Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2016 г. N 18АП-2356/16

г. Челябинск

28 марта 2016 г.

Дело N А76-24771/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Шашкова Вячеслава Ивановича и общества с ограниченной ответственностью "Мохито+" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2015 по делу N А76-24771/2014 (судья Вишневская А.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Шашкова Вячеслава Ивановича - Моняков Е.Ю. (доверенность от 26.09.2015);

общества с ограниченной ответственностью "Мохито+" - Ляпина Е.Г. (доверенность от 27.01.2016).

Индивидуальный предприниматель Шашков Вячеслав Иванович (далее - ИП Шашков, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мохито+" (далее - ОООО "Мохито+", общество, ответчик) о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения от 05.02.2014, о взыскании арендной платы за период с 01.05.2014 по 30.09.2014 в размере 312 935 руб. 88 коп., коммунальных платежей за февраль - июль 2014 года в размере 45 169 руб. 06 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, за период действия договора с 06.02.2014 по 24.06.2015 в размере 137 395 руб. 52 коп. (с учётом уточнений заявленных требований, т. 2, л. д. 123, 124).

Истец также просил взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя 25 000 руб., на оплату услуг по подготовке плана помещения в размере 5000 руб., на отправку предупреждений в адрес арендатора в размере 1650 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие "Урал" (далее также - ООО НПП "Урал", третье лицо), общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ремжилзаказчик" (далее также - ООО УК "Ремжилзаказчик", третье лицо), публичное акционерное общество "Челябэнергосбыт" (далее также - ПАО "Челябэнергосбыт", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.12.2015 (резолютивная часть объявлена 22.12.2015) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 358 104 руб. 94 коп., неустойку в размере 137 395 руб. 50 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд также взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.

С принятым решением не согласились стороны и обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 05.02.2014, взыскания расходов на оплату услуг по подготовке плана помещения, на отправку предупреждения в адрес арендатора, снижения судебных расходов на оплату услуг представителя до суммы 20 000 руб., принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Податель жалобы указывает, что уведомление N 78 содержит четкое волеизъявление истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, со ссылкой на конкретный пункт договора, которым предусмотрена возможность и основание для такого расторжения. Поскольку исковые требования о признании расторгнутым договора от 05.02.2014 подлежали удовлетворению, судом необоснованно отказано во взыскании судебных расходов в размере 5000 руб., связанных с изготовлением плана нежилого помещения, и почтовых расходов в размере 1650 руб. на отправку уведомления N 78, предупреждений N N 79, 80. По мнению подателя жалобы, судом необоснованно снижен размер заявленных к взысканию судебных расходов на оплату услуг представителя до суммы 20 000 руб. Судом при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов не учтены следующие факты: продолжительность процесса (более года); сложность дела, при отсутствии признания исковых требований ответчиком в полном объеме и активном обосновании своей позиции; объем документов, предоставленных в материалы дела сторонами спора.

В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части взыскания с общества денежных средств в размере 528 410 руб. 44 коп.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Податель жалобы указывает, при спорной задолженности по арендным платежам за май, июнь, июль, сентябрь 2014 года в размере 312 935 руб. 88 коп. суд необоснованно указывает иной период взыскания - с 01.05.2014 по 30.09.2014, то есть включает август 2014 года, который не заявлялся истцом. Ответчик отмечает, что при условии предоставления истцом помещения в надлежащем состоянии для использования его в соответствии с условиями договора ответчиком задолженность за указанные спорные месяцы составила бы лишь 282 935 руб. 88 коп. Ответчиком в материалы дела представлены доказательства, не опровергнутые истцом документально, о невозможности использования помещения в полном объеме в виду изношенности коммуникаций, протекания крыши при таянии снега, что не учтено судом. Также у арендатора отсутствовала обязанность по оплате за освещение мест общего пользования, вывозной канализации, которые относятся не к коммунальным услугам, а к расходам по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Из представленного в материалы дела контррасчета с приложением платежных поручений следует, что задолженность по оплате фактически потребленных коммунальных услуг за период с февраля по июль 2014 года у арендатора отсутствует. Ответчик также указывает на неправомерность начисления неустойки в размере 137 395 руб. 52 коп. за период с 06.06.2014 по 24.06.2014, так как в уточненном исковом заявлении истец просил взыскать неустойку в размере 52 206 руб. 27 коп. за период с 05.02.2014 по 26.09.2014.

От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу предпринимателя, в котором указано на необоснованность доводов истца, приведенных в жалобе.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились. С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в своих апелляционных жалобах.

На вопрос суда представитель истца пояснил, что исковое требование о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения от 05.02.2014 направлено именно на констатацию судом факта расторжения истцом спорного договора в одностороннем порядке.

Также в судебном заседании представитель общества заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства - распечатки телефонных звонков, которые, по мнению ответчика, подтверждают, что арендатор извещал арендодателя об аварийных ситуациях.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев указанное ходатайство, отказал в его удовлетворении ввиду того, что из представленного ответчиком документа не представляется возможным установить обстоятельство, на которое ссылается ответчик как на доказанное названным документом (часть 1 статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.02.2014 между ИП Шашковым (арендодатель) и ООО "Мохито+" (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 288,5 кв. м, в том числе торговая площадь 99,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, д. 52, кадастровый (или условный) номер 74:36:051604:05:012922-А-А1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 16-18).

Срок аренды помещения определяется сторонами с 05.02.2014 (включительно) по 31.01.2019 (включительно) (пункт 1.7 договора).

На основании пункта 2.1.2 договора арендодатель обязуется производить собственными силами и средствами капитальный ремонт помещения и коммунальных коммуникаций.

Арендатор обязуется содержать арендуемое помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность (пункт 2.3.2 договора); в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы и коммунальных услуг (пункт 2.3.3 договора); своевременно и за свой счет производить текущий и косметический ремонт (пункт 2.3.4 договора); при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю (пункт 2.3.5 договора).

Согласно пункту 3.1 договора стоимость арендной платы помещения, указанного в пункте 1.1 договора, составляет 130 000 руб. в месяц.

Стоимость фактически потребленных коммунальных услуг: холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, услуги ПЖРО, электроэнергия, услуги электросвязи (телефон), а также плата за загрязнение окружающей среды в бюджет Российской Федерации не входят в стоимость арендной платы и оплачиваются арендодателем отдельно. Оплата фактически потребленных коммунальных услуг, указанных в настоящем пункте, осуществляется арендатором на основании предъявленных счетов арендодателя в течение 10 банковских дней с даты предъявления соответствующего счета. При этом арендодатель обязан приложить к предъявленному на оплату счету копию счета соответствующей организации, в противном случае арендатор вправе отсрочить оплату счета до получения соответствующего подтверждения. Для оплаты за электроэнергию принимаются показания электросчетчика N 479433 (пункт 3.2 договора).

Начисление арендной платы производится с 05.02.2014 по день возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи (пункт 3.3 договора).

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно в безналичной форме путем перечисления суммы, указанной в пункте 3.1 договора, на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа текущего месяца за последующий расчетный период (предоплата) (пункт 3.4 договора).

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от размера просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 4.3 договора).

Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, подлежащими регистрации в установленном законом порядке (пункт 5.3 договора).

Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор - выселению, среди прочего: в случаях, если арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий настоящего договора либо с неоднократными нарушениями (пункт 5.4.1 договора); если арендатор умышленно ухудшает состояние помещений (пункт 5.4.2 договора); если арендатор не внес плату более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.3 настоящего договора срока очередного платежа (пункт 5.4.3 договора).

Договор 07.03.2014 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 18).

05 февраля 2014 года арендуемое помещение было передано ответчику по акту сдачи-приемки помещения, согласно которому на момент передачи помещение находится в нормальном состоянии, пригодном для использования его по назначению в соответствии с пунктом 1.3 договора (т. 1, л. д. 20).

Указанное нежилое помещение принадлежит предпринимателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.01.2011 серии 74АГ N 178876 (т. 2, л. д. 57).

Письмом от 07.07.2014 N 2014/07 ответчик предложил истцу произвести перерасчет арендной платы с момента государственной регистрации договора аренды, поскольку техническое состояние арендуемого помещения позволяет использовать только его часть площадью 99,2 кв. м вместо 288,5 кв. м. При этом ответчик сослался на неоднократное протекание крыши, на замыкание и возгорание электрической проводки, протекание труб горячего водоснабжения, затопление помещения канализационными стоками (т. 2, л. д. 20-23).

Истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды от 18.07.2014 N 78, согласно которому за ответчиком числится следующая задолженность: по оплате арендных платежей за май, июнь, июль 2014 года в размере 390 000 руб., по оплате фактически потребленных коммунальных услуг за апрель, май, июнь 2014 года в размере 59 944 руб. На основании пункта 5.4.3 договора и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматель уведомил о намерении воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в связи с неисполнением обществом обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока очередного платежа. Предприниматель предложил в течение 60 календарных дней с момента получения настоящего уведомления согласовать дату и время подписания соглашения о расторжении договора, приемо-сдаточного акта и освободить занимаемое помещение (т. 1, л. д. 39, 40).

Также 18.07.2014 истец направил ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок N 79, в котором сообщил о необходимости исполнения обязательств по договору аренды об оплате арендных платежей и коммунальных услуг в течение 10 календарных дней с момента получения настоящего предупреждения (т. 1, л. д. 41, 42).

Письмом от 23.07.2014 N 2014/12 ответчик предложил согласовать график арендных платежей, уменьшить арендную плату за май - июль 2014 года до 102 963 руб. 60 коп., а также предложил зачесть 15 000 руб., выплаченных ответчиком рабочим, производившим очистку помещения, при выставлении счетов (т. 2, л. д. 24, 25).

06 августа 2014 года предприниматель направил предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок N 80, в котором указано, что согласно плану нежилого помещения N 1 по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, д. 52, изготовленному ООО НПП "Урал" 01.08.2014, в арендуемом помещении отсутствуют стеновые перегородки, отраженные в плане в приложении N 1 к договору аренды от 05.02.2014, подписанном при согласовании условий договора и передаче помещений обществу. Указанные мероприятия по сносу стен в арендуемом помещении с арендодателем не согласовывались, соответственно, являются ухудшением состояния помещения и неисполнением обязанности арендатора по содержанию арендуемого помещения в полной исправности (т. 1, л. д. 43-46).

Факт направления указанных уведомлений подтверждается представленными описями вложений в письмо, квитанциями об отправке.

Ответчиком в материалы дела представлен акт от 05.07.2014 N 12 на аварийный выезд бригады АРС ООО "УралРемЖилСтрой" для устранения засора (т. 2, л. д. 8).

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца с названными выше требованиями в суд.

Также, как указано выше, истцом также заявлено о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя.

17 июля 2014 года между обществом с ограниченной ответственность Юридическая компания "Правовест Консалтинг" (исполнитель) и ИП Шашковым (заказчик) заключен договор на оказание юридических услуг, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя права и обязанности по оказанию заказчику юридических услуг, целью которых является расторжение договора аренды от 05.02.2014, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 07.03.2014, N регистрации 74-74-01/094/2014-242, заключенного между доверителем и ООО "Мохито+", в связи с неисполнением последним обязанностей по договору, а также судебных издержек на взыскание указанной суммы в судебном порядке (пункт 1 договора) (т. 1, л. д. 59, 60).

Стоимость услуг по договору определяется в размере 25 000 руб. (пункт 5 договора).

Денежные средства в размере 25 000 руб. оплачены ИП Шашковым, что подтверждается квитанцией от 18.07.2014 (т. 1, л. д. 61).

03 марта 2015 года между исполнителем и заказчиком подписан акт выполненных работ (услуг) к договору на оказание юридических услуг, согласно которому исполнитель сдал, а заказчик принял следующие услуги, оказанные исполнителем за период с 17.07.2014 по 30.03.2015: изучение имеющихся у заказчика документов, относящихся к предмету спора, подготовка письменного предварительного заключения с обоснованием, стоимость услуги 3000 руб.; подготовка и направление в адрес ООО "Мохито+" предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок от 18.07.2014 N 79, стоимость услуги 3000 руб.; подготовка и направление в адрес ООО "Мохито+" уведомления о расторжении договора аренды от 18.07.2014 N 78, стоимость услуги 3000 руб.; подготовка и направление в адрес ООО "Мохито+" предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок от 06.08.2014 N 80, стоимость услуги 3000 руб.; представление интересов заказчика при оказании ООО НПП "Урал" услуг по осмотру и подготовке плана помещения, стоимость 3000 руб.; подготовка и подача искового заявления и других необходимых документов, подтверждающих обоснованность требований заказчика, в Арбитражный суд Челябинской области, стоимость услуги 5000 руб.; участие представителя исполнителя в предварительном судебном заседании 10.12.2014 в Арбитражном суде Челябинской области, стоимость услуги 5000 руб. (т. 1, л. д. 128). Итого 25 000 руб.

Из материалов дела также усматриваются следующие обстоятельства.

При рассмотрении настоящего дела интересы ИП Шашкова представлял представитель Моняков Е.Ю., который действовал на основании доверенности от 26.09.2014 (т. 1, л. д. 62).

Представитель подготовил исковое заявление с необходимыми документами и представил его в суд (т. 1, л. д. 8-10, 13-48, 59-62), письменные пояснения (т. 1, л. д. 90), ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (т. 1, л. д. 92, 131, т. 2, л. д. 98, т. 3, л. д. 70), расчет задолженности (т. 2, л. д. 117, 118, 126, 127), расчет пени (т. 2, л. д. 119-122, 128-131), ходатайство об уточнении исковых требований и приобщении дополнительных документов (т. 2, л. д. 123, 124), письменное мнение на предоставление в материалы дела ответчиком заключения ЮУТПП от 04.09.2015 N 026-05-01063 (т. 3, л. д. 58).

Указанный представитель принимал участие в судебных заседаниях арбитражного суда первой инстанции: 10.12.2014, 04.03.2015, 20.04.2015, 27.05.2015, 02.09.2015, 29.09.2015, 21.10.2015, 18.11.2015, 03.12.2015, 22.12.2015.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, а также пени, исходил из обоснованности данных требований. При этом суд не принял доводы ответчика о необходимости снижения суммы арендной платы, указав на то, что общество не доказало наличие в арендуемом помещении недостатков, которые бы препятствовали в использовании помещения. Отказывая в удовлетворении требования о признании спорного договора аренды расторгнутым, суд указал на отсутствие доказательств расторжения договора в соответствии с нормами действующего законодательства. Соответственно, суд отказал во взыскании с общества в пользу предпринимателя судебных расходов на оплату услуг по подготовке плана помещения в размере 5000 руб., на отправку предупреждений о расторжении договора в адрес арендатора в размере 1650 руб. Удовлетворяя заявление истца о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя частично - в сумме 20 000 руб., суд исходил из того, что плата за изучение представителем документов по спору, за ведение досудебной (претензионной) работы, за работу по подбору документов, обосновывающих требования истца, не может быть взыскана с ответчика, так как данные услуги оказаны вне рамок рассмотрения иска. При определении суммы судебных расходов на представителя, подлежащей взысканию с ответчика, суд исходил непредставления истцом калькуляции стоимости услуг и определил подлежащую взысканию сумму исходя из особенностей спора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей сторон, приходит к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, которые регулируются главой 34 названного Кодекса.

В соответствии со статьей 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания пункта 1 статьи 432 названного Кодекса следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторонами согласованы все существенные условия спорного договора аренды, в том числе об объекте аренды и размере арендной платы.

В соответствии со статьей 608 названного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Переданное по договору аренды имущество принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается названным ранее свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно статьям 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Однако, указанную обязанность ответчик не исполнил надлежащим образом.

Так, истец просил взыскать с ответчика сумму задолженности по арендной плате за период с 01.05.2014 по 30.09.2014 (как указано в уточненном исковом заявлении) в размере 312 935 руб. 88 коп.

Из расчета указанной задолженности, представленного ИП Шашковым (т. 2, л. д. 126, 127), следует, что она исчислена за май, июнь, июль, сентябрь 2014 года.

Вопреки доводу общества, приведенному в его апелляционной жалобе, арбитражным судом первой инстанции рассмотрено именно указанное требование предпринимателя.

Доказательства оплаты всей заявленной истцом к взысканию суммы задолженности по арендным платежам ООО "Мохито+" не представило.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ответчика о том, что с учетом расчета истца и представленных в материалы дела платежных документов об оплате арендатором арендной платы сумма задолженности общества по арендным платежам должна составлять 282 935 руб. 88 коп., а не 312 935 руб. 88 коп., как заявлено истцом.

Так, в расчете исковых требований в названной части (т. 2, л. д. 127) предприниматель указывает, что из 130 000 руб. арендной платы на сентябрь 2014 года общество оплатило лишь 100 000 руб. (с указанием конкретных платежных документов).

Между тем, истец не учел дополнительно два платежа по арендной плате за сентябрь 2014 года, произведенных ответчиком платежными поручениями от 21.08.2014 N 365 на сумму 10 000 руб. и от 10.09.2014 N 376 на сумму 20 000 руб. с указанием назначения платежа - по договору аренды от 05.02.2014 за сентябрь 2014 года (т. 4, л. д. 39, 44).

Из материалов дела не следует, что указанные платежи зачтены истцом за другие периоды.

Соответственно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате только в сумме 282 935 руб. 88 коп.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно не принял довод общества о наличии оснований для снижения размера арендной платы ввиду невозможности, как утверждает ответчик, в полном объеме использовать переданное в аренду помещение.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Помещение было принято ответчиком по акту приема-передачи без каких-либо замечаний относительно состояния объекта аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В силу пункта 4 статьи 614 названного Кодекса если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Письмом от 07.07.2014 N 2014/07 ответчик предложил истцу произвести перерасчет арендной платы с момента государственной регистрации договора аренды, поскольку техническое состояние арендуемого помещения позволяет использовать только его часть площадью 99,2 кв. м. вместо 288,5 кв. м. При этом ответчик сослался на неоднократное протекание крыши, на замыкания и возгорания электрической проводки, протекание труб горячего водоснабжения, затопление помещения канализационными стоками.

Письмом от 23.07.2014 N 2014/12 ответчик предложил согласовать график арендных платежей, уменьшить арендную плату за май-июль 2014 года до 102 963 руб. 60 коп., а также предложил зачесть 15 000 руб., выплаченных ответчиком рабочим, производившим очистку помещения, при выставлении счетов.

Вместе с тем, как верно указал арбитражный суд первой инстанции, ответчик не доказал наличие недостатков в арендуемом помещении, полностью или частично препятствовавши пользованию им.

Так, представленные ответчиком в материалы дела акт от 05.07.2014 об аварийном выезде бригады общества с ограниченной ответственностью "УралРемЖилСтрой" для устранения засора (т. 2, л. д. 8), заключенные ответчиком договоры на оказание услуг от 06.05.2014, от 26.05.2014, от 01.06.2014, от 17.07.2014 по очистке подвала после прорыва канализации и акты выполненных работ к ним (т. 2, л. д. 72-86) сами по себе не свидетельствуют о невозможности пользования ответчиком арендуемым помещением.

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции верно отметил, что ответчик не выполнил требования пункта 1 стать 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя об указанных обстоятельствах, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества.

Из материалов дела не следует, что арендодатель был немедленно уведомлен о случившейся аварийной ситуации (пункт 2.3.5 договора аренды).

Письмом от 07.07.2014 N 2014/07 (через два дня после случившегося засора) ответчик лишь предложил истцу произвести перерасчет арендной платы.

Более того, из материалов дела не представляется возможным установить, что указанные ответчиком обстоятельства имели место именно ввиду недостатков, имевшихся в помещении, переданном в аренду ответчику, принимая во внимание, что помещение расположено в многоквартирном жилом доме.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно условиям договора аренды арендатор обязуется, среди прочего, содержать арендуемое помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, своевременно и за свой счет производить текущий и косметический ремонт.

Иные доказательства, подтверждающие наличие в помещении недостатков, которые бы препятствовали в пользовании им, ответчиком не представлены.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, за период с 06.02.2014 по 24.06.2015 в размере 137 395 руб. 52 коп.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 названного Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Как отмечено ранее, в пункте 4.3 договора аренды стороны согласовали, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от размера просроченного платежа за каждый день просрочки.

Указанное условие договора аренды сторонами согласовано без разногласий. Доказательства иного не представлены.

Расчет неустойки по договору аренды произведен истцом только по задолженности по арендной плате (без включения задолженности по коммунальным платежам) (т. 2, л. д. 128-131).

Арбитражный суд апелляционной инстанции произвел перерасчет неустойки с учетом того, что при расчете предприниматель не учел дополнительно два платежа, произведенных обществом за сентябрь 2014 года, на что указано ранее.

Соответственно, с учетом произведенного арбитражным судом апелляционной инстанции перерасчета неустойки (применительно к арендной плате за сентябрь 2014 года) сумма неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, составила по задолженности за сентябрь 2014 года 920 руб. (вместо исчисленной истцом в размере 9420 руб.). Итого, общая сумма пени составила 128 895 руб. 52 коп.

ИП Шашков просил также взыскать с ОООО "Мохито+" задолженность по коммунальным платежам за февраль - июль 2014 года в размере 45 169 руб. 06 коп.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика данную сумму задолженности.

Так, в пункте 3.2 договора аренды стороны договорились о том, что стоимость фактически потребленных коммунальных услуг: холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, услуги ПЖРО, электроэнергия, услуги электросвязи (телефон), а также плата за загрязнение окружающей среды в бюджет Российской Федерации не входят в стоимость арендной платы и оплачиваются арендодателем отдельно.

Фактические расходы истца и размер спорных коммунальных услуг подтверждаются договорами об оказании соответствующих услуг, заключенными собственником помещения, актами об оказании соответствующих услуг, доказательствами их оплаты истцом (т. 1, л. д. 104-127, 133-178, т. 2, л. д. 132-145, т. 3, л. д. 71-134, 136-140, 155-168, т. 4, л. д. 10-30, 99-103).

Довод ответчика о том, что у арендатора отсутствовала обязанность по оплате за освещение мест общего пользования, вывозной канализации, которые относятся не к коммунальным услугам, а к расходам по содержанию общего имущества многоквартирного дома, не соответствует содержанию приведенного выше условия пункта 3.2 договора аренды, соответственно, не может быть принят.

Истец, среди прочего, просил признать расторгнутым договор аренды.

На вопрос арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца в судебном заседании 22.03.2016 пояснил, что указанное исковое требование направлено именно на констатацию судом факта расторжения истцом спорного договора в одностороннем порядке.

При этом истец полагает, что договор аренды расторгнут направлением в адрес ответчика уведомления N 78, в котором, по мнению предпринимателя, содержится волеизъявление истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке со ссылкой на конкретный пункт договора, которым предусмотрена возможность и основание для такого расторжения.

Между тем, в уведомлении о расторжении договора аренды от 18.07.2014 N 78 арендодатель сообщил, что за ответчиком числится задолженность по оплате арендных платежей и фактически потребленных коммунальных услуг, в связи с чем на основании пункта 5.4.3 договора и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматель уведомил о намерении воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в связи с неисполнением обществом обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока очередного платежа. Предприниматель предложил в течение 60 календарных дней с момента получения настоящего уведомления согласовать дату и время подписания соглашения о расторжении договора, приемо-сдаточного акта и освободить занимаемое помещение.

Из указанного уведомления не следует, что арендодатель отказался от договора в одностороннем порядке, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.

Более того, из условия пункта 5.4 договора аренды не следует право арендодателя на отказ от договора аренды в одностороннем порядке, в нем указано на право арендодателя требовать (в судебном порядке) расторжения договора при наличии условий, указанных в названном пункте (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворения требования истца о признании спорного договора аренды расторгнутым.

Истец также просил взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с рассмотрением настоящего спора.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Поскольку исковые требования о признании расторгнутым договора аренды не подлежали удовлетворению, арбитражным судом первой инстанции обоснованно отказано во взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов в размере 5000 руб., связанных с изготовлением плана нежилого помещения, и почтовых расходов в размере 1650 руб. на отправку уведомления N 78, предупреждений N N 79, 80.

Арбитражный суд апелляционной инстанции с учетом изменения решения суда в части взыскания с ответчика суммы задолженности и пени считает необходимым изменить обжалуемое решение суда и в части взыскания с ООО "Мохито+" в пользу ИП Шашкова судебных расходов на оплату услуг представителя.

Как следует из положений статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), понесённые лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" разъяснено, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

В настоящем случае истец доказал факт несения им заявленных к взысканию расходов на оплату услуг представителя указанными выше документами.

Между тем, в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исковые требования предпринимателя в настоящем случае удовлетворены частично.

Как отмечено ранее, 03.03.2015 между истцом и его представителем подписан акт выполненных работ (услуг) к договору на оказание юридических услуг (т. 1, л. д. 128), согласно которому исполнитель сдал, а заказчик принял следующие услуги, оказанные исполнителем за период с 17.07.2014 по 30.03.2015.

Данный акт содержит калькуляцию стоимости каждой из оказанных исполнителем услуг.

Так, подготовка и направление в адрес ООО "Мохито+" предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок от 18.07.2014 N 79, подготовка и направление в адрес ООО "Мохито+" уведомления о расторжении договора аренды от 18.07.2014 N 78, подготовка и направление в адрес ООО "Мохито+" предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок от 06.08.2014 N 80, представление интересов заказчика при оказании ООО НПП "Урал" услуг по осмотру и подготовке плана помещения оценены сторонами в 12 000 руб.

Так как названные услуги относятся к требованию истца о признании спорного договора аренды расторгнутым, а в удовлетворении данного требования судом отказано, то судебные расходы в указанной части не подлежат отнесению на ответчика.

Оставшаяся сумма судебных расходов на представителя - 13 000 руб. подлежит распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований истца о взыскании сумм задолженности и пени.

Соответственно, с общества в пользу предпринимателя подлежат взысканию судебные расходы на представителя в сумме 11 990 руб.

С учетом заявленных истцом исковых требований сумма государственной пошлины по иску должна была составить 16 910 руб. (4000 руб. по требованию о признании договора аренды расторгнутым и 12 910 руб. по требованиям о взыскании).

Так как в удовлетворении требования о признании договора аренды расторгнутым отказано, то распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований о взыскании сумм задолженности и пени подлежат расходы по государственной пошлине в сумме 12 910 руб.

Соответственно, с общества в пользу предпринимателя подлежат взысканию судебные расходы по государственной пошлине в сумме 11 907 руб.

Ввиду оплаты истцом государственной пошлины в сумме 16 000 руб. (вместо положенных 16 910 руб.) с предпринимателя в доход федерального бюджета дополнительно подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 910 руб.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания с общества в пользу предпринимателя задолженности, неустойки и судебных расходов: исковые требования ИП Шашкова к ООО "Мохито+" подлежат удовлетворению частично, с общества в пользу предпринимателя подлежит взысканию задолженность в размере 328 104 руб. 94 коп., неустойка в размере 128 895 руб. 52 коп., судебные расходы по государственной пошлине в размере 11 907 руб., оплаченной платежным поручением от 24.09.2014 N 278, а также судебные расходы на представителя в размере 11 990 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Ввиду изменения решения суда на основании апелляционной жалобы ответчика с предпринимателя в пользу общества подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе общества в размере 3000 руб., оплаченной на основании чека-ордера от 28.01.2016.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2015 по делу N А76-24771/2014 изменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Мохито+" в пользу индивидуального предпринимателя Шашкова Вячеслава Ивановича задолженности, неустойки и судебных расходов, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования индивидуального предпринимателя Шашкова Вячеслава Ивановича к обществу с ограниченной ответственностью "Мохито+" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мохито+" в пользу индивидуального предпринимателя Шашкова Вячеслава Ивановича задолженность в размере 328 104 руб. 94 коп., неустойку в размере 128 895 руб. 52 коп., судебные расходы по государственной пошлине в размере 11 907 руб., оплаченной платежным поручением от 24.09.2014 N 278, а также судебные расходы на представителя в размере 11 990 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шашкова Вячеслава Ивановича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 910 руб.".

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шашкова Вячеслава Ивановича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мохито+" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Мохито+" в размере 3000 руб., оплаченной на основании чека-ордера от 28.01.2016.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова