Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2016 г. N 13АП-23806/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июля 2016 г. N Ф07-5069/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

31 марта 2016 г.

Дело N А56-41338/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Горбик В.М., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.

при участии:

от истца: представители Кирпичников Ф.А. (по доверенности от 02.04.2015), Прянишников С.В. (по доверенности от 20.01.2015),

от ответчиков: 1) представитель Воронин Б.А. (по доверенности от 29.12.2015), 2) представители Скуратова Т.А. (по доверенности от 11.011.2016), Коршунова Н.В. (по доверенности от 11.01.2016),

от 3-го лица: представитель Смирнова И.Ю. (по доверенности от 31.12.2015),

рассмотрев апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-23806/2015, 13АП-23428/2015) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО "АГДА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2015 и на дополнительное решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2015 по делу N А56-41338/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску ООО "АГДА"

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

3-е лицо: ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости в отношении нежилых помещений,

установил:

Закрытое акционерное общество "АГДА" (191014, город Санкт-Петербург, улица Некрасова, 1/38, литер А, помещение 5-Н, ОГРН 1147847424328, ИНН 7841512296) (далее - Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, город Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, литера Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) (далее - Комитет), ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (190000, город Санкт-Петербург, переулок Гривцова, 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649) (далее - Фонд) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о признании недостоверным отчета об оценке от 11.04.2014 N 31-8-0168(218)-2014, произведенного государственным унитарным предприятием "Городские управление инвентаризации и оценки недвижимости" по состоянию на 25.03.2014; в рамках рассмотрения преддоговорного спора Истец просил обязать Комитет заключить договор купли - продажи с учетом протокола разногласий по пунктам N 1.1, 2.1, 2.3, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.2.1, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 4.1, 4.1.1, 4.2.1, 5.1, 5.2, 5.3, 6.2, 6.3, 6.4, 8.1, 8.2, 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.3, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.5.2, 7.6, 7.6.1, 7.7, 8.1, а также в разделе 9, по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика, привлеченного судом.

Определением от 03.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (191023, город Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245) (далее - ГУП "ГУИОН").

Определением от 14.10.2014 судом принят отказ от требований к Фонду, производство по делу в указанной части прекращено, Фонд привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Также указанным определением суд привлек к участию в деле в качестве соответчика ГУП "ГУИОН".

В ходе рассмотрения настоящего дела в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд заменил Истца по настоящему делу на общество с ограниченной ответственностью "АГДА", а Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в порядке процессуального правопреемства.

Определением от 22.01.2015 суд назначил нормативно-методическую судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" Козину Петру Александровичу с постановкой следующего вопроса: соответствует ли отчет от 11.04.2014 N 31-08-0168(812)-2014 рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр. 5, литер А, пом. 12Н, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам оценки и правилам оценочной деятельности?

Согласно представленному заключению от 16.02.2015 N 37/СЭ/2015 отчет об оценке N 31-8-0168(218)-2014 от 11.04.2014 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации по оценочной деятельности, а именно Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России N 254, 255, 256 от 20.07.2007 (ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3).

В связи с признанием отчета ГУП "ГУИОН" недостоверным, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости суд определением от 20.03.2015 с учетом определения от 08.04.2015 (о разъяснении определения) назначил по делу судебную товароведческую экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" Львову Константину Владимировичу, с постановкой вопроса перед экспертом: какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр. 5, литер А, пом. 12Н, по состоянию на дату оценки?

Согласно отчету ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" от 05.06.2015 N 15-28-Т-А56-41338/2014 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 08.05.2015 составляет 23 000 000 руб.

В судебном заседании 21.07.2015 ООО "АГДА" заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. Протокольным определением суд отклонил заявленное ходатайство.

Решением арбитражного суда от 05.08.2015 отчет об оценке рыночной стоимости от 11.04.2014 N 31-8-0168(218)-2014, выполненный ГУП "ГУИОН", признан недействительным, цена выкупаемого помещения установлена в размере 23 000 000 руб., требование об обязании Комитета заключить договор купли-продажи с учетом протокола разногласий по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика, оставлено без рассмотрения, с Комитета в пользу ООО "АГДА" взыскано 65 875 руб. судебных расходов, ООО "АГДА" из федерального бюджета возвращено 6 000 руб. государственной пошлины.

Дополнительным решением от 19.08.2015 суд урегулировал разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

Пункт 2.1. договора принят в следующей редакции: "Цена продажи Объекта на основании отчета об оценке от 05.06.2015 N 15-28-Т-А56-41338/2014, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности", составляет 23 000 000 руб., НДС не облагается";

Пункты 1.1, 2.1, 2.3, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.2.1, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 4.1, 4.1.1, 4.2.1, 5.1, 5.2, 5.3, 6.2, 6.3, 6.4, 8.1, 8.2 приняты в редакции продавца;

Пункты 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4 исключены;

Пункт 7.3 изложен в редакции продавца;

Пункт 7.5, 7.5.1 исключен;

Пункт 7.5.2 договора изложен в следующей редакции: "Настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке в случае, когда покупатель не произведет очередной платеж в установленный срок, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным покупателем по истечении пяти рабочих дней с даты его направления заказной почтой по адресу покупателя или на электронную почту покупателя, указанные в договоре";

Пункты 7.6, 7.6.1 исключены;

Пункт 7.7 исключен;

Пункт 8.1. договора принят в редакции покупателя. При этом суд исключил слова "в том числе предусмотренных пунктом 3.2.5. договора".

Принят отказ ООО "АГДА" от требования об изложении раздела 9 договора в редакции покупателя, производство по делу в указанной части прекращено.

Комитет и ООО "АГДА" обратились с апелляционными жалобами на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2015 и на дополнительное решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2015.

В апелляционной жалобе Комитет считает, что Общество утратило преимущественное право выкупа арендованного помещения, поскольку в установленный 30-тидневный срок не подписало договор купли-продажи (пункт 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Кроме того, Комитет указывает на неправильное применение судом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрение требований, которые не были заявлены Обществом. Также Комитет не согласен с распределением судом расходов по делу. В дополнениях к апелляционной жалобе Комитет указывает, что оснований для рассмотрения преддоговорного спора у суда не имелось, поскольку Общество в досудебном порядке с предложением об урегулировании разногласий не обращалось.

В свою очередь, Общество не согласно с отказом суда первой инстанции в назначении по делу повторной экспертизы рыночной стоимости арендуемого Истцом помещения 12Н. ООО "АГДА" обращает внимание на то, что по результатам судебной экспертизы цена выкупа помещения 12Н определена в размере 23 000 000 руб. по состоянию на 08.05.2015, а не на дату обращения Общества в Комитет с заявлением о выкупе (15.01.2014). Кроме того, Общество ссылается на иные многочисленные нарушения, допущенные в заключении ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" от 05.06.2015 N 15-28-Т-А56-41338/2014.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2015 удовлетворено ходатайство ООО "АГДА" о назначении повторной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр. 5, литер А, пом. 12Н, по состоянию на 15.01.2014. Проведение экспертизы в срок до 31.12.2015 поручено ОАО "Региональное управление оценки", эксперту Васильченко Алексею Владимировичу. Производство по делу приостановлено. Определением апелляционного суда от 19.01.2016 суд продлил срок проведения экспертизы до 01.02.2016 в связи с необходимостью направления в экспертное учреждение дополнительных документов по ходатайствам Истца и эксперта.

12.02.2016 в апелляционный суд поступило заключение судебной экспертизы N 08/12/15-1 от 11.02.2016, выполненное ОАО "Региональное управление оценки", в связи с чем определением от 15.02.2016 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "АГДА" и Комитета доводы своих апелляционных жалоб поддержали, просили решение суда отменить, против удовлетворения жалобы противоположной стороны в споре возражали.

Представители Фонда и ГУП "ГУИОН" заняли солидарную с Комитетом позицию по существу спора, просили удовлетворить жалобу Комитета.

Протокольными определениями в соответствии со статьями 82, 86, 87, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд отклонил ходатайства Истца о вызове в судебное заседание эксперта, поскольку заключение судебной экспертизы N 08/12/15-1 от 11.02.2016 не содержит неясностей, требующих пояснения эксперта. Кроме того, отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы, поскольку у апелляционного суда не имеется сомнений в обоснованности выполненного ОАО "Региональное управление оценки" заключения, объективных противоречий заключение судебной экспертизы не содержит, возражениям Истца против исследовательской части заключения может быть дана судебная оценка.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 08.02.2008 N 10-А198950 в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Загородный проспект, д. 5, лит. А, пом. 12-Н (л.д. 19, т. 1).

Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

15.01.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

20.05.2014 Комитетом издано распоряжение N 855-рз об условиях приватизации нежилого помещения 12Н, расположенного по указанному выше адресу, цена продажи объекта установлена в размере 24 000 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке ГУП "ГУИОН" от 11.04.2014 N 31-8-0168(218)-2014, выполненным по состоянию на 25.03.2014.

Не согласившись с ценой выкупа и условиями договора купли-продажи, 09.06.2014 Общество направило в Фонд протокол разногласий, содержащий изменения пунктов договора (л.д. 66, т. 1). Получив отказ Фонда в принятии условий протокола разногласий от 25.06.2014 N 3254/30 (л.д. 69, т. 1), Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании отчета ГУП "ГУИОН" недостоверным и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Проверив законность и обоснованность принятых судом первой инстанции судебных актов, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи - в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Апелляционный суд отклоняет доводы жалобы Комитета о том, что Обществом утрачено преимущественное право выкупа помещения, поскольку Общество в установленный срок направило в Комитет договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий (л.д. 66, т. 1) и, получив отказ уполномоченного органа, реализовало свое право на передачу разногласий по договору на рассмотрение суда, а также оспаривало достоверность отчета об оценке величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу положений пункта 4.1. Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Учитывая изложенное, доводы Комитета основаны на ошибочном толковании правовых норм.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр. 5, литер А, пом. 12Н, а также достоверность указанной в отчете ГУП "ГУИОН" от 11.04.2014 N 31-8-0168(218)-2014 стоимости государственного имущества, определенной по состоянию на 25.03.2014.

Ссылаясь на то, что с заявлением о выкупе помещения Общество обратилось в Комитет 15.01.2014, Истец полагает выполненный по состоянию на 25.03.2014 отчет об оценке ГУП "ГУИОН" недостоверным.

Как предусмотрено статьей 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением от 22.01.2015 судом первой инстанции назначена по делу нормативно-методическая экспертиза, проведение которой поручено эксперту некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" Козину Петру Александровичу с постановкой следующего вопроса: соответствует ли отчет от 11.04.2014 N 31-08-0168(812)-2014 (л.д. 3, т. 6) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам оценки и правилам оценочной деятельности?

Согласно представленному заключению некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" от 16.02.2015 N 37/СЭ/2015 (л.д. 116, т. 6) эксперт обнаружил нарушения требований п. 4 ФСО N 3, п. 19 ФСО N 1, п. 14 ФСО N 1.

Анализ выявленных в ходе экспертизы нарушений позволил эксперту сделать вывод о том, что представленный на экспертизу отчет об оценке N 31-8-0168(218)-2014 от 11.04.2014 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации по оценочной деятельности, а именно Закону об оценочной деятельности, требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России N 254, 255, 256 от 20.07.2007 (ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3).

Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов такой организации (статья 16.2 Закона об оценочной деятельности).

Как было установлено апелляционным судом, отчет об оценке ГУП "ГУИОН" выполнен оценщиком Табала Д.Н., являющимся членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" (л.д. 5, т. 6 сведения об оценщике).

Экспертиза отчета ГУП "ГУИОН" от 11.04.2014 N 31-08-0168(812)-2014 выполнена экспертом Козиным П.А., также являющимся экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", доктором технических наук с 2001 года, профессором по кафедре строительства и эксплуатации наземных комплексов, имеющим стаж работы в оценке с 1997 года, стаж работы эксперта с 2004 года, стаж работы эксперта некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" с 2009 года, в связи с чем оснований усомниться с выводах эксперта, объективности исследования у апелляционного суда не имеется.

При рассмотрении дела судом первой инстанции, а также в апелляционном суде ГУП "ГУИОН" о назначении повторной экспертизы достоверности отчета об оценке N 31-8-0168(218)-2014 от 11.04.2014 не заявляло, в связи с чем допустимыми доказательствами сделанных экспертом выводов о недостоверности отчета ГУП "ГУИОН" не опровергло, исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Кроме того, в данном случае отчет об оценке рыночной стоимости арендованного Обществом нежилого помещения выполнен ГУП "ГУИОН" по состоянию на 25.03.2014, что с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, само по себе не свидетельствует о допустимости указанного доказательства применительно к целям выкупа помещения, поскольку определение рыночной стоимости нежилого помещения следует производить на дату получения Комитетом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть по состоянию на 15.01.2014.

Поскольку судебная экспертиза стоимости нежилого помещения была проведена судом первой инстанции по состоянию на 08.05.2015, ее результаты не могут быть положены в основу вывода о подлежащей применению цене выкупа государственного имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2015 назначена повторная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр. 5, литер А, пом. 12Н, по состоянию на 15.01.2014.

В соответствии с заключением судебной экспертизы ОАО "Региональное управление оценки" N 08/12/15-1 от 11.02.2016 (л.д. 88, т. 11) рыночная стоимость помещения 12Н по состоянию на 15.01.2014 составила 21 700 000 руб. без учета НДС.

Приведенные Обществом доводы о недостоверности указанного заключения эксперта носят формальный характер и допустимыми доказательствами по делу не подтверждены. Так, Общество указывает на то, что экспертом использована недостоверная информация по объектам-аналогам, не произведена корректировка на высоту потолков, состояние домов и коммуникаций, некорректно произведена корректировка на занимаемый этаж и общую площадь, неправильно рассчитана ставка капитализации.

Между тем, в отношении подбора объектов аналогов эксперт исходил из сведений базы аналогов ГУП "ГУИОН", размещенной на сайте СРО "Сообщество профессионалов оценки", объективных доказательств, свидетельствующих о недостоверности приведенных в названном источнике сведений, не имеется. Изложенным Обществом возражениям противопоставлены доводы ГУП "ГУИОН", приведенные в отзыве от 18.03.2016 N Э-5354/16, в том числе в отношении даты сделки, рыночных показателей стоимости, определении этажности объекта, конфигурации и параметров объектов, а также корректировки, выполненной не методом линейной интерполяции, а на основе степенной модели.

В отношении объектов-аналогов, находящихся по адресам Московский, д. 1/2, Восстания ул., д. 25, ГУП "ГУИОН" согласилось с доводами Общества об отсутствии необходимости применения скидки на торг, между тем вес доходного подхода при согласовании составляет всего 30%, в связи с чем влияние данного фактора на итоговый результат оценки составит не более 1%.

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 21 700 000 руб.

Ввиду отсутствия у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта Васильченко Алексея Владимировича апелляционный суд не усматривает установленных частью второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по ходатайству Общества повторной экспертизы. При этом возражения Общества относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, неправильного применения корректировок, а также использования в отчете недостоверной информации, по мнению апелляционного суда, не подтверждены допустимыми доказательствами.

Под запись в протокол судебного заседания Общество подтвердило, что просить обязать Комитет заключить договор купли-продажи, а также урегулировать преддоговорный спор вне зависимости от определенной судом цены выкупа помещения.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2015 следует отменить, признать отчет ГУП "ГУИОН" от 11.04.2014 N 31-8-0168(218)-2014 недостоверным, требования Общества об обязании Комитета заключить договор купли-продажи нежилого помещения 12Н удовлетворить, определив цену объекта продажи в размере 21 700 000 руб.

Как было указано выше, дополнительным решением от 19.08.2015 суд урегулировал разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

В соответствии с имеющимся в деле утонением исковых требований (л.д. 78, т. 9) Общество просило в рамках рассмотрения преддоговорного спора обязать Комитет для целей реализации преимущественного на приобретение нежилых помещений, находящихся по адресу Загородный пр., д. 5, литера А, помещения 2Н, 12Н, 13Н заключить договор купли продажи с учетом протокола разногласий по пунктам N N 1.1, 2.1, 2.3, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.2.1, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 4.1, 4.1.1, 4.2.1, 5.1, 5.2, 5.3, 6.2, 6.3, 6.4, 8.1, 8.2, 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.3, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.5.2, 7.6, 7.6.1, 7.7, 8.1 и разделу 9, по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика, привлеченного судом.

Апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения требований Общества, заявленных в отношении нежилых помещений N N 2Н, 13Н, поскольку преддоговорные споры об условиях выкупа указанных помещений являются предметами арбитражных дел NN А56-41347/2014, А56-41346/2014. Оснований для определения договорных условий в отношении названных помещений с учетом определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.08.2014 по настоящему делу об отказе в объединении дела NА56-41338/2014 с арбитражными делами NN А56-41347/2014, А56-41346/2014 в одно производство (л.д. 224, т. 1), оставленного без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 (л.д. 21, т. 3), не имеется. Кроме того, в апелляционном суде Общество своих требований в указанной части не поддерживало.

В силу положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В апелляционном суде представитель Истца под запись в протокол судебного заседания пояснил, что просит урегулировать разногласия сторон по следующим пунктам договора купли-продажи 2.1, 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.3, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.5.2, 7.6.1, 7.7, 8.1, ссылаясь на представленный апелляционному суд акт разногласий, являющийся приложением к сопроводительному письму от 16.03.2016 N 3090/2016.

Принимая во внимание волеизъявление Общества, а также отсутствие возражений участвующих в деле лиц, апелляционный суд применительно к положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает отказ Общества от рассмотрения преддоговорного спора по пунктам N N 1.1, 2.3, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.2.1, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 4.1, 4.1.1, 4.2.1, 5.1, 5.2, 5.3, 6.2, 6.3, 6.4, 7.6, 8.2, 9 договора купли-продажи. Производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Вопрос о цене выкупа нежилого помещения 12Н был подробно исследован судом при оценке правомерности требований Общества об обязании Комитета заключить договор купли-продажи помещения по цене, определенной независимым оценщиком, привлеченным судом, в связи с чем пункт 2.1. договора купли-продажи следует принять в следующей редакции:

"Цена продажи Объекта на основании заключения эксперта ОАО "Региональное управление оценки" от 11.02.2016 N 08/12/15-1, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", составляет 21 700 000 руб., НДС не облагается".

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерности исключения пунктов 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4 из договора купли-продажи, поскольку спорное помещение находится в жилом доме, а данные пункты относятся к домам нежилого фонда. В свою очередь, включение в договор не относящегося к нему обязательства приводит к невозможности исполнения данного пункта договора. Кроме того, в пункте 8.1 договора подлежат исключению слова "в том числе предусмотренных пунктом 3.2.5 договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Оценив соразмерность ответственности покупателя за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате цены объекта с учетом основанных на законе доводов Комитета о необходимости обеспечения интересов продавца, а также исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон, апелляционный суд признает не подлежащим исключению пункт 7.3 договора купли-продажи о начислении неустойки (пени) за нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора купли-продажи, в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. Между тем, исходя из положений статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым исключить из п. 7.3. договора купли-продажи указание на возможность взыскания убытков сверх неустойки. Оснований для снижения размера пеней до 0,03% апелляционный суд не усматривает, учитывая размер ставки рефинансирования Банка России, а также обычаи делового оборота при включении в договоры мер ответственности. Указанное обстоятельство не исключает возможности покупателя при наличии к тому оснований, в том числе характера возможного нарушения заявить о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Также Общество предлагает исключить из условий договора купли-продажи пункты 7.5, 7.5.1 и 7.6.1, в соответствии с которыми в случае просрочки оплаты первого платежа, предусмотренного договором, свыше 10 календарных дней покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от цены продажи. Общество полагает, что взыскание штрафа в размере 10% от цены продажи при условии, что размер первого платежа составляет 8% от цены продажи, является несправедливым. Кроме того, указанные штрафы в дополнение к предусмотренной пунктом 7.3 договора купли-продажи неустойке являются несоразмерной мерой ответственности покупателя, что нарушает баланс интересов сторон.

Апелляционный суд полагает указанные доводы обоснованными, в связи с чем считает возможным исключить из условий договора купли-продажи пункты 7.5, 7.5.1, 7.6.1.

Поскольку односторонний отказ продавца от договора купли-продажи с рассрочкой платежа предусмотрен законом - пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, но данная норма носит диспозитивный характер, то с учетом возражений покупателя в части данного условия (пункт 7.5.2 договора купли-продажи) суд определяет данное условие на основании положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом апелляционный суд оставляет редакцию продавца в части порядка направления уведомления об отказе от договора купли-продажи.

Таким образом, пункт 7.5.2 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке в случае, когда покупатель не произведет очередной платеж в установленный срок, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным покупателем по истечении пяти рабочих дней с даты его направления заказной почтой по адресу покупателя или на электронную почту покупателя, указанные в договоре".

Поскольку условие пункта 7.7 договора купли-продажи об одностороннем отказе продавца от договора купли-продажи ввиду наличия долгов по договору аренды не предусмотрено законом, то есть может быть определено только по соглашению сторон, а одна сторона - покупатель - возражает против включения этого условия в договор, данный пункт подлежит исключению, тем более, что в результате его исключения не нарушаются права продавца на получение арендной платы, пеней, штрафов по договору аренды, в том числе путем взыскания задолженности в судебном порядке.

Доводы Фонда о том, что спорные пункты договора установлены типовой формой договора купли-продажи, утвержденной распоряжением КУГИ от 03.08.2006 N 233-р, подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку данное обстоятельство не исключает возможности заключения договора купли-продажи в судебном порядке на иных условиях, не противоречащих закону.

Таким образом, апелляционным судом удовлетворено неимущественное требование Общества об урегулировании преддоговорного спора по пунктам 2.1, 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.3, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.5.2, 7.6.1, 7.7, 8.1 договора купли-продажи в редакции, отличной от определенной судом первой инстанции в дополнительном решении от 19.08.2015, в связи с чем названный судебный акт следует изменить, изложив дополнительное решение в редакции апелляционного суда.

При распределении судебных расходов по делу апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в числе прочих относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Выплата вознаграждения эксперту (соответственно, возмещение расходов участвующего в деле лица на проведение экспертизы) не ставится в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения предъявляемым к нему требованиям и оценки его судом, в связи с чем то обстоятельство, что экспертное заключение не было положено апелляционным судом в обоснование вывода об удовлетворении иска, не может являться основанием для освобождения противоположной стороны от возмещения судебных расходов на оплату экспертизы.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы при частичном удовлетворении исковых требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Между тем, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 7959/08, данное правило не действует при распределении судебных расходов по делам об удовлетворении требований неимущественного характера. В подобных делах при частичном удовлетворении требований заявителя судебные расходы подлежат возмещению в полном объеме противоположной стороной.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" также указано, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера.

При этом в силу положений п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах не предусмотрено освобождение надлежащего ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов по уплате государственной пошлины в связи с тем, что он не наделен полномочиями самостоятельно (в отсутствие правового акта иного лица, органа власти, в том числе суда) совершить действия, позволяющие истцу реализовать свои права, законные интересы, о защите которых он обратился в суд.

Следовательно, учитывая, что Общество заявляло требования неимущественного характера об урегулировании преддоговорного спора и его требования частично удовлетворены, расходы по уплате государственной пошлины и судебных экспертиз не могут быть распределены в соответствии с пропорциональным принципом, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и подлежат взысканию в полном объеме с Комитета и ГУП "ГУИОН".

Обществом было заявлено два неимущественных требования: о признании отчета об оценке недостоверным и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. Размер государственной пошлины в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации на момент обращения Общества в арбитражный суд (02.07.2014) составлял 4 000 руб. за каждое неимущественное требование. На основании чек-ордера от 01.07.2014 Общество оплатило 8 000 руб. государственной пошлины по иску (л.д. 1, т. 1). Также Общество платежным поручением N 25 от 26.01.2015 оплатило 39 375 руб. за проведение нормативно-методической экспертизы (л.д. 152, т. 5), платежным поручением N 81 от 08.04.2015 - 24 500 руб. за проведение экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 82, т. 7). Кроме того, платежным поручением N 185 от 31.08.2015 (л.д. 107, т. 9) Общество оплатило 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы и платежным поручением N 275 от 09.12.2015 за проведение повторной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения апелляционным судом 37 400 руб.

Таким образом, с Комитета в пользу Общества следует взыскать 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 3 000 руб. расходов по апелляционной жалобе, а также 61 900 руб. расходов по оплате судебных экспертиз. С ГУП "ГУИОН" в пользу Общества следует взыскать 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 39 375 руб. расходов по оплате нормативно-методической экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 150-151, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2015 отменить.

2. Признать недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 5, лит. А, пом. 12Н, от 11.04.2014 N 31-8-0168(218)-2014, выполненный Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (191023, город Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245).

3. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, город Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, литера Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "АГДА" (191014, город Санкт-Петербург, улица Некрасова, 1/38, литер А, помещение 5-Н, ОГРН 1147847424328, ИНН 7841512296) договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр. 5, литер А, пом. 12Н, по цене 21 700 000 руб.

4. Дополнительное решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2015 изменить.

5. Урегулировать разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Принять пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

"Цена продажи Объекта на основании заключения эксперта ОАО "Региональное управление оценки" от 11.02.2016 N 08/12/15-1, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", составляет 21 700 000 руб., НДС не облагается".

Пункты 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.6.1, 7.7 договора купли-продажи исключить.

Пункт 7.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

"За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2. договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки".

Пункт 7.5.2 договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

"Настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке в случае, когда покупатель не произведет очередной платеж в установленный срок, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным покупателем по истечении пяти рабочих дней с даты его направления заказной почтой по адресу покупателя или на электронную почту покупателя, указанные в договоре".

Из пункта 8.1. договора купли-продажи исключить слова "в том числе предусмотренных пунктом 3.2.5. договора".

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "АГДА" (191014, город Санкт-Петербург, улица Некрасова, 1/38, литер А, помещение 5-Н, ОГРН 1147847424328, ИНН 7841512296) от рассмотрения преддоговорного спора по пунктам N N 1.1, 2.3, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.2.1, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 4.1, 4.1.1, 4.2.1, 5.1, 5.2, 5.3, 6.2, 6.3, 6.4, 7.6, 8.2, 9 договора купли-продажи.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, город Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, литера Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АГДА" (191014, город Санкт-Петербург, улица Некрасова, 1/38, литер А, помещение 5-Н, ОГРН 1147847424328, ИНН 7841512296) 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 3 000 руб. расходов по апелляционной жалобе, а также 61 900 руб. расходов по оплате судебных экспертиз.

Взыскать с Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (191023, город Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АГДА" (191014, город Санкт-Петербург, улица Некрасова, 1/38, литер А, помещение 5-Н, ОГРН 1147847424328, ИНН 7841512296) 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 39 375 руб. расходов по оплате нормативно-методической экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.М. Горбик И.А. Тимухина