Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2016 г. N 07АП-846/16

г. Томск

29 марта 2016 г.

Дело N А27-13984/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Л.И. Ждановой,

судей: Ю.И. Павловой, Е.Г. Шатохиной,

при ведении протокола помощником судьи О.С. Косачевой,

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: без участия (извещен),

от третьих лиц: без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (07АП-846/2016) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 25 декабря 2015 года по делу N А27-13984/2015 (судья И.А. Конарева)

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)

к обществу с ограниченной ответственностью "Обувная компания Сибпромторг" (ОГРН 1024200714339, ИНН 4205033290)

о понуждении заключить договор аренды земельного участка

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Обувная компания Сибпромторг" (ОГРН 1024200714339, ИНН 4205033290)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)

об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка

третьи лица: общество с ограниченной ответственности "Центр оценки и экспертиз", общество с ограниченной ответственностью "Научно - исследовательский институт "Ресурсы развития",

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском о понуждении общества с ограниченной ответственностью "Обувная компания Сибпромторг" (далее - ООО "ОК "Сибпромторг", Общество, ответчик) заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0601006:301, площадью 1556 кв.м., расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Кленовая,1.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственности "Центр оценки и экспертиз", общество с ограниченной ответственностью "Научно - исследовательский институт "Ресурсы развития".

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 25 декабря 2015 года по делу N А27-13984/2015 исковые требования Комитета оставлены без удовлетворения; исковые требования Общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

аренды земельного участка удовлетворены; определены условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0601006:301, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Кленовая, 1, заключаемого между Комитетом и Обществом следующим образом. В Протоколе определения величины арендной платы к договору аренды, являющимся Приложением к договору аренды земельного участка начиная со слов "05.02.2015 г..." изложить в следующей редакции: "С 05.02.2015 г. арендная плата устанавливается в размере 13 333,33 руб. в месяц и определяется на основании отчета от 15.06.2015 N ОН/133-02-06-2015-5 об оценке рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) земельного участка, общей площадью 1556 кв.м., кадастровый номер: 42:24:0601006:301, расположенного по адресу: г. Кемерово, жилой район Кедровка,ул. Кленовая, 1, А=160 000/П, где А-размер арендной платы; 160 000 - рыночная стоимость права пользования (величина арендной платы в год), без учета НДС, П=12 - количество периодов внесения арендной платы в год. далее по тексту Протокола определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка"; с Комитета в пользу Общества взыскано 6 000 руб.судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Не согласившись с состоявшимся решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Комитета.

В обоснование своих доводов истец указывает: тот факт, что Общество является единственным собственником здания, расположенного на земельном участке, не может ставить его права в более привилегированное положение, нежели долевых собственников; суд первой инстанции, отказывая Комитету в удовлетворении исковых требований, ставит возможность уполномоченного органа реализовать предусмотренное законом право в зависимость от количества собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Ответчик в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил возражение на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.

В своих возражениях ответчик указал на не возможность неприменения положений п. 8 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в связи с субъектным составом лиц, которых, согласно указанной норме, уполномоченный орган вправе понудить к заключению договора. Общество, являясь единственным собственником расположенного на спорном земельном участке единственного здания, не уклонялось от заключения договора аренды, предпринимало действия к заключению договора посредством ведения переписки с Комитетом. Единственным препятствием к заключению договора, по мнению Общества, являлось отсутствие договоренности сторон относительно величины арендной платы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интерне-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ответчик заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.

В порядке части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "ОК "Сибпромторг" является собственником здания с кадастровым номером 42:24:0601006:1206, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0601006:301, находящимся по адресу: г. Кемерово, ул. Кленовая, 1.

Спорный земельный участок относится к категории земель государственная собственность на которые не разграничена в г. Кемерово.

25.03.2015 Комитетом в адрес Общества направлен проект договора аренды спорного земельного участка.

В соответствии с протоколом определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка (Приложение N1) с 05.02.2015 арендная плата устанавливается в размере 28139 руб. 75 коп. в месяц, исходя из рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы в год) в размере 337 677 руб., согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертиз" N 59-03-2015 от 25.03.2015 (далее - отчет от 25.03.2015).

Общество направило в адрес Комитета письмо от 07.04.2015, в котором не согласилось с порядком расчета арендной платы, просило произвести расчет арендной платы за использование земельного участка в соответствии с пунктом 2.4 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - Порядок определения размера арендной платы N 62).

Письмом от 27.04.2015 Комитет разъяснил Обществу основания применения при расчете арендной платы оценки рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с пунктом 2.11 Порядка определения размера арендной платы N 62 и предложил подписать договор в предложенной редакции. В предложенной редакции договор аренды Обществом не был подписан.

Полагая, что Общество необоснованно уклоняется от заключения договора аренды на спорный земельный участок Комитет обратился с рассматриваемым иском в суд.

В свою очередь Общество обратилось за проведением оценки рыночной стоимости права пользования и владения объектом аренды по договору аренды на протяжении одного платежного периода в ООО "Научно-исследовательский институт "Ресурсы развития" (далее - ООО "НИИ "РР").

Согласно отчету ООО "НИИ "РР" N ОН/133-02-06-2015-5 "Об оценке рыночной стоимости права пользования и владения объектом аренды (земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов) по договору аренды на протяжении одного платежного периода от 15.06.2015 (далее - отчет от 15.06.2015) итоговая величина рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок составила 160 000 руб.

Указанный отчет от 15.06.2015 прошел экспертизу в Некоммерческом партнерстве "Межрегиональный союз оценщиком" и получил положительное экспертное заключение (N 745/01-15 от 29.06.2015), в том числе, и в части итоговой стоимости.

Письмом от 06.08.2015 (вх. N 8023 от 07.08.2015) с приложением копии отчета, Общество сообщило Комитету о проведенной оценке и предложило изложить в Протоколе определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка размер арендной платы равным 13 333 руб. в месяц.

Таким образом, Общество указывает, что оно не уклонялось от заключения договора аренды земельного участка и готово было его заключить при согласовании условий договора, касающихся размера арендной платы.

Полагая, что Комитет необоснованно уклоняется от согласования условий в отношении размера арендной платы, Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Комитету об определении спорного условия договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Комитета, суд первой инстанции исходил из отсутствии у него права на обращения в суд с данным требованием, поскольку Общество не относится к собственникам зданий, сооружений, которые указаны в пунктах 2-4 ст. 39.20 ЗК РФ. Удовлетворяя исковые требования Общества, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 29.20 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 8 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В рассматриваемом случае, поскольку Общество не относится к собственниками зданий, сооружений, которые указаны в пунктах 2-4 статьи 39.20 ЗК РФ, не уклоняется от заключения договора аренды спорного земельного участка, предпринимало действия к заключению договора, у Комитета отсутствует право на обращение с иском о понуждении ответчика к заключению договора аренды.

Оснований полагать, что права Общество поставлены в более привилегированное положение, по сравнению с долевыми собственниками, оснований не имеется, права Комитета по реализации своих прав, отказом в удовлетворении его исковых требований не нарушаются.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований Комитета у суда первой инстанции не имелось.

При этом исковые требования Общества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Оценка рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка проводилась Комитетом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы N 62.

Как указано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении Арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае если законом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному истцом в материалы дела отчету от 19.03.2015 рыночная стоимость права пользования (величины арендной платы) земельного участка составляет 337 677 руб. в год.

В соответствии с представленным ответчиком в материалы дела отчетом от 15.06.2015 рыночная стоимость объекта оценки составляет 160 000 руб. в год.

Суд первой инстанции на основании ст. 71 АПК РФ оценил представленные в материалы дела отчеты об оценке и пришел к обоснованному выводу о том, что отчет от 19.03.2015 не может быть положен в основу принятия в качестве арендной платы в сумме 28 139,75 руб. в месяц, исходя из рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы в год) в размере 337 677 руб., поскольку данный отчет не содержит сведений об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке, не имеет фотографий объекта, то есть приведена неполная информация, что приводит к неоднозначному толкованию, оценщиком не было учтено право пользования земельным участком ООО "ОК "Сибпромторг" как собственника здания, расположенного на земельном участке.

При этом правомерно посчитал возможным руководствоваться при определении величины арендной платы к договору аренды спорного земельного участка, отчетом от 15.06.2015, представленным Обществом, поскольку указанный отчет является более полным, в нем изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, он является достоверным и обоснованным.

Кроме того, отчет от 15.06.2015 получил положительное экспертное заключение, что в силу статьи 17.1. Федерального закона N 135-ФЗ подтверждает соответствие Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности.

Также на дату составления отчета от 15.06.2015 оценщиком были выявлены объекты-аналоги - земельные участки, сходные по назначению и использованию, местоположению, площади, составу прав, дате предложения, условиям продажи. Земельные участки для сравнения располагаются в городе Кемерово (в отличие от аналогов, применяемых в отчете от 19.03.2015, расположенных в городах Новокузнецк и Мариинск).

В отчете от 15.06.2015 проведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость; также при проведении оценки подробно исследован объект аренды, его местоположение, количественные, технические и качественные характеристики. В отчете имеются фотографии земельного участка и расположенного на нем здания.

При проведении оценки рыночной стоимости аренды земельного участка оценщиком в отчете от 15.06.2015 использованы сравнительный и доходный метод. При этом оценщиком обосновывается применение именно этих методов и неприменение затратного.

Доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость права пользования и владения объектом оценки, а также недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной отчетом, занижения рыночной стоимости спорного объекта, доказательств несоответствия указанного требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, истцом в материалы дела не представлено.

Оснований считать выводы, изложенные в отчете, недостоверными у суда апелляционной инстанции не имеется.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворит исковые требования Общества.

Доводов, опровергающих выводы суда в указанной части, апелляционная жалоба не содержит.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 25 декабря 2015 года по делу N А27-13984/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Л.И. Жданова

Судьи

Е. И. Захарчук Ю.И. Павлова Е.Г. Шатохина