Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2016 г. N 13АП-1570/16

г. Санкт-Петербург

30 марта 2016 г.

Дело N А56-65727/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Тюниным Н.Н.,

при участии:

от истца (заявителя): Эсаева Я.Ш. (доверенность от 18.01.2016 г.)

от ответчика (должника): не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1570/2016) Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2015 по делу N А56-65727/2015 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области

к Индивидуальному предпринимателю Молодкину Дмитрию Евгеньевичу

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Администрация муниципального образования Сертолово Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Молодкину Дмитрию Евгеньевичу (далее - Предприниматель) об урегулировании разногласий, возникших между Администрацией в лице КУМИ администрации МО Сертолово (Продавец) и Предпринимателем (Покупатель) при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества - земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания склада душевого павильона, общая площадь 100 кв.м., кадастровый номер: 47:08:0102002:40, адрес объекта: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Сертолово-1, ул. Шоссейная, дом 9 корпус 3), согласовав спорные пункты Договора купли-продажи земельного участка в редакции КУМИ администрации МО Сертолово, направленной повторным предложением от 15.07.2015 с учетом цены, равной его рыночной стоимости, определенной в размере 790 000 руб.

Решением от 04.12.2015 г. в иске отказано. Из мотивировочной части решение следует, что суд в числе иного пришёл к выводу о ничтожности договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г.

Не согласившись с решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой об его отмене. Предприниматель заявил о несогласии с выводом суда ничтожности договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу Администрации не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ, во исполнение определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2015 о прекращении производства по делу N А56-692/2015 в связи с отказом Предпринимателя от иска к Администрации об урегулировании преддоговорного спора и обязании Администрации заключить договор купли-продажи арендуемого здания общей площадью 71,3 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Сертолово, ул. Шоссейная, д.9, корп. 3, на условиях, предусмотренных протоколом разногласий от 27.12.2014, между Администрацией в лице КУМИ (Продавец) и Предпринимателем (Покупатель) заключен Договор N73-8/-VII.15 от 09.07.2015 купли-продажи недвижимого муниципального имущества: здания склада душевого павильона, назначение: нежилое, общая площадь 71,3 кв.м., расположенное по адресу: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Сертолово-1, ул. Шоссейная, дом 9 корпус 3 (далее - здание склада).

Письмом от 10.12.2014 N 3458/01-09 КУМИ Администрации направил Предпринимателю проект договора купли-продажи недвижимого имущества - здания склада, а также оферту - договор купли-продажи земельного участка от 31.12.2014 (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания склада душевого павильона, общая площадь 100 кв.м., кадастровый номер: 47:08:0102002:40, адрес объекта: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Сертолово-1, ул. Шоссейная, дом 9 корпус 3) (далее - Участок) по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком - ООО "Оценочная компания "Орис" в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Рыночная стоимость выкупаемого имущества согласно отчету об оценке от 14.10.2014 N104/14-14 составила 790 000 руб.

Покупатель подписал договор купли-продажи земельного участка от 31.12.2014 с протоколом разногласий от 31.12.2014 (вхN 9 от 13.01.2015).

Письмом от 19.01.2015 N 86/01-09 Комитет отклонил протокол разногласий, ссылаясь на несоответствие указанной Предпринимателем цены продажи недвижимого имущества его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном законодательством об оценке.

Не согласившись также с предложенной Предпринимателем редакцией пунктов 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 3.1.1, 4.3 Договора, Комитет письмом от 15.07.2015 N 1549/01-09 повторно предложил заключить Договор купли-продажи Участка в ранее направленной редакции.

Ссылаясь на недостижение сторонами согласия относительно редакции подлежащего заключению договора, Администрация обратилась в суд с настоящим иском об урегулировании возникших разногласий.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Поскольку Предприниматель является собственником здания склада, расположенного на спорном участке, следовательно, в силу статьи 39.20 ЗК РФ у Комитета, являющегося органом, уполномоченным на распоряжение спорным участком, имеется обязанность заключить с Предпринимателем договор аренды.

Как правильно указал суд в решении, положениями действующего законодательства не установлена обязанность Предпринимателя заключить такой договор и приобрести Участок в собственность, а у Администрации отсутствует право требовать от Предпринимателя приобретения земельного участка в собственность.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из положений названных норм также следует наличие у Предпринимателя права на понуждение Администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка и права на обращение в суд с требованием об урегулировании разногласий при заключении такого договора, однако Администрации как обязанной стороне такое право положениями действующего законодательства не предоставлено, на что обоснованно указал суд в решении.

Вместе с тем вывод суда о ничтожности о ничтожности договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г. по мотиву отчуждению спорного здания без земельного участка, на котором оно расположено, противоречит материалам дела, в связи с чем подлежит исключению из оспариваемого судебного акта. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2013 г. по делу N А56-56035/2013 признано право Молодкина Д.Е. на приобретение в собственность спорного здания и Администрация обязана направить Предпринимателю проект договора купли-продажи.

Таким образом, основанием для заключения договора купли-продажи являлся судебный акт, законность и обоснованность которого проверена постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.06.2014 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу ИП Молодкина Д.Е. удовлетворить.

Исключить из мотивировочной части решения вывод суда о ничтожности договора купли-продажи здания N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г.

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2015 г. по делу N А56-65727/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области - без удовлетворения.

Взыскать с Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области в пользу ИП Молодкина Д.Е. 3 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Т.А. Кашина