Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2016 г. N 09АП-2004/16

г. Москва

24 марта 2016 г.

Дело N А40-195025/14

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей О.Н. Лаптевой, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 октября 2015 года

по делу N А40-195025/14, принятое судьёй Филиной Е.Ю.

по иску ООО "Интрамед" к ДГИ г. Москвы

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Садиков И.В. (доверенность от 08.11.2014)

от ответчика: Бускин А.А. (доверенность от 07.12.2015)

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО ЛДЦ "ИНТРАМЕД" (ОГРН 1037739781485) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) (далее - ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 2.2, 3.1, 3.4, 3.6, 4.5, 5.1 в редакции истца, исключения пункта 5.4 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 181,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 49/53 (этаж 1, пом. II, ком. 1-5, 5а, 5б, 6, 7, 12-14, 14а, 14б, 15, 16, 21, 22, 24, 24а, 25, 26).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-195025/14, урегулированы разногласия, возникшие между ООО ЛДЦ "ИНТРАМЕД" (ОГРН 1037739781485, 111394, г. Москва, ул. Перовская, д. 49/53) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 181,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 49/53 (этаж 1, пом. II, ком. 1-5, 5а, 5б, 6, 7, 12-14, 14а, 14б, 15, 16, 21, 22, 24, 24а, 25, 26), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 2.2. договора изложен в редакции Департамента городского имущества города Москвы: "Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (пункт 2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет продавца, указанный в п. 3.6. договора";

- пункт 3.1. договора изложен в редакции ООО ЛДЦ "ИНТРАМЕД": "Цена объекта составляет 19 237 288 (девятнадцать миллионов двести тридцать семь тысяч двести восемьдесят восемь) рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Верум Эст";

- пункт 3.4. договора изложен в редакции ООО ЛДЦ "ИНТРАМЕД": "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до последнего числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 534 369 (пятьсот тридцать четыре тысячи триста шестьдесят девять) рублей 11 копеек и процентов за ьпредоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга";

- абзац 4 пункта 3.6 договора изложен в редакции Департамента городского имущества города Москвы: "Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах продавца";

- пункт 4.5. договора изложен в редакции ООО ЛДЦ "ИНТРАМЕД": "В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке";

- пункт 5.1. договора изложен в редакции ООО ЛДЦ "ИНТРАМЕД": "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы (пункт 3.1.договора) за каждый день просрочки";

- исключен из договора пункт 5.4., в соответствии с которым в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1. договора, в течение 30 днейс момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов)продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.

Взысканы с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО ЛДЦ "ИНТРАМЕД" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб., а также расходы на проведение экспертизы в размере 100 000 руб.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.

Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Заключение судебной экспертизы является не допустимым доказательством.

Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 28 октября 2015 года и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела, ООО ЛДЦ "ИНТРАМЕД" является арендатором помещения общей площадью 181,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 49/53 (этаж 1, пом. II, ком. 1-5, 5а, 5б, 6, 7, 12-14, 14а, 14б, 15, 16, 21, 22, 24, 24а, 25, 26) на основании договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, N 04-241/2000 от 13.06.2000 и дополнительного соглашения от 25.02.2010.

Согласно п. 1.2 договора аренды объект аренды передан истцу для использования под оказание медицинских услуг.

Пунктом 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения, установлен срок его действия с 01.04.2000 по 31.03.2015. Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа на договоре и дополнительном соглашении.

Истцом указано, что в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013, действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО ЛДЦ "ИНТРАМЕД" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку истец, как участник гражданских правоотношений, использует вышеуказанные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, а также правоотношения истца и Департамента городского имущества города Москвы, как сторон договора аренды N 04-241/2000 от 13.06.2000, соответствуют установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 2000 года, помещения по состоянию на 01.07.2013 г. находятся во временном владении и пользовании истца непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с указанным договором аренды; у истца отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пени) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком 07.08.2014 направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 26 684 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 738Г/811 от 03.07.2014 г.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты.2.2, 3.1, 3.4, 3.6, 4.5, 5.1 изложены в редакции истца, пункт 5.4 исключен, при этом цена договора определена истцом как 19 200 000 руб. в соответствии с отчетом ООО "ЭкспертКонсалтингГрупп и К" N 2-09/14 от 01.09.2014.

05.09.2014, согласно штамму на сопроводительном письме, ответчиком получен подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи.

В установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, и письмом, исх. N 33-5-11504/14-(0)-1 от 29.09.2014 отклонен предложенный истцом протокол разногласий.

Согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, ООО ЛДЦ "ИНТРАМЕД" внесено в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы с 2000 года (реестровый номер 7704-286207).

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 181,8 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Помещение площадью 181,8 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 15.12.2014 N 21/115/2014-689.

Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 2000 года с учетом дополнительного соглашения от 2010 года.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

Следовательно, бездействие ответчика, выразившееся в направлении проекта договора только 07.08.2014 свидетельствует о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства, и не соответствует положениям части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ответчиком не представлен отчет об оценке ООО "АБН-Консалт" N 738Г/811, при том, что истцом определена стоимость выкупаемого имущества, с учетом изложенного, неверно.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате которой ООО "Верум Эст" выполнило заключение эксперта N 139-0415.V от 22.04.2015, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 181,8 кв.м. на 14.04.2014 составила 19 237 288 руб., без НДС.

Экспертом в судебном заседании даны пояснения по выполненному экспертному заключению.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Доказательств того, что п. 2.2 договора противоречит закону истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества путем изложения указанного пункта в редакции истца судом при рассмотрении дела не установлено.

Поскольку соглашением сторон не предусмотрена неустойка за нарушение аналогичной обязанности ответчиком, суд пришел к выводу, что соразмерной мерой ответственности за нарушение указанной обязанности истцом может служить размер неустойки - 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Следовательно, п. 5.1 договора подлежит согласованию в редакции истца.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3,4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

До принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которым законодатель установил дополнительные меры поддержки малому и среднему бизнесу путем предоставления преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, субъект РФ - город Москва не проявлял интереса к формированию Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи предприятиям малого и среднего бизнеса с целью оказания последним поддержки (в том числе в части организации истца, являющейся субъектом малого предпринимательства с 2003 года), хотя данная возможность субъектам РФ была специально предоставлена Федеральным законом "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Согласно части 1, части 2 статьи 10 Закона N 159-ФЗ, направленного на развитие и поддержку малого и среднего предпринимательства, Закон вступил в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3, 4 статьи 9 Закона, которые вступили в силу с 01.01.2009.

Частью 3 статьи 1 того же Федерального закона предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение, согласно которому в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Следовательно, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

В пункте 5 того же Информационного письма ВАС РФ содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Таким образом, исключение, на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы N 4049 от 29.05.2013, спорных нежилых помещений из перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства не имеет правового значения.

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Экспертом в судебном заседании даны пояснения по выполненному экспертному заключению.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.

Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-195025/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

О.Н. Лаптева Н.И. Левченко