Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2016 г. N 08АП-15489/15

город Омск

26 марта 2016 г.

Дело N А81-3137/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ветюговой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15489/2015) общества с ограниченной ответственностью "Ямалинтерстройсервис" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 октября 2015 года по делу N А81-3137/2015 (судья Корнелюк Е.С.), принятое по иску некоммерческой организации "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" (ИНН 8908001684, ОГРН 1048900100556) к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалинтерстройсервис" (ИНН 8901010866, ОГРН 1028900511100) о признании недействительным договора долевого участия в строительстве применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрации муниципального образования Приуральский район (ИНН 8908001902, ОГРН 1058900024787), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН 8901002135, ОГРН 1028900509538), Нецынского Александра Владимировича,

при участии в судебном заседании представителя некоммерческой организации "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" Сангаджиева А.А. по доверенности N 2-303 от 16.05.2015 сроком действия один год;

установил:

Некоммерческая организация "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" (далее - НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района", истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалинтерстройсервис" (далее - ООО "Ямалинтерстройсервис", ответчик) о признании недействительным договора долевого участия в строительстве N 04 от 01.12.2013 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительной регистрационной записи в Управлении Федеральной службы и картографии по ЯНАО (Управление Росреестра по ЯНАО).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования Приуральский район, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу и бывший директор НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" -Нецынский Александр Владимирович.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 октября 2015 года по делу N А81-3137/2015 исковые требования НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" удовлетворены частично. Признан недействительным договор долевого участия в строительстве от 01.12.2013 N4, заключенный между НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" и ООО "Ямалинтерстройсервис". В удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки отказано. С ООО "Ямалинтерстройсервис" в пользу НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Ямалинтерстройсервис" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Обосновывая апелляционную жалобу, ее податель указывает, что суд первой инстанции неправильно применил Правила продажи в рассрочку жилья, построенного или приобретенного за счет средств НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района". Вывод суда о том, что продажа квартир Фондом не предусмотрена, ошибочен. Отмечает, что на момент заключения договора ответчик не являлся поставщиком товаров (услуг) для истца. Считает вывод суда о том, что стоимость квартиры, являющейся предметом спорного договора, была занижена, противоречащим материалам дела, так как в ходе судебного процесса по инициативе ответчика была проведена рыночная оценка квартиры, которая подтверждает, что цена договора соответствовала рыночной стоимости квартиры.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие неявившихся участников процесса.

В заседании суда представитель НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, не нашел оснований для его отмены

Фактические обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно.

22 марта 2013 года между НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" в лице председателя Попечительского Совета Фонда Толстого Тимура Викторовича (работодатель) и гражданином Нецынским Александром Владимировичем (работник) заключен трудовой договор, по которому работник обязался выполнять обязанности по должности директора НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" на основании решения Попечительского Совета Фонда (протокол N 2 от 21 марта 2013 года).

Приказом от 22 марта 2013 года Нецынский Александр Владимирович принят на должность директора Некоммерческой организацией "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района".

Между ООО "Ямалинтерстройсервис" в лице директора Нецынского Александра Владимировича и НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" в лице директора Нецынского Александра Владимировича заключен договор N 4 от 01 декабря 2013 года участия в долевом строительстве.

Предмет договора - квартира в строящемся объекте "23-х квартирный жилой дом в с. Аксарка, ул. Первомайская, Приуральский район", проектная площадь и номер квартиры подлежат уточнению после выдачи технического паспорта на дом.

Цена договора (стоимость квартиры) составляет 2 653 560 руб. (пункт 4.1 договора).

Стоимость квартиры определена из расчета стоимости 1 кв.м. общей площади - 36 400 руб.

В пункте 4.3 договора согласовано, что участник вкладывает в строительство денежные средства в размере стоимости квартиры, и обязуется внести платеж по договору в сумме 2 653 560 руб. до 31.12.2014.

Как указывает истец, до настоящего времени ООО "Ямалинтерстройсервис" денежные средства по договору не перечислило.

По состоянию на 14.05.2015 из сведений, содержащихся в выписке из единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "Ямалинтерстройсервис" следует, что лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, значится Нецынский Александр Владимирович, в графе - сведения об учредителях юридического лица также указан Нецынский Александр Владимирович. Учредитель и руководитель ООО "Ямалинтерстройсервис" оставались неизменными с момента образования общества.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, Нецынский А.В., находясь в должности директора Фонда, заключил сделку (договор участия в долевом строительстве) с Обществом, учредителем и директором которого он являлся одновременно, предварительно не уведомив высший орган управления Фондом - Попечительский совет Фонда.

Также истец указывает, что данную сделку ответчик оформил по заниженной цене - стоимость квадратного метра 36 400 руб., тогда как согласно договоров долевого участия в данном строящемся объекте стоимость квадратного метра составила не менее 52 000 руб.

Тем самым Нецынский А.В., по мнению истца, заключая сделку, преследовал собственные интересы, а не интересы некоммерческой организации, что противоречит Уставу Фонда и Федеральному закону от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".

Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец указал, что сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований статьи 27 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", является недействительной.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу части 4 статьи 27 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной.

В силу прямого указания части 4 статьи 27 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" сделка с заинтересованностью является оспоримой.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ) -стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Истец является стороной оспариваемой сделки, то есть заинтересованным в ее оспаривании лицом применительно к указанным положениям закона.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.

Некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.

В силу пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", предмет и цели деятельности некоммерческой организации должны быть отражены в ее уставе.

Пункт 4.2 Устава Фонда предусматривает финансовую поддержку в обеспечении жильем и улучшении жилищных условий граждан Российской Федерации, проживающих на территории муниципального образования Приуральский район в качестве основной цели деятельности Фонда.

Пункт 4.4 Устава Фонда предусматривает право данной некоммерческой организации осуществлять, в числе прочего, такие виды предпринимательской деятельности как продажа жилья, в том числе в кредит с условием рассрочки платежа.

В обоснование требования о признании договора недействительной сделкой истец ссылается на нарушение ответчиком порядка заключения сделок с заинтересованностью, установленного статьей 27 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".

По мнению истца, указанные нарушения выразились в том, что на момент заключения спорного договора об участии в долевом строительстве руководитель НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" - директор Нецынский А.В. являлся директором ООО "Ямалинтерстройсервис".

Имея намерение совершить соответствующую сделку, Нецынский А.В. предварительно не уведомил высший орган управления Фондом - Попечительский совет Фонда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" лицами, заинтересованными в совершении некоммерческой организацией тех или иных действий, в том числе сделок с другими организациями или гражданами (далее - заинтересованные лица), признаются руководитель (заместитель руководителя) некоммерческой организации, а также лицо, входящее в состав органов управления некоммерческой организацией или органов надзора за ее деятельностью, если указанные лица состоят с этими организациями или гражданами в трудовых отношениях, являются участниками, кредиторами этих организаций либо состоят с этими гражданами в близких родственных отношениях или являются кредиторами этих граждан. При этом указанные организации или граждане являются поставщиками товаров (услуг) для некоммерческой организации, крупными потребителями товаров (услуг), производимых некоммерческой организацией, владеют имуществом, которое полностью или частично образовано некоммерческой организацией, или могут извлекать выгоду из пользования, распоряжения имуществом некоммерческой организации.

Заинтересованность в совершении некоммерческой организацией тех или иных действий, в том числе в совершении сделок, влечет за собой конфликт интересов заинтересованных лиц и некоммерческой организации.

Согласно пункту 3 статьи 27 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" в случае, если заинтересованное лицо имеет заинтересованность в сделке, стороной которой является или намеревается быть некоммерческая организация, а также в случае иного противоречия интересов указанного лица и некоммерческой организации в отношении существующей или предполагаемой сделки:

- оно обязано сообщить о своей заинтересованности органу управления некоммерческой организацией или органу надзора за ее деятельностью до момента принятия решения о заключении сделки;

- сделка должна быть одобрена органом управления некоммерческой организацией или органом надзора за ее деятельностью.

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной (пункт 4 статьи 27 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ).

Исходя из буквального толкования положений данной нормы, следует, что только при одновременном наличии двух условий, предусмотренных в пункте 1 статьи 27 Закона, оспариваемый договор может быть признан сделкой, в совершении которой имелась заинтересованность руководителя Фонда.

В соответствии с пунктом 6.1 Устава НО "Фонд жилья и ипотеки Приуральского района" высшим органом управления Фонда является Попечительский Совет Фонда.

Поскольку в качестве заинтересованного лица при заключении договора N 4 от 01.12.2013 указан бывший директор Фонда (который на момент заключения сделки являлся директором Фонда), следовательно, спорная сделка подлежала одобрению Попечительским Советом.

Материалами дела установлено, что на момент заключения договора N 4 от 01.12.2013 Нецынский А.В. являлся директором Фонда. Одновременно Нецынский А.В. являлся директором ООО "Ямалинтерстройсервис". Общество, как следует из предмета оспариваемого договора, являлось поставщиком услуг для Фонда.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что оспариваемый договор обладает признаками сделки с заинтересованностью.

В соответствии с пунктом 3 статьи 27 указанного Закона сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена органом управления некоммерческой организации или органом надзора за ее деятельностью.

Доказательств одобрения указанной сделки Попечительским Советом Фонда в материалы дела не представлено.

Доводам ответчика о том, что на момент заключения договора ответчик не являлся поставщиком товаров (услуг) для истца судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

В момент заключения спорного договора ООО "Ямалинтерстройсервис" являлось поставщиком товаров (услуг) для Некоммерческой организации, что подтверждается подписанными с обеих сторон актом сверок взаимных расчетов между некоммерческой организацией и ООО "Ямалинтерстройсервис" (л.д. 74-75 т.2).

Указание заявителя жалобы на отсутствие обязательственных отношений именно на момент заключения сделки, опровергается данными указанного акта. В частности, из акта усматривается проведение хозяйственных операций между обществом и Фондом с мая 2013 года по декабрь 2013 года включительно. А также за последующий период вплоть до 2015 года.

Как указывает истец, что не оспорено ответчиком, с момента трудоустройства Нецынского А.В. на должность директора Фонда, ООО "Ямалинтерстройсервис", учредителем которого также являлся Нецынский А.В., предоставляло услуги по строительству, являлось подрядчиком по строительству, а равно поставщиком услуг, которых по договорам строительного подряда было предоставлено более чем на 44 000 000 руб. (акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2015 года).

Поэтому доводы апелляционной жалобы об отсутствии заинтересованности судом отклоняются.

Кроме того, вопреки доводам подателя жалобы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что стоимость квартиры, являющаяся предметом спорного договора, была занижена.

При этом суд исходил из того, что стоимость 1 кв.м. в 3-х комнатной квартире общей площадью 72,9 кв.м. "в 23-х квартирном жилом доме по ул. Первомайская" по договору N 4 участия в долевом строительстве не должна существенно отличаться от стоимости 1 кв.м. аналогичной квартиры в этом же доме.

Судом приняты во внимание аналогичные договоры по спорному дому, заключенные Фондом в 2011 году, согласно которым стоимость 1 кв.м. в 3-х комнатной квартире в "23-х квартирном жилом доме по ул. Первомайская" составила 52 000 руб. за кв.м. Тогда как по спорному договору стоимость 1 кв.м. определена в размере 36 400 руб.

Допуская возможность колебания цен на рынке недвижимости, суд исходит из того, исходя из распределения бремени доказывания, именно ответчик должен доказать, что такая разница в цене обусловлена данным обстоятельством. Между тем, такого обоснования существенных различий в цене ответчиком не доказано.

Согласно отчету ТПП ЯНАО N 52, представленному в материалы дела ответчиком в обоснование своих доводов, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 72,9 кв.м., расположенной на 1 первом этаже незавершенного строительством 23-х квартирного жилого дома по адресу: Приуральский район, с. Аксарка, ул. Первомайская, д. 23, кв. 15, по состоянию на 1 декабря 2013 года, без учета НДС, рассчитанная с использованием затратного подхода, округленно составляет 1 558 086 руб.

Согласно отчету N 49 рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 72,9 кв.м., расположенной на 1 первом этаже незавершенного строительством 23-х квартирного жилого дома по адресу: Приуральский район, с. Аксарка, ул. Первомайская, д. 23, кв. 15, по состоянию на 2 июля 2015 года, без учета НДС, рассчитанная с использованием затратного подхода, округленно составляет: 2 561 240 руб.

Формула расчета стоимости объекта оценки определена с учетом коэффициента готовности : Соб = Скв.м * Sоб * Кготов,

где Соб - стоимость объекта оценки, руб.;

Скв.м - стоимость 1 кв.м. объекта оценки, руб.;

Sоб - площадь объекта оценки кв.м.;

Кготов - коэффициент готовности объекта оценки.

То есть, рыночная стоимость определена с учетом степени готовности дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости" по договору N4 участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 23-х квартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать объект долевого строительства - квартиру участнику долевого строительства.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме, т.е. квартира передается участнику долевого строительства при 100% готовности объекта.

Передача квартиры участнику, согласно пункту 1.1.2 договора N 4 участия в долевом строительстве, осуществляется по завершению строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

По сути, стоимость квартиры (цена договора) остается фактически неизменной, за исключением изменения номенклатуры приобретаемой квартиры, выявления разницы между проектной площадью квартиры и фактической площадью квартиры, с момента заключения договора до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Ответчик, в свою очередь, ошибочно сравнивает цену договора (стоимость квартиры) участия в долевом строительстве и рыночную стоимость квартиры, расположенной на объекте незавершенного строительства, с учетом коэффициента готовности, что некорректно для определения стоимости долевого участия.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение спорного договора повлекло неблагоприятные последствия для Фонда.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска о признании сделки недействительной.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительной регистрационной записи, совершенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, суд первой инстанции исходил из того, что в силу положений статьи 167 ГК РФ указанное требование к последствиям недействительности сделки не относятся.

Эти выводы суда первой инстанции предметом апелляционного обжалования не являются, в силу чего не подлежат переоценке судом апелляционной инстанции (часть 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы, - на ООО "Ямалинтерстройсервис".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 октября 2015 года по делу N А81-3137/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин А.Н. Глухих