по настоящему делу незаконным и необоснованным.

Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от лиц, участвующих в деле, в суд апелляционной инстанции не поступили.

Определением от 16.12.2014 суд апелляционной инстанции принял апелляционную жалобу общества ПКФ "СКС-Инвест" к производству, назначил дело к рассмотрению в судебном заседании 28.01.2016 в 11 час. 20 мин. (т. 2, л.д. 23).

Определениями от 03.02.2015 и от 17.02.2015 суд апелляционной инстанции откладывал судебное разбирательство на 17.02.2015 на 12 час. 30 мин. и на 16.03.2015 на 12 час. 00 мин. применительно к части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с необходимостью подготовки обществом ПКФ "СКС-Инвест" ходатайства о проведении по делу судебной землеустроительной экспертизы и предоставления лицам, участвующим в деле, возможности представить суду мнения по указанному ходатайству (т. 2, л.д. 69-72, 92-95, 98).

Определением от 16.03.2015 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Богдановской Г.Н. судьей Ермолаевой Л.П. в связи с нахождением судьи Богдановской Г.Н. в очередном отпуске (т. 2, л.д. 99).

В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела начато сначала.

Определением от 25.03.2015 (резолютивная часть объявлена 23.03.2015) суд апелляционной инстанции на основании пункта 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приостановил производство по настоящему делу N А76-11683/2014 в связи с назначением судебной землеустроительной экспертизы (т. 2, л.д. 162-167).

15 мая 2015 г. (вх. N 18168) общество с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский центр экспертизы" представило в суд заключение экспертов N 95/03-15 (т. 3, л.д. 5-33).

Определением от 10.06.2015 (резолютивная часть объявлена 09.06.2015) производство по настоящему делу возобновлено (т. 3, л.д. 65-66).

Определением от 09.06.2015 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 06.07.2015 на 16 час. 20 мин. применительно к части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с вызовом в судебное заседание экспертов общества с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский центр экспертизы" Савенко А.В. и Хисматуллина И.И. для дачи пояснений по делу (т. 3, л.д. 67-68).

Определением от 02.07.2015 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Соколовой И.Ю. судьей Богдановской Г.Н. в связи с нахождением судьи Соколовой И.Ю. в очередном отпуске (т. 3, л.д. 84).

В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела начато сначала.

Определением от 06.07.2015 суд апелляционной инстанции на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приостановил производство по настоящему делу N А76-11683/2014 до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу N А76-16209/2015 Арбитражного суда Челябинской области (т. 3, л.д. 118-121).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.01.2016 производство по делу N А76-16209/2015 прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом истца от иска.

Сведений об обжаловании названного определения суду апелляционной инстанции не представлено.

Определением от 19.02.2016 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Ермолаевой Л.П. судьей Соколовой И.Ю. в связи с нахождением судьи Ермолаевой Л.П. в очередном отпуске (т. 4, л.д. 31).

В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела начато с начала.

Определением от 25.02.2016 (резолютивная часть объявлена 24.02.2016) производство по настоящему делу возобновлено (т. 4, л.д. 58-59).

Определением от 02.03.2016 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 17.03.2016 на 17 час. 20 мин. применительно к части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по совместному ходатайству общества ПКФ "СКС-Инвест", общества ПКП "НикМа" и Комитета с целью достижения соглашения по обстоятельствам дела в порядке статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 4, л.д. 60-61).

Явку в судебное заседание 17.03.2016 обеспечили только общество ПКФ "СКС-Инвест", общество ПКП "НикМа" и Комитет.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание 17.03.2016 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, обществу ПКФ "СКС-Инвест" на праве собственности принадлежит нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.04.2002 (т. 1, л.д. 98).

Указанное нежилое здание ранее было расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0110003:30.

Решением Кадастровой палаты в лице филиала по Челябинской области от 01.07.2012 N Ф7400/12-59942 осуществлен кадастровый учет трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0110003:30 по заявлению от 01.06.2012 N 74-0-1-128/3036/2012-7342 (т. 1, л.д. 136, 162).

На основании вышеуказанного решения осуществлен государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0110003:490, 74:36:0110003:491, 74:36:0110003:492.

При этом нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, принадлежащее обществу ПКФ "СКС-Инвест" на праве собственности, в настоящее время расположено на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0110003:491, общей площадью 50 кв. м, образованном в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0110003:30. Данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов по делу N А76-3899/2014, имеющими в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение по настоящему делу.

22 мая 2013 г. между обществом ПКП "НикМа" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) подписан договор долгосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 011267-Д-2012 (т. 2, л.д. 42-51), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора долгосрочной аренды земельный участок площадью 7454 кв. м, расположенный по адресу: ул. Героев Танкограда, д. 33-п в Металлургическом районе города Челябинска, кадастровый номер 74:36:0110003:490, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого здания (административно-бытовой корпус, литер АА1).

Договор аренды от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012 зарегистрирован в установленном законом порядке 13.06.2013, что подтверждается штампом регистрационной надписи Управления Росреестра на договоре (т. 2, л.д. 53).

Срок аренды установлен в договоре от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012 до 01.04.2033 (пункт 1.4 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 обществу ПКП "НикМа" по акту приема-передачи от 22.05.2013 (т. 2, л.д. 52).

В обоснование заявленных исковых требований общество ПКФ "СКС-Инвест" указало, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:491, общей площадью 50 кв. м, недостаточен для эксплуатации принадлежащего заявителю нежилого здания (проходной), а также представило заключение от 01.09.2014, выполненное кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект" Барташевич Г.В., согласно которому площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации проходной по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, в соответствии с градостроительным регламентом N 003353-01-2012 от 14.05.2012 составляет 1600 кв. м; границы земельного участка с кадастровым номером 74:36:0110003:490 имеют наложение на земельный участок, необходимый для эксплуатации проходной по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, площадь наложения составляет 1553 кв. м (т. 1, л.д. 53-56).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2013 по делу N А76-17295/2013 обществу ПКФ "СКС-Инвест" отказано в удовлетворении заявленных требований, при этом, в качестве обоснования заявленных требований по делу N А76-17295/2013 обществом ПКФ "СКС-Инвест" были приведены идентичные доводы, что и в рамках заявленных требований по настоящему делу, и им дана правовая оценка при вынесении указанного решения.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

В силу положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

I. В отношении требования общества ПКФ "СКС-Инвест" о признании недействительным договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012 суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в главу 9 параграф 2 "Недействительность сделок" Гражданского кодекса Российской Федерации внесены изменения. Данный закон вступил в силу 01.09.2013 (за исключением отдельных положений).

В силу пункта 3 статьи 3 Федерального законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В силу пункта 6 статьи 3 Федерального законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Судебная коллегия отмечает, что применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной.

Исходя из смысла абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае истец должен доказать, что его право было нарушено в момент совершения оспариваемых сделок и нарушается на момент предъявления иска.

В рассматриваемом случае общество ПКФ "СКС-Инвест", оспаривая договор аренды от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012, заключенный Комитетом с обществом ПКП "НикМа" в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0110003:490, ссылается на нарушение данным договором своих прав как собственника объекта недвижимого имущества (нежилого здания проходной), гарантированных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки)).

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

По состоянию на настоящее время в Земельном кодексе Российской Федерации имеется статья 39.20, согласно которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом (пункт 1).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010 сформулирована правовая позиция, согласно которой при рассмотрении исков собственников объектов недвижимости, чьи права на землю были ущемлены, суд обязан разрешить возникший земельный спор по границам и обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц.

Такой подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в названном постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 указал, что определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков должна вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Суд первой инстанции при разрешении настоящего спора указанную позицию не учел, что привело к принятию неправильного судебного акта.

На стадии апелляционного производства по ходатайству общества ПКФ "СКС-Инвест" определением от 25.03.2015 по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

-является ли достаточным для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, земельный участок общей площадью 50 кв. м с кадастровым номером 74:36:0110003:491?

В случае, если земельный участок общей площадью 50 кв. м с кадастровым номером 74:36:0110003:491 является недостаточным для эксплуатации данного объекта недвижимости, определить:

-земельный участок в каких границах (с указанием координат) и какой площади является необходимым и достаточным для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п,

-налагается ли земельный участок, необходимый и достаточный для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, - на земельный участок площадью 7454 кв. м с кадастровым номером 74:36:0110003:490 и в какой части (с указанием координат и площади участка в части наложения).

В случае наложения границ земельного участка, необходимого и достаточного для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, - на земельный участок площадью 7454 кв. м с кадастровым номером 74:36:0110003:490 определить:

-является ли земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 делимым и без учета площади в части такого наложения достаточным для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (административно-бытовой корпус), литер А, А1, расположенное по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, д. 33-п.

Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский центр экспертизы" Савенко А.В. и Хисматуллину И.И. (г. Челябинск, ул. Доватора, д. 32А).

В материалы дела поступило заключение экспертов от 14.05.2015 N 95/03-15, подготовленное экспертами общества с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский центр экспертизы" Савенко А.В. и Хисматуллиным И.И. (т. 3, л.д. 5-33). По результатам проведенной судебной экспертизы эксперты пришли к следующим выводам по поставленным вопросам:

-земельный участок общей площадью 50 кв. м с кадастровым номером 74:36:0110003:491 является недостаточным для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, так как площадь земельного участка меньше установленного Правилами землепользования и застройки города Челябинска минимального размера участка, равного 300 кв. м;

-необходимый и достаточный земельный участок (его границы и площадь) для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, определен Градостроительным регламентом N 003353 от 14.05.2012, и, по мнению эксперта, является правильным, необходимым и достаточным; координаты и схема границ земельного участка, необходимого и достаточного для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, указаны на рис. 3 настоящего заключения (граница земельного участка, необходимого для эксплуатации здания проходной, выделена красным цветом);

-границы земельного участка площадью 1600 кв. м, необходимого и достаточного для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, накладываются на земельный участок площадью 7454 кв. м с кадастровым номером 74:36:0110003:490, площадь наложения составляет 1553 кв. м, координаты и площадь участка в части наложения указаны на рис. 4 настоящего заключения;

-препятствий для выделения участка наложения из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0110003:490 не выявлено, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 является делимым; земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 без учета площади в части наложения на земельный участок, необходимый и достаточный для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, является достаточным для объекта недвижимости - нежилое здание (административно-бытовой корпус), литер А, А1, расположенное по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, д. 33-п; площадь и границы наложения не затрагивают объект недвижимости - нежилое здание (административно-бытовой корпус), литер А, А1, расположенное по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, и соответствуют предельным размерам земельного участка для объектов капитального строительства (в данном случае нежилого здания) установленным Правилами землепользования и застройки города Челябинска.

В ходе судебного разбирательства стороны возникшего спора - общество ПКФ "СКС-Инвест", общество ПКП "НикМа" и Комитет достигли соглашения по обстоятельствам дела, оформив данное соглашения в письменной виде (соглашение сторон по фактическим обстоятельствам от 16.03.2016 - т. 4, л.д. 64-66, схема границ земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания (проходной) с кадастровым номером 74:36:0110003:251, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, выполненная кадастровым инженером Плотниковым А.Б. - т. 4, л.д. 67-70).

В соответствии с пунктом 1 соглашения от 16.03.2016 стороны согласились, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого здания (проходной) с кадастровым номером 74:36:0110003:251, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, имеет площадь 422 кв. м и следующие координаты:

N точки	X	Y
1	612587,44	2326321,15
2	612594,00	2326319,30
3	612631,33	2326305,28
4	612689,60	2326268,08
5	612686,64	2326263,77
6	612685,63	2326269,19
7	612628,99	2326305,73
8	612584,68	2326306,88
1	612587,44	2326321,15

В соответствии с пунктом 2 соглашения от 16.03.2016 стороны согласились, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого здания (проходной) с кадастровым номером 74:36:0110003:251, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, имеет наложение на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 в следующих координатах:

N точки	X	Y
н1	612592,77	2326312,64
2	612594,00	2326319,30
3	612631,33	2326305,28
4	612689,60	2326268,08
5	612686,64	2326263,77
6	612685,63	2326269,19
7	612628,99	2326305,73
8	612584,68	2326306,88
9	612586,09	2326313,99
н1	612592,77	2326312,64

В соответствии с пунктом 3 соглашения от 16.03.2016 стороны согласились со схемой, выполненной кадастровым инженером Плотниковым А.Б. о границах границ земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания (проходной) с кадастровым номером 74:36:0110003:251, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п.

В соответствии с частью 2 статьей 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признанные сторонами в результате достигнутого между ними соглашения обстоятельства принимаются арбитражным судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания. Достигнутое в судебном заседании или вне судебного заседания соглашение сторон по обстоятельствам удостоверяется их заявлениями в письменной форме и заносится в протокол судебного заседания.

В соответствии с частью 3 статьей 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол судебного заседания и удостоверяется подписями сторон. Признание, изложенное в письменной форме, приобщается к материалам дела.

Соглашение от 16.03.2016 не противоречит результатам проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, в соответствии с которыми земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого здания (проходной) с кадастровым номером 74:36:0110003:251, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, имеет наложение на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490, но в большей площади.

Соглашение от 16.03.2016 принято судом апелляционной инстанции в порядке частей 2, 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители подателя жалобы в судебном заседании 17.03.2016 пояснили суду апелляционной инстанции о том, что общество ПКФ "СКС-Инвест" имеет интерес в оспаривании договора аренды от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012 только в части наложения земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания (проходной) с кадастровым номером 74:36:0110003:251, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 в координатах, указанных в пункте 2 соглашения от 16.03.2016, и не более того.

С учетом названных выше норм права, а также обстоятельств по делу, признанных сторонами в результате достигнутого между ними соглашения от 16.03.2016, судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012 только в части наложения земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости - нежилого здания (проходной) общей площадью 32,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, - на земельный участок площадью 7454 кв. м с кадастровым номером 74:36:0110003:490 в координатах, указанных в пункте 2 соглашения от 16.03.2016, поскольку в данной части договор заключен с нарушением исключительного права общества ПКФ "СКС-Инвест" на приобретение земельного участка под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости, гарантированного положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Оснований для признания договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012 в иной части, чем указано выше, в рассматриваемом случае не имеется.

Как указано выше, в силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

С целью разрешения возникшего спора и обеспечения баланса интересов всех заинтересованных лиц, а также принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, судебная коллегия считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе путем обязания общества ПКП "НикМа" возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 в части наложения на земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости - нежилого здания (проходной) общей площадью 32,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, в координатах, указанных в пункте 2 соглашения от 16.03.2016.

II. В отношении требования общества ПКФ "СКС-Инвест" о погашении в ЕГРП записи N 74-74-01/272/2013-497 от 13.06.2013 о государственной регистрации аренды в пользу общества ПКП "НикМа" в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0110003:490 площадью 7454 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, д. 33-П, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В пунктах 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

По смыслу указанных разъяснений, исключение (погашение) записи о праве (обременении права) в ЕГРП не является самостоятельным действием, совершаемым вне оспаривания самого зарегистрированного права.

В рассматриваемом случае требование общества ПКФ "СКС-Инвест" о погашении в ЕГРП записи об аренде в пользу общества ПКП "НикМа" в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0110003:490 фактически было заявлено в качестве применения последствий недействительности оспариваемого договор аренды от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012, то есть, самостоятельным не является и удовлетворению не подлежит.

Таким образом, решение суда по настоящему делу подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением судом норм материального права (пункты 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По делу следует принять новый судебный акт о признании недействительным договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012 в части наложения земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости - нежилого здания (проходной) общей площадью 32,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, - на земельный участок площадью 7454 кв. м с кадастровым номером 74:36:0110003:490 в координатах, указанных в пункте 2 соглашения от 16.03.2016, и применении последствий недействительности сделки путем обязания общества ПКП "НикМа" возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 в части наложения на земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости - нежилого здания (проходной) общей площадью 32,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, в координатах, указанных в пункте 2 соглашения от 16.03.2016. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае общество ПКФ "СКС-Инвест" заявило об отнесении на него судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе, а также расходов, понесенных на оплату проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы (т. 4, л.д. 71).

С учетом указанного заявления судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, а также расходы, понесенные на оплату проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, относятся на общество ПКФ "СКС-Инвест"; в отсутствие в материалах дела доказательств уплаты государственной пошлины по иску с общества ПКФ "СКС-Инвест" следует взыскать в доход федерального бюджета 4 000 руб. (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подачи иска).

Кроме того, на счет общества ПКФ "СКС-Инвест" следует перечислить с депозитного счета Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 20 000 руб., излишне внесенные по платёжному поручению от 10.03.2015 N 25 в счет выплаты вознаграждения экспертам (т. 2, л.д. 113).

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2014 по делу N А76-11683/2014 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СКС-Инвест" удовлетворить частично.

Признать недействительным договор долгосрочной аренды земли города Челябинска от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012, подписанный между обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие "НикМа" и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, в части наложения земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п, на земельный участок площадью 7454 кв. м с кадастровым номером 74:36:0110003:490.

Координаты точек границ наложения:

N точки	X	Y
н1	612592,77	2326312,64
2	612594,00	2326319,30
3	612631,33	2326305,28
4	612689,60	2326268,08
5	612686,64	2326263,77
6	612685,63	2326269,19
7	612628,99	2326305,73
8	612584,68	2326306,88
9	612586,09	2326313,99
н1	612592,77	2326312,64

Применить последствия недействительности договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 22.05.2013 УЗ N 011267-Д-2012: обязать общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие "НикМа" возвратить Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 в части наложения на земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости - нежилое здание (проходная) общей площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 33-п.

Координаты точек границ наложения:

N точки	X	Y
н1	612592,77	2326312,64
2	612594,00	2326319,30
3	612631,33	2326305,28
4	612689,60	2326268,08
5	612686,64	2326263,77
6	612685,63	2326269,19
7	612628,99	2326305,73
8	612584,68	2326306,88
9	612586,09	2326313,99
н1	612592,77	2326312,64

В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СКС-Инвест" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СКС-Инвест" в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины по иску.

Перечислить с депозитного счета Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда на счет общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СКС-Инвест" денежные средства в сумме 20 000 руб., перечисленные обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СКС-Инвест" по платёжному поручению от 10.03.2015 N 25.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова