Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2016 г. N 07АП-1251/16

г. Томск

25 марта 2016 г.

Дело N А03-22127/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.Е. Стасюк,

судей: М.Ю. Кайгородовой, В.М. Сухотиной,

при ведении протокола судебного помощником судьи Л.А. Черненко,

при участии в судебном заседании:

от истца - Матвеев Д.В. по доверенности от 17.03.2016, паспорт, Матвеева Н.С. по доверенности от 17.03.2016, паспорт,

от ответчиков - не явились (извещены),

от третьего лица - не явился (извещено),

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Индивидуального предпринимателя Репы Романа Витальевича (рег. N 07АП-1251/2016)

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 18 декабря 2015 года по делу N А03-22127/2014 (судья О.В. Фролов)

по иску Индивидуального предпринимателя Репы Романа Витальевича (ОГРН 304222231500103)

к Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ОГРН 1022201770381), Индивидуальному предпринимателю Синяковой Елене Владимировне (ОГРН 3112223013000021),

третье лицо: Администрация города Барнаула,

о переводе прав и обязанностей по сделке,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Репа Роман Витальевич (далее - ИП Репа Р.В.) обратился Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула и индивидуальному предпринимателю Синяковой Елене Владимировне о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи N 99 от 23.09.2014, об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности за Синяковой Е.В. по договору купли-продажи от 23.09.2014, а также о признании за истцом права собственности на нежилые помещения Н1 в подвале общей площадью 71,6 кв. м., по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Барнаула.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 18.12.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ИП Репа Р.В. обратился с апелляционной жалобой, к которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на нарушение и неправильное применение судом норм материального права.

В обоснование к отмене решения суда апеллянт указывает на то, что при продаже спорного помещения Синяковой Е.В. не был соблюден порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, установленный в статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ.

Апеллянт считает, что суд первой инстанции должен был удовлетворить заявленные требования, применив часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, установив, что условия приватизации, утвержденные постановлением администрации города Барнаула N 1353 от 27.06.2014 по рыночной стоимости 1 220 000 руб., приняты не в соответствии с пунктом 10 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, а в соответствии с Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Установленный в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований возникновения гражданских прав допускает возникновение у арендатора преимущественного права покупки вследствие утверждения новых условий приватизации в связи с изменением рыночной стоимости.

Поскольку Федеральный закон N 159-ФЗ прямо устанавливает исчерпывающие правовые последствия утраты преимущественного права приобретения в виде отмены решения об условиях приватизации либо изменения способа приватизации, то утраченное в таком случае преимущественное право действует только в отношении этих прямо установленных Федеральным законом последствий, т.е. в данном случае, утраченное в 2010 году преимущественное право приобретения арендуемого имущества прекратилось только в отношении условий приватизации по рыночной стоимости 1 821 840 руб., утвержденных постановлением Администрации города Барнаула от 12.04.2010 N 1022 с учетом вносимых в него в порядке пункта 10 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ изменений.

Апеллянт отмечает, что не отказывался от преимущественного права приобретения арендуемого имущества по рыночной стоимости в размере 1 220 000 руб., утвержденной постановлением Администрации города Барнаула N 1353 от 27.06.2014 в качестве новых условий приватизации.

Считает, что реализация арендуемых истцом нежилых помещений ИП Синяковой Е.В. на условиях приватизации, утвержденных постановлением Администрации города Барнаула N 1353 от 27.06.2014, проведена с нарушением права преимущественной покупки, установленного в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Факт того, что истец не оспаривал и не оспаривает рыночную стоимость арендуемого имущества в размере 1 821 840 руб., указанную в проекте договора купли-продажи, приложенном к письму Комитета от 15.04.2010, не имеет отношения к заявленным требованиям, не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела и не являются основанием для отказа в иске, поскольку истец спорит о признании за ним преимущественного права приобретения арендуемого имущества на новых условиях приватизации по рыночной стоимости 1 220 000 руб., которые не имеют отношения к условиям от 12.04.2010 N 1022, которые постановлением Администрации г. Барнаула от 15.06.2010 были отменены.

Поскольку сделка приватизации на условиях, утвержденных постановлением N 1353 от 27.06.2014, совершена без учета вновь возникшего права арендатора на преимущественную покупку по новым условиям приватизации, то несоблюдение преимущественного права покупки истца нарушает его субъективное материальное право пользоваться спорным имуществом на правах собственника на льготных условиях.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула и ИП Синякова Е.В. представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просили решение Арбитражного суда Алтайского края от 18.12.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца апелляционную жалобу поддержали, пояснив дополнительно, что после прекращения первого договора аренды и заключения нового договора аренды у арендатора вновь возникло право преимущественной покупки арендованного помещения.

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, ИП Синякова Е.В., Администрация города Барнаула надлежащим образом извещенные о судебном заседании по рассмотрению дела по апелляционной жалобе, явку своих представителей не обеспечили.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 18 декабря 2015 года в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Репа Р.В. 01.02.2010 обратился в Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула с заявлением о реализации права преимущественного приобретения арендуемого нежилого помещения, по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66, площадью 71,6 кв. м.

Согласно отчету об оценке нежилого помещения, по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66, от 25.03.2010 рыночная стоимость объекта составляла 1 821 840 руб.

Постановлением Администрации г. Барнаула от 12.04.2010 были утверждены условия приватизации нежилого помещения, по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66, путем реализации ИП Репой Р.В. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 1 821 840 руб.

15.04.2010 Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула в адрес арендатора было направлено предложение заключить договор купли-продажи арендуемого объекта. Письмо получено истцом 15.04.2010.

К письму от 15.04.2010 был приложен проект договора купли-продажи нежилого помещения, по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66, стоимость объекта указана в размере 1 821 840 руб.

Письмом от 25.05.2010 Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула уведомил истца об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Постановлением Администрации г. Барнаула от 15.06.2010 ранее принятое постановление Администрации г. Барнаула от 12.04.2010 об утверждении условий приватизации нежилого помещения было отменено.

Постановлением Администрации г. Барнаула от 27.06.2014 утверждены условия приватизации нежилого помещения, по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66. Стоимость объекта продажи - 1 220 000 руб., способ приватизации - аукцион.

Цена спорного объекта недвижимости 1 220 000 руб., определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 06.05.2014 (дата оценки 22.04.2014).

Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула и Синяковой Е.В., являющейся победителем аукциона, был заключен договор купли-продажи от 23.09.2014 в отношении нежилого помещения Н1 в подвале общей площадью 71,6 кв. м., по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66. Стоимость объекта - 1 220 000 руб. На основании данного договора право собственности на помещение зарегистрировано за покупателем 02.10.2014.

29.09.2014 Синяковой Е.В. в адрес Репы Р.В. направлено уведомление об изменении стороны арендодателя в связи с переходом права собственности на нежилое помещение Н1 в подвале общей площадью 71,6 кв. м., по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66 по договору купли-продажи N 99 от 23.09.2014 к Синяковой Е.В., и необходимости исполнения всех обязательств предусмотренных договором аренды N 55 от 01.04.2014 заключенного между Комитетом Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула и Репа Р.В., Синяковой Е.Н.

Полагая, что сделка по переходу права собственности к Синяковой Е.Н. совершена с нарушением права преимущественной покупки, установленного в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества истцом было утрачено, на основании чего пришел к выводу о необоснованности требований о переходе на него прав и обязанностей покупателя по договору от 23.09.2014.

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, ИП Репа Р.В. 01.02.2010 обращался в Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула с заявлением о реализации права преимущественного приобретения арендуемого нежилого помещения, по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66, площадью 71,6 кв. м.

15.04.2010 Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула в адрес ИП Репы Р.В. было направлено предложение заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения, по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66, согласно которому стоимость объекта определена в размере 1 821 840 руб. Предложение арендатором получено 15.04.2010.

Указанная стоимость объекта недвижимости определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.03.2010.

В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Как следует из материалов дела, истец получив лично уведомление с предложением заключить договор купли-продажи на спорное помещение, а также проект договора купли-продажи никаких действий для реализации принадлежавшего ему преимущественного права выкупа нежилого помещения не предпринял, в связи с чем Постановлением Администрации г. Барнаула от 12.04.2010 об утверждении условий приватизации нежилого помещения, по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66, путем реализации Репой Р.В. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 1 821 840 руб. было отменено. Преимущественное право на приобретение спорного имущества утрачено.

При этом истец был уведомлен о том, что на основании пункта 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения предложения о его заключении. Также было указано, что если договор не будет заключен в предусмотренный законом срок, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества будет утрачено. Данное обстоятельство истцом не оспаривалось.

Доводы апеллянта о том, что у него возобновилось преимущественное право на приобретение арендуемого имущества на новых условиях приватизации, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный, поскольку истцом не учтено, что Законом N 159-ФЗ не предусмотрена возможность восстановления преимущественного права приобретения недвижимости после его прекращения в связи с неподписанием арендатором направленного ему договора купли-продажи, а также возобновления административной процедуры реализации указанного преимущественного права. При этом, иная рыночная стоимость по которой в последующем продается имущество, не означает что у арендатора повторно возникает преимущественное право покупки.

Из текста искового заявления и апелляционной жалобы, усматривается, что истец не имел намерения приватизировать арендованное имущество по первоначально установленной в 2010 году рыночной цене. Однако Законом N 159-ФЗ специально предусмотрен порядок урегулирования отношений, в случае несогласия с ценой предложения.

Пунктом 8 статьи 4 Закона N 159 ФЗ предусмотрено право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 1); достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2).

Не согласившись с ценой объекта в размере 1 821 840 руб., указанной в проекте договора купли-продажи, приложенном к письму Комитета от 15.04.10, истец мог направить протокол разногласий с указанием иной цены, обратиться в суд с иском о заключении договора. С протоколом разногласий к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула истец не обращался, достоверность определения рыночной цены не оспорил.

Ссылка апеллянта на то, что факт неоспаривания истцом рыночной стоимости арендуемого имущества в размере 1 821 840 руб., указанной в проекте договора купли-продажи не имеет отношения к заявленным требованиям, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку договор купли-продажи не был подписан из-за несогласия истца именно со стоимостью спорного объекта недвижимости. Указанные обстоятельства истцом не опровергаются.

Пунктом 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлены основания, при наличии которых арендатор считается утратившим право преимущественной покупки арендованного имущества. Наступление обстоятельства, предусмотренного подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 материалами дела подтверждено.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что истцом было обжаловано бездействие Администрации г. Барнаула и Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула путем обращения в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия, выразившегося в несовершении действий по включению заявителя в постановление от 27.06.2014 об условиях приватизации нежилого помещения, по адресу: г. Барнаул, пр-т Социалистический, 66, которое оставлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 17.03.2015 по делу N А03-16760/2014 без удовлетворения.

Поскольку преимущественное право заявителя утрачено, Комитет осуществил продажу спорного имущества без нарушений прав арендатора, предусмотренных законом N 159-ФЗ.

Ссылка истца на то, что заключив новый договор аренды от 01.04.2014, он приобрел повторно право преимущественной покупки арендованного имущества, является несостоятельной и противоречит положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, согласно которой преимущественное право аренды связано с нахождением арендованного имущества во владении или пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды.

Заключение нового договора аренды между Комитетом и ИП Репой Р.В. обусловлено необходимостью урегулирования отношений аренды в соответствии с действующим законодательством. Однако это не означает, что с заключением каждого нового договора аренды у арендатора вновь возникает в отношении одного и того же имущества преимущественное право приватизации.

В связи с утратой арендатором преимущественного права, продажа спорного объекта осуществлялась по нормам Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец не был лишен возможности участвовать в аукционе и приобрести данный объект на торгах. Указанный выше закон предусматривает преимущественное право приобретения арендованного имущества арендатором при наличии в договоре аренды, заключенном до вступления указанного Федерального закона в законную силу, условия о выкупе арендованного имущества. Соответственно, к рассматриваемым отношениям данное положение неприменимо.

На основании изложенного, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований, поскольку истец не воспользовался преимущественным правом выкупа арендуемого имущества.

В целом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, направлены на переоценку фактических обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции на основании представленных в материалы дела доказательств.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены судебного акта не имеется.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции, которые явились бы основанием для отмены судебного акта на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 18 декабря 2015 года по делу N А03-22127/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

М.Ю. Кайгородова В.М. Сухотина