Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2016 г. N 10АП-2032/16

г. Москва

28 марта 2016 г.

Дело N А41-68976/15

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Александрова Д.Д., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Магамаевым А.Т.,

при участии в заседании:

от ООО БК "АБРИКОЛЬ": представитель не явился, извещен,

от Администрации Ступинского м/р МО: Капустина А.В., представитель по доверенности N 4126/2-35 от 29.12.2015,

от КУИ Администрации Ступинского м/р МО: представитель не явился, извещен,

от МАУ "ЕСЦ": представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 24 декабря 2015 года по делу N А41-68976/15, принятое судьей Плотниковой Н.В., по иску общества с ограниченной ответственностью Бильярдный клуб "АБРИКОЛЬ" к Администрации Ступинского муниципального района Московской области, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" о понуждении заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Бильярдный клуб "АБРИКОЛЬ" (далее - ООО БК "АБРИКОЛЬ") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - Администрация Ступинского м/р МО) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 511,8 кв.м, расположенного по адресу: Московская обл., г.Ступино, ул.Андропова, д.26/28, по цене, равной его рыночной стоимости, определенной на основании независимой экспертизы и составляющей 9 435 013 руб. (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления).

К участию в рассмотрении дела N А41-68976/15 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - КУИ Администрации Ступинского м/р МО) и муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" (далее - МАУ "ЕСЦ").

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.12.2015 по делу N А41-68976/15 исковые требования ООО БК "АБРИКОЛЬ" удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением суда, Администрация Ступинского м/р МО обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Администрации Ступинского м/р МО поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО БК "АБРИКОЛЬ" является арендатором муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 511,8 кв.м, расположенного по адресу: Московская обл., г.Ступино, ул.Андропова, д.26/28.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-Фз), ООО БК "АБРИКОЛЬ" 08.10.2014 обратилось к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права по выкупу спорного объекта.

Рассмотрев указанное обращение, ответным письмом от 05.11.2014 истцу было сообщено о непредставлении полного комплекта документов и совершении КУИ Администрации Ступинского м/р МО соответствующих запросов, после чего будет принято соответствующее решение - о предоставлении (об отказе в предоставлении) в собственность спорного объекта, о чем заявитель будет проинформирован в установленном порядке.

Между тем, заявление полномочным органом по существу не было рассмотрено, в связи с чем решением Арбитражного суда Московской области от 18.02.2015 по делу N А41-75318/2014, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, признано незаконным бездействие Администрации Ступинского м/р МО по осуществлению действий по реализации преимущественного права ООО БК "АБРИКОЛЬ" о приватизации спорного объекта недвижимости. При этом, суд обязал Администрацию Ступинского м/р МО рассмотреть заявление ООО БК "АБРИКОЛЬ" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 511,8 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., г. Ступино, ул. Андропова, д.26/28.

При рассмотрении названного дела N А41-75318/2014 представитель Администрации Ступинского м/р МО и КУИ Администрации Ступинского м/р МО подтвердил, что ООО БК "АБРИКОЛЬ" обладает необходимыми критериями для реализации преимущественного права по выкупу спорного объекта.

Обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, ООО БК "АБРИКОЛЬ" указало, что 26.06.2015 общество направило в адрес Администрации Ступинского м/р МО проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения.

Письмом исх.N И7-21/3637 от 20.07.2015 ответчик сообщил о невозможности оформления договора купли-продажи.

Полагая данные действия незаконными, ООО БК "АБРИКОЛЬ" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела наличия правовых оснований для их удовлетворения.

Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, Администрация Ступинского м/р МО ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает ответчик, заявленные обществом исковые требования были необоснованно удовлетворены судом.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона N 159-ФЗ.

Так, согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции, действующей на дату обращения истца к ответчику) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 г.;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как обоснованно указано арбитражным судом первой инстанции и что не было оспорено ответчиком, судом установлено, истец относится к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении спорного объекта в собственность при соблюдении порядка установленного п. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, истец обладает необходимыми критериями для реализации преимущественного права.

Согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу п. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Так, положениями абз. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В силу п.п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Так, в целях определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения на дату обращения за выкупом помещения, т.е. на 08.10.2014 (с учетом его фактического состояния и износа), определением Арбитражного суда Московской области от 216.10.2015 судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "Партнер-СВ".

Согласно выводам представленного в материалы дела экспертного заключения, стоимость нежилого помещения общей площадью 511,8 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.Андропова, д.26/28 на дату обращения за выкупом помещения, т.е. на 08.10.2014. составляет 9 435 013 руб. (без учета НДС).

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что рыночная стоимость, указанная в данном экспертном заключении, является недостоверной, ввиду чего суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика о проведении в рамках настоящего дела повторной экспертизы, отклоняется арбитражным апелляционным судом ввиду следующего.

В статье 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем, ссылаясь на недостоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, Администрация Ступинского м/р МО не указала оснований и соответствующего их документального обоснования, подтверждающих наличие сомнений в обоснованности представленного в материалы дела экспертного заключения.

Кроме того, арбитражный апелляционный суд полагает необходимым отметить то обстоятельство, что указанные возражения ответчика носят предположительный характер и направлены исключительно на оспаривание самой величины рыночной стоимости объекта, но не на оспаривание самого проведенного экспертами исследования.

В силу изложенных обстоятельств, арбитражный апелляционный суд полагает отсутствующими основания для признания указанного экспертного заключения недопустимым доказательством.

Ссылка ответчика на избрание истцом ненадлежащего способа защиты, ввиду того, что обществом в настоящем случае должны были обжаловаться действия (бездействие) Администрации Ступинского м/р МО, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку из материалов дела усматривается, что истец уже заявлял подобные требования, по итогам рассмотрения которых вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 18.02.2015 по делу N А41-75318/2014 было признано незаконным бездействие Администрации Ступинского м/р МО по осуществлению действий по реализации преимущественного права ООО БК "АБРИКОЛЬ" о приватизации спорного объекта недвижимости. При этом, суд обязал Администрацию Ступинского м/р МО рассмотреть заявление ООО БК "АБРИКОЛЬ" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 511,8 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., г. Ступино, ул. Андропова, д.26/28.

Довод заявителя апелляционной жалобы о невозможности заключения спорного договора, ввиду непринятия ответчиком Постановления о порядке выкупа арендуемого имущества, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения для существа заявленного в рамках настоящего дела спора. Более того, указанное постановление должно быть принято в процессе согласования условий договора, которые, между тем, в данном случае согласованы до конца не были.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Учитывая вышеизложенное, с учетом представленного в материалы дела заключения судебной экспертизы, требование истца об обязании ответчика заключить с ООО БК "АБРИКОЛЬ" договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 511,8кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д.26/28 по цене, равной 9 435 013 руб., обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 декабря 2015 года по делу N А41-68976/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Д.Д. Александров С.К. Ханашевич