Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2016 г. N 05АП-855/16

г. Владивосток

28 марта 2016 г.

Дело N А51-22732/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 22 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью " Стандарт Плюс",

апелляционное производство N 05АП-855/2016

на решение от 23.12.2015

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-22732/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс",

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

третье лицо: Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости

об обязании произвести зачет,

при участии:

от истца: Струкова Л.А., по доверенности от 26.10.2015, сроком действия на 3 года, паспорт;

от ответчика: Морошкин А.Н., по доверенности от 08.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;

от третьего лица: Барлева О.Н., по доверенности от 25.12.2015, сроком действия до 31.12.2015, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс" (далее по тексту - истец, ООО "Стандарт Плюс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее по тексту - ответчик, УМС г.Владивостока) о признании прекратившимся обязательства по оплате выкупной стоимости за недвижимое имущество, представляющее собой нежилые помещения в здании (лит.А1), назначение жилое, общей площадью 497,6 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1-36 (II); существующие ограничения (обременения) права: аренда, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, Океанский проспект, 111 по договору купли-продажи объектов недвижимости N 147 -КП (с субъектами малого и среднего) предпринимательства в части стоимости неотделимых улучшений в размере 934 577 рублей.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее по тексту - третье лицо, МКУ "АПМЗН").

Арбитражный суд Приморского края в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований: истец просит обязать УМС г.Владивостока как сторону по договору купли-продажи недвижимого имущества N 147-КП от 24.03.2014 нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Владивосток, проспект Океанский, 111, произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 943 577 рублей в счет оплаты выкупаемого имущества - нежилых помещений в здании (лит.А1), общей площадью 497,6 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1-36 (II), расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, Океанский проспект, д.111, по договору купли-продажи недвижимого имущества N 147-КП от 24.03.2014.

Решением от 23.12.2015 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что согласие собственника на проведение реконструкции нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, дом 111, было выражено в выписке из распоряжения начальника УМС г. Владивостока N 316 от 20.06.2003. Полагает, что Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имуществ, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.07.2008 (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008) не допускает установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества. Полагает, что вопрос о стоимости неотделимых улучшений может быть разрешен после заключения договора купли-продажи с учетом того, что оплата обществом производится в рассрочку в течение 5 лет с момента заключения договора купли-продажи.

В канцелярию суда от ответчика и третьего лица поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела. В своих отзывах ответчик и третье лицо считают, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ответчика и третьего лица на доводы апелляционной жалобы возразили.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного письменного доказательства в обоснование возражений на доводы отзывов ответчика и третьего лица, а именно заключения по архитектурно - строительным решениям рабочего проекта "Перепланировка кафе по Океанскому проспекту, 111 в г. Владивостоке" от 19.02.2003 N 4/256.

Представители ответчика и третьего лица по данному ходатайству возражали.

Судебная коллегия в порядке статьи 268 АПК РФ определила приобщить к материалам дела заключение по архитектурно - строительным решениям рабочего проекта "Перепланировка кафе по Океанскому пр., 111 в г. Владивостоке от 19.02.2003 N 4/256, признав причины невозможности представления указанного документа в суд первой инстанции уважительными, учитывая, что данный документ был представлен в обоснование возражений на доводы отзывов на апелляционную жалобу.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 12.01.2000 между КУМИ г.Владивостока (арендодатель) и ООО "Стандарт Плюс" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1/205, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Океанский проспект, 111, общей площадью 485,0 кв.м, для использования в целях "кафе быстрого обслуживания".

В пункте 1.3 договора аренды стороны согласовали срок действия договора с 27.12.1999 по 26.12.2024.

В силу пункта 2.2.10 договора аренды арендатор обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать арендодателю, не требуя возмещения средств, вложенных во все согласованные произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда от конструкций помещения.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

20.06.2003 УМС г.Владивостока, руководствуясь постановлениями главы администрации г.Владивостока N 607 от 20.05.1994 "Об аренде муниципального имущества г.Владивостока", N 960 от 24.08.1995 "О порядке предоставления в аренду жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда, имеющих статус общежитий", основываясь на решении комиссии (протокол N 19 от 06.06.2013) разрешило перепланировку ООО "Стандарт Плюс" в помещении по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, 111 при условии согласования со всеми необходимыми организациями согласно постановлению главы администрации N 783 от 28.04.1999, что подтверждается выпиской из распоряжения начальника УМС г.Владивостока N 316 от 20.06.2003.

06.08.2013 решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-21008/2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013, урегулированы разногласия, возникшие между УМС г. Владивостока и ООО "Стандарт-Плюс" при заключении договора купли-продажи недвижимости N 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), при этом пункт 3.3. указанного договора изложен в следующей редакции: "Общая стоимость объекта составляет 20 448 000 рублей 00 копеек без НДС".

24.03.2014 УМС г.Владивостока (продавец) и ООО "Стандарт Плюс" (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов недвижимости N 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: нежилые помещения в здании (лит.А1), назначение нежилое, общей площадью 497,60 кв.м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), существующие ограничения (обременения) права: аренда, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, проспект Океанский, д.111.

В пункте 3.1 договора купли-продажи указано, что цена объекта определяется окончательной (продажной) суммой, на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 06.08.2013 по делу N А51-21008/2012 по иску ООО Стандарт Плюс" к УМС г.Владивостока, МКУ "АПМЗН" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

09.02.2015 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю выдало ООО "Стандарт Плюс" свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 25-АВ N 395022 на нежилые помещения в здании (лит.А1), общей площадью 497,6 кв.м, номера на поэтажном плане:1-36 (II), адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, проспект Океанский, 111.

До заключения договора купли-продажи от 24.03.э2014 истцом была произведена перепланировка нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 111, которая состояла из присоединения разгрузочной площадки к помещениям путем заделки проема в кровле, демонтажа вентиляционного колпака на кровле, пробивки оконных и дверных проемов, заделки существующих проемов, снос перегородок и возведение новых, устройство крылец и козырьков.

Истец обратился в ООО "Краевой центр оценки" с просьбой определить рыночную стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимости, а именно затрат на перепланировку кафе, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект,111.

Из отчета N 108 от 27.07.2015 "Об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости" следует, что затраты на перепланировку кафе по состоянию на 29.03.2012 составили 943 577 рублей с учетом НДС.

29.09.2015 истец направил в адрес ответчика и третьего лица требование о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты имущества, в котором просил произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 943 577 рублей в счет оплаты приобретенного имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Владивосток, проспект Океанский, д.111.

29.09.2015 третье лицо направило в адрес истца письмо N 1-15/2458, в котором уведомляло о том, что оснований для возмещения никем не согласованных и не утвержденных затрат на перепланировку и капитальный ремонт арендуемых помещений не имеется. Разногласия по цене выкупа нежилых помещений были урегулированы в судебном порядке и в соответствии с решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-21008/2012 цена выкупаемого имущества была установлена в размере 20 448 000 рублей.

В связи с тем, что на момент подачи иска в Арбитражный суд Приморского края сумма произведенных улучшений в размере 943 577 рублей ответчиком не оплачена, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с указанным иском.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок с даты получения заявления, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как установлено судом первой инстанции, договор купли-продажи помещения заключен сторонами в рамках реализации Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.

В силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением от 06.08.2013 по делу N А51-21008/2012 Арбитражный суд Приморского края урегулировал разногласия, возникшие между УМС г.Владивостока и ООО "Стандарт-Плюс" при заключении договора купли-продажи недвижимости N 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.3 указанного договора в следующей редакции: "Общая стоимость объекта составляет 20448000 рублей 00 копеек без НДС". В рамках дела N А51-21008/2012 была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Проведение судебной экспертизы поручено ООО "Краевой центр оценки". Из представленного в материалы дела Экспертного заключения от 08.04.2013, изготовленного ООО "Краевой центр оценки" по определению рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 497,6 кв.м, расположенного по Океанскому проспекту, 111 в г.Владивостоке, следует, что рыночная стоимость оцениваемого объекта на 29.03.2012 года округленно составляет 20 448 000 рублей без учета НДС.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа ответчик и истец пришли к согласию по существенному условию договора - цене выкупаемого помещения.

Позиция истца заключается в том, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО "Стандарт Плюс" на арендуемом объекте, подлежит зачету в счет оплаты приобретаемого помещения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В силу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям ГК РФ и подлежат применению к спорным отношениям.

В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 такой возможности не предусматривает.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.12.2012 N 9785/2012.

С учетом изложенного суд первой инстанции, ссылаясь на пункт 2.2.10 договора аренды, не учел императивного характера нормы, установленной частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.

Между тем, данный ошибочный вывод суда первой инстанции не повлек принятия неправильно по сути решения ввиду следующего.

В части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 указано, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Между тем, материалы дела не содержат достаточных и достоверных доказательств наличия согласия арендодателя на фактически произведенную перепланировку арендуемых помещений.

Истец в обоснование наличия такого согласия ссылается на выписку из распоряжения начальника УМС г.Владивостока N 316 от 20.06.2003.

Между тем, из текста выписки из распоряжения начальника УМС г.Владивостока N 316 от 20.06.2003 неясно, на какую именно перепланировку выдано разрешение.

Истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства согласования с ответчиком объема работ и стоимости.

В пункте 2.2.6 договора аренды стороны согласовали, что арендатор в случае необходимости проведения капитального ремонта получает согласие арендодателя и предоставляет на рассмотрение и согласование смету расходов и иные подтверждающие документы.

Доказательств предоставления арендодателю на рассмотрение и согласование сметы расходов, надлежаще согласованного проекта на перепланировку истцом не представлено.

Представленное в суд апелляционной инстанции заключение Управления архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора Администрации г.Владивостока по архитектурно-строительным решениям рабочего проекта "Перепланировка кафе по Океанскому пр., 111 в г.Владивостоке" от 19.02.2003 само по себе не подтверждает факт его представления на согласование арендодателю - УМС г.Владивостока.

Также коллегия отмечает, что, как следует из отчета N 108 от 27.07.2015 об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости и подтверждается самим истцом, фактически перепланировка осуществлена в 2011 году на основании договора с ООО "Микс" на выполнение работ по перепланировке от 10.01.2011 и рабочего проекта ООО "Архитектурная мастерская Родионова" 2008 года (как пояснил истец, в 2008 году осуществлена корректировка предыдущего проекта 2002 года).

Однако согласование корректировки проекта в 2008 году с арендодателем истцом также не доказано.

Таким образом, не представляется возможным установить, на проведение каких именно работ было получено согласие собственника нежилых помещений.

Более того, из пояснений ответчика следует, что на момент подписания договора купли-продажи муниципального нежилого помещения арендатором не ставился вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений была включена в рыночную стоимость продаваемого объекта муниципальной собственности.

Таким образом, поскольку неотделимые улучшения муниципального имущества были произведены арендатором в период действия договора аренды и на момент подписания договора купли-продажи, рассмотрения дела N А51-21008/2012 между сторонами не возникло разногласий по вопросу включения стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретенного спорного помещения, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о зачете стоимости неотделимых улучшений арендованного ранее имущества, поскольку договор купли-продажи муниципального помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 111 уже заключен, переход права зарегистрирован, сделка исполняется сторонами по условиям заключенного договора.

С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений, при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, апелляционный суд считает, что предъявление обществом требований по существу направлено на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части установленной решением суда от 06.08.2013 по делу N А51-21008/2012 выкупной цены (определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088).

На основании вышеизложенного коллегия отклоняет как основанный на неверном толковании норм права довод истца о том, что вопрос о стоимости неотделимых улучшений может быть разрешен после заключения договора купли-продажи с учетом того, что оплата обществом производится в рассрочку в течение 5 лет с момента заключения договора купли-продажи.

Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что при определении стоимости неотделимых улучшений в нее был включен налог на добавленную стоимость, что противоречит правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12, поскольку выкупная цена нежилых помещений определена без учета НДС.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2015 по делу N А51-22732/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич С.Б. Култышев