Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2016 г. N 17АП-1986/16

г. Пермь

29 марта 2016 г.

Дело N А60-40983/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,

при участии:

от истца ИП Гуземина Николая Геннадьевича (ИНН 665801849505, ОГРНИП 306965803000059) - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика ООО "ПЕМИРАЛ" (ИНН 6679034882, ОГРН 1136679009488) - не явились, извещены надлежащим образом;лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "ПЕМИРАЛ"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 декабря 2015 года

по делу N А60-40983/2015,

принятое судьей Пшеничниковой И.В.

по иску ИП Гуземина Николая Геннадьевича

к ООО "ПЕМИРАЛ",

о взыскании 439 665,88 руб.,

установил:

ИП Гуземин Николай Геннадьевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "ПЕМИРАЛ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 25.09.2013 N 25/09/13/01 в размере 439 665,88 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований. Заявитель жалобы настаивает на том, что решение арбитражного суда является незаконным, необоснованным, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Так, ссылаясь на ненадлежащее состояние входной двери и фасада арендуемого помещения, отказ арендодателя выполнить ремонтные работы, устную договоренность с последним о зачете стоимости восстановительных работ в счет уплаты арендной платы за нежилое помещение, выполнение ремонтных работ силами арендатора, считает, что взыскание долга в судебном порядке незаконно. Также указывает на то, что при приемке помещения из аренды по акту арендодатель никаких претензий к арендатору по поводу задолженности по уплате арендной платы не имел. Счета по оплате коммунальных платежей, счета-фактуры, на которые ссылается истец в качестве доказательства имеющегося долга по уплате арендной платы, ответчику не предъявлялись, выставлены энергоснабжающими организациями, данные счета ответчик оплачивать не обязан.

Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ИП Гуземиным Николаем Геннадьевичем (арендодатель) и ООО "ПЕМИРАЛ" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 25.09.2013 N 25/09/13/01.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение цокольного этажа N N 8-11, 19, общей площадью 106,4 кв.м., торговой площадью 95 кв.м., расположенное по адресу: 620000, г. Екатеринбург, ул. Союзная, д.2, далее - помещение, в целях осуществления торговой деятельности.

Арендатор использует указанное помещение в целях бытового обслуживания населения (пункт 1.5 договора).

Настоящий договор действует с 25.09.2013 по 31.08.2016 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что передача помещения производится по акту приема-передачи, который подписывается уполномоченными представителями сторон не позднее 5 рабочих дней со дня подписания договора.

Согласно пункту 5.1 договора за пользование помещением, указанным а п.п.1.1 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая исчисляется с момента подписания сторонами акта приема- передачи помещения, исходя из общей площади помещения. Арендная плата, подлежащая уплате арендатором арендодателю, составляет денежную сумму в размере 130 000 руб. в месяц.

Пунктом 5.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа месяца предшествующему расчетному месяцу на расчетный счет арендодателя.

При этом пунктом 5.6 договора предусмотрено, что в состав арендной платы по настоящему договору не входит плата за коммунальные услуги. Под коммунальными услугами в настоящем договоре понимаются услуги по предоставлению теплоэнергии, водоснабжения, канализации и вентиляции, электроэнергия, телефон, интернет и оплачиваются арендатором по договорам организациям, предоставляющим соответствующие услуги. Коммунальные услуги оплачиваются арендатором с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения и нести расходы по его содержанию (пункт 4.4.5 договора).

Как следует из пункта 4.3.2 договора, арендатор вправе производить с письменного согласия арендодателя перепланировку, капитальный ремонт арендуемого помещения, связанные со своей деятельностью, а также капитальный ремонт центрального входа здания, в котором находится помещение.

В обязанности арендодателя входит, в том числе в 10-дневный срок со дня получения извещения арендатора письменно согласовывать с ним перепланировку, капитальный ремонт помещения, связанные с деятельностью арендатора (п. 4.2.2. договора).

Согласно п. 8.1. договор может быть досрочно расторгнут по обоюдному согласию сторон.

По акту приема-передачи от 16.05.2015 арендуемое помещение возвращено арендодателю из аренды.

Истец, указывая на факт невнесения арендных платежей за четыре календарных месяца по состоянию на 16.05.2015 в общей сумме 415 000 руб. а также коммунальных платежей за пять календарных месяцев в размере 24 665, 88 руб., обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика указанной задолженности.

Удовлетворяя иск в полном объеме, суд первой инстанции исходил из правомерности заявленных требований, отсутствия доказательств уплаты долга по арендной плате и коммунальным платежам за заявленный период взыскания.

Доводы ответчика о том, что сумма произведенного ремонта входной двери арендуемого помещения должна быть зачтена в счет арендной платы, арбитражным судом отклонены.

Заявитель жалобы, ссылаясь на обстоятельства настоящего дела, настаивает на том, что решение суда является незаконным, необоснованным, принятым при неправильном применении норм материального права.

Повторно рассматривая дело по правилам ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы арбитражного суда правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Статьей 408 ГК РФ установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции счел доказанным факт наличия задолженности на стороне ответчика по уплате арендной платы и коммунальных услуг в сумме 439 665,88 руб., взыскав ее в полном объеме.

Расчет сумм основного долга проверен судами обеих инстанций, признан верным.

Не принимая во внимание доводы арендатора об отсутствии основания для взыскания арендной платы в связи с проведением восстановительных работ по ремонту фасада и входной двери арендуемого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что ремонт произведен без согласования с арендодателем.

Как следует из материалов дела, 16.02.2015 г. представителем Администрации Чкаловского района г. Екатеринбурга произведен осмотр территории, прилегающей к ООО "ПЕМИРАЛ" (г. Екатеринбург, ул. Союзная, 2) по вопросу соблюдения требований "Правил благоустройства территории МО г. Екатеринбург", принятых решением Екатеринбургской городской думы от 26.06.2013 N 29/61.

В результате осмотра установлено, что входная группа в арендуемом ООО "ПЕМИРАЛ" нежилом помещении находится в ненадлежащем состоянии, крыльцо у входной группы просело, имеет неустойчивую конструкцию и представляет опасность для посетителей, входная дверь открывается не полностью, что затрудняет возможность входа, штукатурка на фасаде входной группы частично облуплена.

На основании данного акта осмотра 16.02.2015 в адрес ООО "ПЕМИРАЛ" от Администрации Чкаловского района г. Екатеринбурга поступило уведомление с требованием в срок до 01.04.2015 провести по адресу: г. Екатеринбург ул. Союзная, 2 следующие виды работ: наружные работы по восстановлению фасада у входной группы; ремонтные работы по восстановлению крыльца входной группы; работы по восстановлению безопасного функционирования входных дверей.

Ремонтные работы по восстановлению нормального функционирования входных дверей, ремонту крыльца, ремонту фасада, ремонту тамбура входной группы произведены ООО "ПЕМИРАЛ" за собственный счет. Стоимость ремонтных работ составила 441 520 руб., что подтверждается, соответственно, условиями договора подряда от 20.02.2015 N 29П/2015, заключенного между ООО "ПЕМИРАЛ" (Заказчик) и ООО "Кедр" (Подрядчик). Также в материалы дела представлен локально сметный расчет N20-02-15 на сумму 441 520 руб. коп., акт о приемке выполненных работ за март 2015 г.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров.

В силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем принцип общего дозволения, характерный для гражданского права, не означает, что участники гражданского оборота вправе совершать действия, нарушающие закон, а также права и законные интересы других лиц.

Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Свобода договора (статья 421 ГК РФ) не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (иному лицу, управомоченному законом или собственником).

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Статья 616 ГК РФ регулирует обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 616 названного Кодекса в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Между тем, условиями договора (п.п. 4.2.2., 4.3.2 договора), предусмотрено, что арендатор вправе производить перепланировку, капитальный ремонт арендуемого помещения, связанные со своей деятельностью, а также капитальный ремонт центрального входа здания, в котором находится помещение с письменного согласия арендодателя.

Таким образом, договором предусмотрены согласованные действия сторон.

Доказательств обращения к арендодателю с согласованием или уведомлением о предстоящем ремонте, о причинах его проведения, согласования проведения реконструктивных работ здания для поддержания его в надлежащем состоянии, а также согласования иного размера арендной платы материалы дела не содержат.

Соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются, при этом ссылка жалобы на устные договоренности с арендодателем о зачете стоимости ремонтных восстановительных работ, судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Кроме того суд отмечает, что доказательств несения расходов по восстановительно-ремонтным работам, на которые ссылается ответчик (платежные поручения и т.д.) материалы настоящего дела также не содержат.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что все ремонтные работы производились ответчиком по своей инициативе и без согласования с истцом необходимости их проведения и их сметной стоимости и правомерно отклонил соответствующие доводы ответчика.

Доводы заявителя о том, что при приемке помещения из аренды по акту арендодатель никаких претензий к арендатору по поводу задолженности по уплате арендной платы не имел, судом апелляционной инстанции не принимаются, как не принимаются и доводы об отсутствии обязанности по уплате арендатором коммунальных платежей, как основанные на неверном толковании норм материального права и условий действующего до 16.05.2015 года (возврат помещения из аренды) договора.

В силу статьи 2 ГК РФ ответчик, осуществляя предпринимательскую деятельность, несет риски в результате такой деятельности, в том числе в виде последствий, возникающих в связи с нарушением договорных обязательств, или в связи с неверным толкованием закона или договора.

При этом, ответчик не лишен возможности предъявить к истцу по настоящему делу требования о возмещении ему понесенных в связи с ремонтом спорного помещения расходов путем предъявления самостоятельного иска. Обжалуемое решение и настоящее апелляционное постановление к тому препятствий не создают.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 декабря 2015 года по делу N А60-40983/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

И.В.Борзенкова Н.М.Савельева