Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2016 г. N 10АП-2747/16

г. Москва

28 марта 2016 г.

Дело N А41-65968/15

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Александрова Д.Д., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,

при участии в заседании:

от Администрации Ступинского муниципального района Московской области - Серикова М.П. представитель по доверенности от 29.12.2015,

от ООО "Сальвадор" - Сидорова А.В. представитель по доверенности от 07.02.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 14.01.2016 по делу N А41-65968/15 принятое судьей Бондаревым М.Ю., по заявлению ООО "Сальвадор" к Администрации Ступинского муниципального района об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сальвадор" (далее - ООО "Сальвадор", истец) обратилось в суд с иском к Администрации Ступинского муниципального района (далее - администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 811 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Службина, д. 4:

- Принять пункт 4.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете об определении рыночной стоимости и составляет 16 450 000 рублей;

- Принять пункт 4.3. договора в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества осуществляется в рассрочку, срок которой составляет три года, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, начиная с даты подписания настоящего договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по плате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества";

- Пункт 7.2.7 из текста договора исключить (с учетом уточнений принятых в порядке статьи 49 АПК РФ) (том 2, л.д. 59).

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.01.2016 по делу N А41-65968/15 урегулированы разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 811 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Службина, д. 4.

- Принят пункт 4.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете об определении рыночной стоимости и составляет 16 450 000 рублей;

- Принят пункт 4.3 договора в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества осуществляется в рассрочку, срок которой составляет три года, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, начиная с даты подписания настоящего договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по плате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества";

- Пункт 7.2.7 из текста договора исключен.

С Администрации Ступинского муниципального района в пользу ООО "Сальвадор" взыскано 6 000 рублей расходов по госпошлине и 20 000 рублей расходов за проведенную экспертизу (том 2, л.д. 68-70).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение отменить.

В судебном заедании представитель администрация поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ООО Сальвадор" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, апелляционный суд не усматривает основания для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 по делу N А41-38678/13 было признано незаконным бездействие администрации свидетельствующее о непринятии решения об отчуждении арендованного имущества и о не совершении юридически значимых действий по заявлению ООО "Сальвадор" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого общей площадью помещения 811 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Московская область, г. Ступино, ул. Службина, д. 4, обязал Администрацию Ступинского муниципального района совершить действия по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сальвадор", определенного частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, а именно:

- обеспечить заключение договора на проведение рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности";

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (том 1, л.д. 82-93).

Постановлением Федерального Арбитражного суда Московского округа от 10.06.2014 по делу N А41-38678/13 постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 оставлено без изменения (том 1, л.д. 94-105).

С сопроводительным письмом от 01.06.2015 администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 811 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Службина, д. 4 (том 1, л.д. 106).

Не согласившись с некоторыми положениями договора, 02.07.2015 ООО "Сальвадор" направило в адрес администрации протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества.

Письмом от 04.08.2015 N И8-21/3938 администрация уведомила истца о невозможности принятия протокола разногласий в редакции, предложенной ООО "Сальвадор".

Поскольку сторонам не удалось согласовать условия договора купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, ООО "Сальвадор" в порядке статьи 445 ГК РФ обратилось в суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ о преддоговорных спорах в случае передачи на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса возникших при заключении договора разногласий, условия договора определяются в соответствии с решением суда. В связи с недостигнутым сторонами договора соглашением по отдельным его условиям арендатор обратился в арбитражный суд за урегулированием возникших при заключении договора разногласий.

На рассмотрение суда стороной договора переданы разногласия в отношении пунктов 4.1, 4.3, 7.2.7 договора.

Рассмотрев переданные на рассмотрение суда разногласия, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Кроме того, как усматривается из материалов дела, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по заказу администрации произведен по состоянию на ноябрь 2014 года, а не по состоянию на дату подачи заявления арендатора о его выкупе (25 июня 2013 года).

Учитывая вышеизложенное, определением Арбитражного суда Московской области от 08.10.2015 по делу N А41-65968/15 назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Кодзаеву С.М. - ООО "Защита". На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1) Определить рыночную стоимость помещения, общей площадью 811

кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.

Службина, д. по состоянию на 25.06.2013 (том 1, л.д. 142).

По результатам проведенной по определению суда экспертизы было представлено экспертное заключение, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости помещения общей площадью общей площадью 811 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Службина, д. 4., по состоянию на дату оценки (25.06.2013) составляет, без НДС:

16 450 000 рублей (том 1, л.д. 2-49).

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно принята редакция истца пункта 4.1 договора в следующей редакции "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете об определении рыночной стоимости и составляет 16 450 000 рублей".

Согласно пунктам 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о принятии пункта 4.3. договора в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества осуществляется в рассрочку, срок которой составляет три года, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, начиная с даты подписания настоящего договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по плате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества.

Также истец просил исключить из договора купли-продажи муниципального имущества пункт 7.2.7. договора купли-продажи муниципального имущества: "Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца. Копию страхового полиса представить продавца в пятидневный срок со дня заключения договора страхования".

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что при обращении с заявлением о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения ООО "Сальвадор" в нарушение пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не указало выбранный порядок оплаты отклоняется судебной коллегией, поскольку Федеральный закон N 159- ФЗ не содержит положений, обязывающих субъект малого предпринимательства указывать порядок оплаты в заявлении о реализации преимущественного права выкупа помещения.

Также подлежит отклонению довод заявителя апелляционной жалобы о том, что исключение пункта 7.2.7 из текста договора противоречит пункту 1 части 1 статьи 343 ГК РФ, а также муниципальному правовому акту N 1122-П от 10.04.2014 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению в собственность арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства при реализации их преимущественного права".

Между тем указанные положения пункта 1 части 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации и постановления Администрации N 1122-П от 10.04.2014 не применимы к рассматриваемым отношениям, поскольку отношения сторон подлежат регулированию Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который не содержит указаний по обязательному страхованию выкупаемого имущества, а также не предоставляет органу муниципальной власти права самовольно устанавливать данное условие договора.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 января 2016 года по делу N А41-65968/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Д.Д. Александров С.К. Ханашевич