Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2016 г. N 09АП-7707/16

г. Москва

31 марта 2016 г.

Дело N А40-65794/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей: Солоповой А.А., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ИП Авдалян О.Н.

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2016,

по делу N А40-65794/15 (60-532), принятое судьей Буниной О.П.,

по иску Индивидуального предпринимателя Авдалян Ольги Николаевны

(ОГРНИП 310583730500011; ИНН 583704136015)

к ЗАО "Инвестиционный банк "Финам" (ОГРН 1037739001046; ИНН 7709315684)

об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 541,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Володарского 63, литер А,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рамзаев А.В. по доверенности от 13.01.2014;

от ответчика: Орлиогло Л.И. по доверенности от 12.10.2015;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Авдалян Ольга Николаевна (далее - истец, ИП Авдалян О.Н.) обратилась в суд с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Инвестиционный банк "Финам" об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 541,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Володарского 63, литер А., на основании договора аренды от 01.12.2009 г., в соответствии со ст.ст. 309, 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Протокольным определением суда от 26.08.2015 г. принято заявление истца об изменении предмета исковых требований в части п. 1 заявления, в принятии заявления в части п. 2, 3, 4 отказано как несоответствующего положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в связи с чем, спор рассматривается по требованию об обязании ответчика освободить от его имущества и возвратить истцу нежилое помещение общей площадью 541,6кв.м., расположенное на 1 этаже отдельно стоящего здания по адресу: Пенза, ул.Володарского, д. 63, по акту приема-передачи, отражающему несоответствие нежилого помещения кадастровому паспорту от 16.02.2015 г. N 5800/30015-41942.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2016 по делу N А40-65794/15 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования не обосновал и документально не подтвердил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Просил произвести замену ответчика с ЗАО "Инвестиционный банк "Финам" на АО "Инвестиционный банк "Финам".

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.12.2009 г. между ответчиком (арендатором) и Фирсковой И.Н. (арендодателем) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) встроенное нежилое помещение общей площадью 541,6 кв.м., расположенного на 1-м этаже, отдельно стоящего здания по адресу: г. Пенза, ул. Володарского, д. 63 (п. 1.1.).

В соответствии с п.п. Е п. 2.2. Договора в течение срока действия настоящего договора арендатор обязан возвратить арендуемое помещение арендодателю в исправном стоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи в срок не позднее пяти календарных дней с даты окончания срока действия настоящего договора или досрочного его расторжения.

Согласно п. 2.3. Договора арендатор вправе производить перепланировки, реконструкцию и переоборудование арендуемого помещения, связанные с деятельностью арендатора, без дополнительного согласования с арендодателем, за исключением перепланировки и реконструкции капитальных (несущих) стен. Перепланировка и реконструкции капитальных (несущих) стен осуществляется только с письменного согласия арендодателя. Согласно п. 5.1 договор заключен сроком до 01.01.2015 г. Договор вступает в силу после его государственной регистрации.

Факт передачи ответчику указанных помещений подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2009 г., в соответствии с арендуемое помещение пригодно для использования арендатором в целях банковской деятельности, претензий по состоянию арендуемого помещения у сторон не имеется.

07.12.2012 г. между ответчиком (арендатором) и истцом (арендодателем) заключено дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым произведена замена на стороне арендодателя на истца.

Согласно п.2 дополнительного соглашения к Договору предоставляемое в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2010 г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.01.2011 г. сделана запись регистрации N 58-58-38/025- 2010-381.

На основании определения Арбитражного суда города Москвы от 06.11.2015 г. Управлением Росреестра по Москве были предоставлены материалы правоустанавливающего дела N 58-8-01/062/2006-107 и N 58-58/024/2009-899 от 12.11.2015 г., из которых следует, что нежилое помещение общей площадью 541,6 кв.м., в литере А, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Володарского, д. 63 приобретено Фирсковой И.Н. (покупатель) по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.08.2006 г. с Авдалян О.Н. (продавец).

В соответствии с дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.08.2006 г., уточнен п. 3 договора в следующей редакции: продавец гарантирует покупателю, что до совершения договора нежилое помещение общей площадью 541.6 кв.м. в литере А, расположенное по адресу: город Пенза, улица Володарского, дом 63, никому другому не продано, не подарено, в споре, под арестом и запретом не состоит. Нежилое помещение находится в аренде у Коммерческого Банка "Мегаватт-Банк" (закрытое акционерное общество) сроком до 01 января 2010 г. по договору аренды нежилого помещения от 16 ноября 2004 г., зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 58 АБ N 536176 указанное нежилое помещение принадлежит Авдалян О.Н. на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2010 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.01.2011 г. сделана запись регистрации N 58-58-38/025/2010-381.

Истец сослался на то, что ответчик (арендатор) не возвратил ему помещение в установленном Договором порядке и не освободил помещение от своего имущества. Так, в помещении находится имущество арендатора, а именно: два металлических сейфа, тумбочка, денежное хранилище в виде отдельной металлической комнаты с дверью, четыре операционные кассы с пуленепробиваемыми стёклами каждая и некоторой мебелью, в частности с деревянными столами и ящиками, с обратной стороны с дверьми, в том числе с переговорными устройствами и в одной из касс с электронным табло для курса валют.

Истец представил протокол осмотра, составленный 25.02.2015 нотариусом г.Пензы Щебуняевым И.Б. Вышеперечисленные конструкции отделяемы и не являются неразрывно связанными с помещением, в связи с чем, по мнению истца, не могут рассматриваться в качестве неотделимых улучшений арендуемого помещения, в подтверждении чего истец представил заключение ООО Проектно-производственное предприятие "ЭСН" от 25.06.2015 N 33, акт экспертного исследования АНО "Пензенская лаборатория судебной экспертизы" от 30.03.2015 N 89/16.

Истец также ссылается на то, что ответчик в нарушение п.п. "В" п. 2.2, п. 2.3 Договора аренды без согласования с истцом произвел перепланировку (реконструкцию), в том числе несущих конструкций в нем, а именно переместил перегородки, разукрупнил помещения, устроил иные перегородки и дверные проемы, изменил оконные проемы. В с связи с этим площадь помещения сократилась с 541,6 кв.м. до 534,6 кв.м., помещение перестало соответствовать кадастровому паспорту от 25.06.2012, а также отвечать требованиям пожарной безопасности строительных норм и правил, в подтверждении чего истец представил акт экспертного исследования от 30.06.2015 N9050/16, акт экспертного исследования АНО "Пензенская лаборатория судебной экспертизы" от 30.03.2015 N 89/16, содержанием технического паспорта от 06.02.2015, из которых усматривается, что безопасная эксплуатация помещения в настоящее время не представляется возможной.

Истец также указал, что за ответчиком сохраняется возникшее на основании Договора право аренды нежилого помещения, зарегистрированное в ЕГРП 25.12.2009 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области за N 58-58-58/024/2009-899, согласно выписке из ЕГРП от 18 августа 2015 N9 58/001/001/2015-32825.

Данное обстоятельство не позволяет истцу пользоваться правомочиями собственника нежилого помещения, в том числе передать его в аренду иным лицам, так как потенциальные арендаторы отказываются принимать в аренду недвижимость, обремененную правами третьих лиц.

Анализируя представленные по делу доказательства, суд первой инстанции установил, что заключенный сторонами Договор в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2012 г., является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

То есть, прекращение договора аренды в связи с истечением его срока, порождает обязанность арендатора по возврату объекта имущественного найма собственнику имущества.

Согласно п. 5.1. Договора он заключен сроком до 01 января 2015 года.

03.10.2014 г. истец направил ответчику заявление о том, что он в соответствии с п. 5.4 Договора не получил от ответчика уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок, в связи с чем ответчик обязан освободить помещение не позднее 01 января 2015 г.

Ответчик указал на то, что обязанность по освобождению помещения исполнена им 29.12.2014.

При этом ответчик сослался на то, что 26.12.2014 г. он направил истцу телеграмму, в которой попросил истца прибыть 29.12.2014 г. в 09:00 по адресу: 440000, г. Пенза, ул. Володарского, д. 63, для приема помещения из аренды, что подтверждается Квитанцией об оплате отправки телеграммы. 27.12.2014 г. телеграмма была вручена истцу.

29.12.2014 г. истец не явился в назначенное время по указанному адресу, в результате чего в его отсутствие был составлен Акт от 29.12.2014 г., подписанный представителем ответчика и двумя понятыми, присутствующими при составлении акта, который впоследствии был направлен в истцу по почте.

26.01.2015 г. ответчик направил истцу телеграмму, в которой просил явиться 29.01.2015 г. в 10:00 по адресу тому же адресу для приема помещения из аренды.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендодателю были предоставлены все условия для приемки здания. 29.12.2014 г. здание было освобождено ответчиком и не использовалось им.

Суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 2.3. Договора арендатор вправе производить перепланировки, реконструкцию и переоборудование арендуемого помещения, связанные с деятельностью арендатора, без дополнительного согласования с Арендодателем.

На основании п. 2.5. Договора Арендатор вправе без согласования с Арендодателем и за свой счет производить оборудование арендуемого помещения средствами связи, средствами от несанкционированного проникновения посторонних лиц, средствами пожарной сигнализации, а также организовывать круглосуточную охрану помещения.

В связи с этим суд первой инстанции отклонил доводы истца о несанкционированной перепланировке ответчиком спорного помещения.

Кроме того, ответчик указывает, что все имущество, оставшееся в нежилом помещении, является неотделимыми улучшениями арендованного имущества, которые невозможно отделить без вреда для помещения.

Ответчик считает это имущество собственностью истца и не заявляет относительно него своих прав собственности.

Из приобщенного в материалы дела Технического паспорта по состоянию на 04.09.2008 г. на нежилое помещение: г. Пенза, ул. Володарского, д. 63, следует, что операционные кассы были установлены и оборудованы до заключения Договора с ответчиком.

В связи с этим суд первой инстанции отклонил доводы истца о том, что в нежилом помещении находится имущество ответчика (оборудованное силами и за счет средств ответчика, отдельное изолированное помещение, являющееся операционной кассой), так как оборудованные операционные кассы уже находились на момент заключения Договора.

Суд также посчитал, что указанный вывод также косвенно подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2009 г., по которому арендуемого помещение, предоставленное ответчику на основании Договора, пригодно для использования арендатором в целях банковской деятельности.

Арбитражный суд города Москвы указал на то, что в материалы дела не представлено доказательств того, что имущество в виде двух прикрепленных к полу металлических сейфов в техническом помещении и одного кондиционера, указанные в Протоколе осмотра от 03.07.2015 г. нотариусом И.Б. Шебунаевым, и его нахождение в нежилом помещении, нарушает права истца как собственника данного помещения, и препятствует пользованию и распоряжению предметом аренды, либо осуществлению какой-либо деятельности на территории помещения, при общей площади всего помещения 541,6 кв.м., равно как и доказательств того, что это имущество принадлежат ответчику, который отрицает их принадлежность банку и не претендует на данное имущество.

В данном случае суд первой инстанции также посчитал, что истец не представил доказательств того, что после истечения срока Договора ответчик ведет какую-либо деятельность в указанном помещении, равно как и возможность ведения банком такой деятельности, при представлении доказательства того, что 16.12.2014 г. Советом директоров ответчика было принято решение о внесении изменений в Устав ЗАО "Банк ФИНАМ" в связи с прекращением деятельности Пензенского филиала Банка, находящегося по адресу: 440000, Пензенская область, г. Пенза, ул. Володарского, д. 63.

26.12.2014 г. указанные изменения были зарегистрированы в УФНС по городу Москве за государственным регистрационным номером - 2157700037262, что подтверждается Листом записи ЕГРЮЛ.

Следовательно, ответчик не мог осуществлять банковскую деятельность в арендуемом помещении по причине закрытия Пензенского филиала, соответственно, не было оснований для отказа в возврате помещений из аренды.

Факт того, что ответчик не использует помещения, подтверждается и Протоколом осмотра нежилого помещения освидетельствованное Нотариусом г.Пензы И.Б. Щебунаевым от 03.07.2015 г.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции посчитал, что хотя двусторонний акт приема-передачи сторонами нежилых помещений не составлялся, однако помещения ответчиком освобождены, и истец имеет свободный доступ к помещениям, являющимся предметом Договора аренды от 01 декабря 2009 года.

Поскольку Договор прекращен, ответчик освободил помещения и предлагал истцу принять помещения, при этом истец на приемку помещений по телеграмме ответчика не явился, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы истца о том, что помещение возвращено в неисправном состоянии, в связи с чем безопасная эксплуатация не представляется возможной, а также меньшей площадью, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в соответствии проектом реконструкции спорного помещения от 2005 г. имеются все согласования контролирующих и надзорных органов для проведения реконструкции данного помещения. Поэтажный план спорного помещения после реконструкции от 2005 года идентичен Кадастровому паспорту от 15.12.2015 г. и Техническому паспорту нежилого помещения, составленного по состоянию на 04.09.2008 г. В соответствии с Кадастровым паспортом от 15.12.2015 г. и Техническим паспортом спорного нежилого помещения: по состоянию на 04.09.2008 г., то есть до заключения Договора между сторонами, нежилое помещение уже было оборудовано операционными кассами.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести смену наименования ответчика по делу с ЗАО "Инвестиционный банк "Финам" на АО "Инвестиционный банк "Финам".

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2016 по делу N А40-65794/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.А. Солопова А.П. Тихонов