Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2016 г. N 10АП-2302/16

г. Москва

24 марта 2016 г.

Дело N А41-71378/15

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Александрова Д.Д., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф,

при участии в заседании:

от ООО "ГАРАНТСТРОЙ" - Черникова Н.В. представитель по доверенности от 27.11.2015,

от КУИ Администрации городского округа Химки - Суворов А.Н. представитель по доверенности от 22.05.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ГАРАНТСТРОЙ" на решение Арбитражного суда Московской области от 18.12.2015 по делу N А41-71378/15, принятое судьей Новиковой Е.М., по иску КУИ Администрации городского округа Химки к ООО "ГАРАНТСТРОЙ" о взыскании, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области (далее - КУИ Администрации городского округа Химки) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГАРАНТСТРОЙ" (далее - ООО "ГАРАНТСТРОЙ") о выселении ООО "ГарантСтрой" из занимаемого здания, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Некрасова д. 2-г, 1-этажное, общей площадью 802,8 кв.м., инв. N 311:090-333, лит. Б, Б1, б, 61, условный номер объекта 50-50-10/014/2008-154. Обязании ООО "ГарантСтрой" возвратить Комитету по управлению имуществом городского округа Химки Московской области здание муниципальной собственности, находящееся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Некрасова д. 2-г, 1-этажное, общей площадью 802,8 кв. м, инв. N 311:090-333, лит. Б, Б1, б, 61, условный номер объекта 50-50-10/014/2008-154 в освобожденном виде. Взыскании с ООО "ГарантСтрой" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области по договору аренды от 22.12.2008 N 3828: 1 631 457 рублей 05 копеек задолженности по арендной плате с января 2015 по сентябрь 2015 года; 1802 423 рубля 89 копеек пени за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 06.01.2015 по 07.09.2015.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.12.2015 по делу N А41-71378/15 с ООО "ГАРАНТСТРОЙ" в пользу КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ взыскано 1 631 457 рублей 05 копеек задолженности, 300 000 рублей неустойки. Выселить ООО "ГАРАНТСТРОЙ" из занимаемого здания общей площадью 802,8 кв.м., по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Некрасова, д. 2-Г, 1-этажное, инв. N 311:090-333, лит. Б, Б1, б, б1, передав его Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области по передаточному акту в освобожденном виде С ООО "ГАРАНТСТРОЙ" в доход федерального бюджета взыскано 32 315 рублей государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (л.д. 131-132).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ГАРАНТСТРОЙ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить.

В судебном заседании представитель ООО "ГАРАНТСТРОЙ" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель КУИ Администрации городского округа Химки возражал против удовлетворения апелляционной жалобы в части выселения, подтвердил поступление денежных средств в размере 220 078 рублей 26 копеек на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, апелляционный суд не усматривает основания для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22.12.2008 между КУИ Администрации городского округа Химки (арендодатель) и ООО "ГАРАНТСТРОЙ" (арендатор) заключен договор N 3828 аренды нежилого помещения (здания), находящегося в муниципальной собственности городского округа Химки Московской области, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Некрасова д. 2-г, 1-этажное, общей площадью 802,8 кв.м., инв. N 311:090-333, лит. Б, Б1, б, 61, условный номер объекта 50-50-10/014/2008-154, для целевого использования - под баню (л.д. 8-11).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 23 января 2009 года за номером 50-50-10/052/2008-339.

Факт передачи нежилого помещения в аренду подтверждается подписанным 22 декабря 2008 года между КУИ Администрации городского округа Химки и ООО "ГАРАНТСТРОЙ" актом приема-передачи в аренду нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды срок аренды установлен на 5 лет с момента государственной регистрации договора.

Вместе с тем, после истечения срока действия общество продолжило пользоваться объектом аренды, следовательно, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

КУИ Администрация городского округа Химки направила в адрес ООО "ГАРАНТСТРОЙ" уведомление от 02.02.2015 N 194 об отказе в одностороннем порядке от договора аренды и передаче помещения и ключей к нему Истцу по акту приема передачи в течение трех месяцев (л.д. 13).

Уведомление было получено ООО "ГАРАНТСТРОЙ" 17.02.2015, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

Претензия КУИ Администрации городского округа Химки от 08.07.2015 N 1390 с требованием погасить задолженность по арендной плате оставлена ООО "ГАРАНТСТРОЙ" без удовлетворения (л.д. 20-21).

Поскольку задолженность по внесению арендной плате в сумме 1 631 457 рублей 05 копеек ООО "ГАРАНТСТРОЙ" погашена не была, КУИ Администрации городского округа Химки начислила пени в размере 1802 423 рубля 89 копеек и обратилась в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований по праву и размеру.

Данный вывод суда первой инстанции апелляционный суд находит несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что обязательства по перечислению арендных платежей в нарушение пункта 1 статьи 614 ГК РФ и условий договора за период с января 2015 года по сентябрь 2015 года ООО "ГАРАНТСТРОЙ" не исполняло, в связи с чем, у него образовалось задолженность перед истцом за указанный период в размере 1 631 457 рублей 05 копеек.

Между тем из материалов дела следует, что на день принятия судом первой инстанции решения ООО "ГАРАНТСТРОЙ" произведена оплата арендной платы по договору в сумме 220 078 рублей 26 копеек, что подтверждается платежными поручениями от 07.10.2015 N 821 на сумму 110 039 рублей 13 копеек, от 25.09.2015 N 781 на сумму 110 039 рублей 13 копеек (л.д. 65-66).

Таким образом, с учетом произведенной ответчиком оплаты, задолженность ООО "ГАРАНТСТРОЙ" по арендной плате составила 1 411 378 рублей 78 копеек.

ООО "ГАРАНТСТРОЙ" наличие задолженности и ее размер подтвердило, в связи с чем в силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ задолженность ответчика в размере 1 411 378 рублей 78 копеек считается признанной.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания 220 078 рублей 26 копеек задолженности по договору от 22.12.2008 N 3828 не имеется; следовательно, решение суда в указанной части подлежит изменению. В удовлетворении указанного требования следует отказать.

Кроме того, КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ заявлено требование о взыскании 1 802 423 рубля 89 копеек пени за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 06.01.2015 по 07.09.2015.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств. Согласно пункту 1 названной нормы права исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По смыслу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды, при неуплате арендатором платежей в сроки, установленные договором и в размере, установленном договором, начисляются пени по 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

КУИ администрации городского округа Химки в порядке пункта 4.1 договора начислены пени в размере 1 802 423 рублей 89 копеек по состоянию на 07.09.2015.

Ответчиком заявлено о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно части 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС от 17.12.2013 N 12945/13 равенство сторон, на котором основано гражданское законодательство предполагает также определенную сбалансированность мер ответственности, предусмотренных для сторон одного договора при неисполнении ими обязательств. Получение одной стороной договора обогащения за счет завышения санкций не соответствует целям гражданского законодательства.

С учетом изложенного, а также учитывая отсутствие в материалах дела сведений о причиненных истцу убытках, наступивших вследствие нарушения ответчиком условий договора, суд первой инстанции правомерно снизил размер подлежащей взысканию неустойки до 300 000 рублей.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договоров возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Исходя из положений пункта 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", статья 619 ГК РФ позволяет предусмотреть в договоре любое основание для его досрочного расторжения, как связанное, так и не связанное с его нарушением.

Как усматривается из материалов дела КУИ Администрация городского округа Химки направила в адрес ООО "ГАРАНТСТРОЙ" уведомление от 02.02.2015 N 194 об отказе в одностороннем порядке от договора аренды и передаче помещения и ключей к нему Истцу по акту приема передачи в течение трех месяцев (л.д. 13).

Уведомление было получено ООО "ГАРАНТСТРОЙ" 17.02.2015, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

Установив факт возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, получения ООО "ГАРАНТСТРОЙ" данного уведомления, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекратились в соответствии с законом.

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного, у ООО "ГАРАНТСТРОЙ" отсутствуют правовые основания для занятия здания, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Некрасова д. 2-г, 1-этажное, общей площадью 802,8 кв.м., инв. N 311:090-333, лит. Б, Б1, б, 61, условный номер объекта 50-50-10/014/2008-154.

Поскольку спорное нежилое помещение не освобождено и в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ООО "ГАРАНТСТРОЙ" имущества КУИ Администрация городского округа Химки, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования КУИ Администрация городского округа Химки и выселил ООО "ГАРАНТСТРОЙ" из занимаемого помещения, поскольку правовых оснований для занятия спорного помещения не имеется.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения в части взыскания суммы задолженности, в остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2015 года по делу N А41-71378/15 изменить в части суммы задолженности подлежащей взысканию.

Взыскать с ООО "ГарантСтрой" в пользу КУИ администрации городского округа Химки 1 411 378 рублей 78 копеек задолженности, в удовлетворении оставшейся части требований отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Д.Д. Александров Л.Н. Иванова