Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2016 г. N 18АП-2793/16

г. Челябинск

01 апреля 2016 г.

Дело N А34-6386/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Курганской областной общественной организации "Центр содействия развитию советов многоквартирных домов и территориального общественного самоуправления - общественный контроль ЖКХ" на решение Арбитражного суда Курганской области от 26.01.2016 по делу N А34-6386/2015 (судья Саранчина Н.А.).

Департамент архитектуры, имущественных и земельных отношений администрации города Кургана (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Курганской областной общественной организации "Центр содействия развитию советов многоквартирных домов и территориального общественного самоуправления - общественный контроль ЖКХ" (далее - КООО "Общественный контроль ЖКХ", ответчик), в котором потребовал:

- взыскать с ответчика 7165 руб. 31 коп. основного долга (задолженность по арендной плате) по договору аренды нежилого встроенного (пристроенного) помещения, здания, сооружения или их части от 28.01.2005 N 1/34-05, рассчитанного истцом за период с 01.01.2015 по 10.09.2015;

- взыскать с ответчика 791 руб. 63 коп. неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 6.1 договора аренды от 28.01.2005 N 1/34-05 и рассчитанной за 2014-2015 годы;

- возложить на ответчика обязанность освободить нежилые помещения общей площадью 41,3 кв. м, номера на поэтажном плане 1-4, 1а, 1б, 3а, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: г. Курган, ул. Красина, 31 (л. д. 7-8, 24-25, 55).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.01.2016 (резолютивная часть объявлена 19.01.2016) требования истца удовлетворены в полном объёме (л. д. 125-129).

КООО "Общественный контроль ЖКХ" с принятым судебным актом не согласилась и обратилась в суд с апелляционной жалобой.

Ответчик полагает, что арбитражный суд первой инстанции не в полном объёме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению, и просит решение отменить в части возложения на него обязанности освободить нежилые помещения, принять по делу в данной части новый судебный акт.

Податель жалобы утверждает, что оснований для расторжения договора аренды нет. Отмечает, что до начала судебного заседания арбитражного суда первой инстанции и рассмотрения искового заявления ответчик направил истцу письмо, гарантирующее внесение арендной платы в случае отзыва иска о расторжении договора. Ответчик предложил истцу зачесть в счёт погашения задолженности по договору аренды понесённые им расходы капитального характера, однако ответа на указанное предложение не получил (л. д. 136).

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду болезни судьи Ермолаевой Л.П. определением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2016 произведена замена председательствующего судьи Ермолаевой Л.П. председательствующим судьей Пивоваровой Л.В.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.02.2013 N 13295/12). Поскольку соответствующих возражений со стороны истца не поступило, законность судебного акта подлежит проверке в пределах доводов ответчика о неправомерности возложения на него обязанности освободить нежилые помещения.

Из материалов настоящего дела следует, что между Департаментом муниципального имущества Администрации города Кургана (арендодатель) и Курганской региональной общественной организацией "Общество помощи налогоплательщикам", ИНН 4501057372, ОГРН 1034593004709 (далее - КРОО "Общество помощи налогоплательщикам") (арендатор) подписан договор аренды нежилого встроенного (пристроенного) помещения, здания, сооружения или их части от 28.01.2005 N 1/34-05 (л. д. 10-16).

По условиям данной сделки арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование за плату встроенное нежилое помещение общей площадью 103,8 кв. м, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Курган, ул. Красина, 31 (пункт 1.1 договора). Объект передаётся арендатору для целевого использования под бизнес-центр (пункт 1.2 договора).

Срок действия договора: с 01.01.2005 по 30.12.2005 (пункт 1.3 договора).

Размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим порядком начисления, утверждённым органом местного самоуправления города Кургана (пункт 5.1 договора). Начисление арендной платы производится с первого дня срока действия данного договора, указанного в пункте 1.3 (пункт 5.2 договора). Перечисление арендных платежей производится арендатором ежемесячно не позднее десятого числа месяца, следующего за расчетным (пункт 5.3 договора). При принятии правового акта органа местного самоуправления об общем изменении ставок арендной платы за пользование нежилым муниципальным имуществом размер арендной платы по данному договору изменяется арендодателем в одностороннем порядке (пункт 5.4 договора). В случае изменения размера арендной платы в период действия договора её начисление по новым ставкам производится с момента принятия соответствующего решения органа местного самоуправления об их изменении (пункт 5.5 договора). В случае принятия органами местного самоуправления правовых актов, регламентирующих порядок аренды муниципального имущества, размера арендной платы, пени и изменения условий договора на предмет их соответствия законодательной базе, а также при существенном изменении обстоятельств, изменение условий договора производится арендодателем в бесспорном одностороннем порядке (пункт 7.1.2 договора).

В случае не внесения арендатором арендной платы в сроки, установленные данным договором, им уплачиваются пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора). В случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе, наряду с взиманием пени, потребовать внесения арендной платы досрочно, но не более чем за два срока вперёд. В случае не внесения требуемой предоплаты договор расторгается арендодателем в одностороннем порядке, а арендатор обязан освободить арендуемый объект (пункт 6.2 договора).

Если арендатор продолжает пользоваться арендуемым объектом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. При этом каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один месяц (пункт 7.4.1 договора).

Досрочное расторжение договора допускается в одностороннем порядке арендодателем в случае задержки поступлений арендной платы на срок более двух месяцев. О предстоящем расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за один месяц. В случае не выполнения арендатором требований арендодателя в указанные в уведомлении сроки договор считается расторгнутым, о чём оформляется соответствующий акт Департамента, при этом арендатор обязан сдать объект арендодателю по акту приёма-передачи (пункт 7.5.2 договора).

Расчет арендной платы приведен в приложении к договору аренды. Расчет произведен на основании решений Курганской городской Думы от 19.05.2004 N 55, от 18.09.2004 N 134. Согласно данному документу размер арендной платы за период с 01.01.2005 по 30.12.2005 составляет 45 717 руб. (л. д. 23).

Нежилые помещения общей площадью 103,8 кв. м переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2005 (л. д. 58).

На основании дополнительного соглашения от 17.11.2005 к договору аренды от 28.01.2005 N 1/34-05 о передаче прав и обязанностей арендатора другому лицу (о перенайме) КРОО "Общество помощи налогоплательщикам" (ИНН 4501057372, ОГРН 1034593004709) с согласия арендодателя передало права и обязанности арендатора нежилых помещений Курганской областной общественной организации "Союз предпринимателей и предпринимательских организаций Курганской области" (ИНН 4501115850, ОГРН 1054593006313) (л. д. 17-20).

Дополнительным соглашением от 05.06.2006 стороны договора аренды от 28.01.2005 N 1/34-05 изменили предмет договора - уменьшили общую площадь нежилых помещений с 103,8 кв. м до 40,8 кв. м (л. д. 21).

В связи с проведенной технической инвентаризацией дополнительным соглашением от 14.11.2011 стороны договора аренды от 28.01.2005 N 1/34-05 вновь изменили предмет договора. Согласно данному документу арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения общей площадью 41,3 кв. м, номера на поэтажном плане 1-4, 1а, 1б, 3а, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: г. Курган, ул. Красина, 31 (л. д. 22).

25 марта 2013 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 45-45-16/316/2013-800 о праве собственности муниципального образования город Курган на нежилые помещения общей площадью 41,3 кв. м, номера на поэтажном плане 1-4, 1а, 1б, 3а, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Курган, ул. Красина, 31 (л. д. 35).

В апреле 2015 года Департамент направил КООО "Союз предпринимателей и предпринимательских организаций Курганской области" (переименовано в КООО "Общественный контроль ЖКХ" - л. д. 31) письменную претензию. Арендодатель потребовал в течение 30 дней погасить задолженность по договору аренды от 28.01.2005 N 1/34-05. Кроме этого арендодатель сообщил, что в случае невыполнения указанного требования договор будет расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 7.5.2 договора аренды (л. д. 26).

Согласно почтовому уведомлению документ получен арендатором 22.04.2015 (л. д. 27).

04 августа 2015 года Департамент вручил руководителю КООО "Союз предпринимателей и предпринимательских организаций Курганской области" (переименовано в КООО "Общественный контроль ЖКХ" - л. д. 31) уведомление о расторжении договора аренды от 28.01.2005 N 1/34-05 в одностороннем порядке. Арендодатель сослался на пункт 7.4.1 договора и потребовал от арендатора освободить нежилые помещения по истечении 30 дней, а также погасить имеющуюся задолженность (л. д. 28).

В письме от 20.08.2015 председатель правления КООО "Общественный контроль ЖКХ" Камшилов И.А. подтвердил факт получения уведомления от 04.08.2015. Вместе с тем, руководитель ответчика сообщил, что никаких оснований для расторжения договора аренды нет. Арендатор также предложил арендодателю отозвать указанное письмо (л. д. 31).

09 сентября 2015 года Департаментом издан приказ N 890, согласно которому договор аренды от 28.01.2005 N 1/34-05 следует считать расторгнутым в одностороннем порядке с 07.09.2015 (л. д. 32).

В письме от 09.09.2015 N 3164 Департамент сообщил арендатору о прекращении действия договора аренды и потребовал погасить задолженность по арендной плате и пени, а также передать (возвратить) нежилые помещения по акту приема-передачи (л. д. 33).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение КООО "Общественный контроль ЖКХ" обязательств из договора аренды, своевременное уведомление арендатора о прекращении действия договора арендодателем в одностороннем порядке, Департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании основного долга и договорной неустойки, об освобождении объекта аренды).

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия на стороне ответчика неисполненных обязательств по внесению арендной платы, а также из того, что истец в одностороннем порядке оказался от договора аренды, в связи с чем действие договора прекращено, и отпали основания для пользования ответчиком недвижимым имуществом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в обжалуемой ответчиком части, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 названного Кодекса). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 названного Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 названного Кодекса) и размере арендной платы (статья 614 названного Кодекса).

Поскольку сторонами согласованы существенные условия арендной сделки, объект аренды передан правопредшественнику ответчика по акту приема-передачи, длительный период времени арендатор использовал недвижимое имущество муниципального образования в своей хозяйственной деятельности, договор аренды следует признать заключенным. Обязательной государственной регистрации данная сделка не подлежит, так как срок действия договора составляет менее одного года.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 указанной статьи).

Срок действия договора аренды от 28.01.2005 N 1/34-05 истек 30.12.2005.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 названного Кодекса продублированы сторонами в пункте 7.4.1 договора аренды.

Поскольку в декабре 2005 года арендодатель соответствующих возражений не заявил, в свою очередь, арендатор продолжил пользоваться недвижимым имуществом, действие договора аренды возобновлено на неопределенный срок.

Как указано выше, 04.08.2015 истец вручил ответчику уведомление, в котором сообщил о прекращении действия договора аренды по истечении 30 дней с момента получения арендатором данного уведомления в связи с расторжением договора арендодателем в одностороннем порядке применительно к пункту 7.4.1 договора аренды (л. д. 28).

По сути, арендодатель отказался от дальнейшего исполнения сделки в одностороннем порядке.

Ответчик факт получения письма истца не оспаривает и не отрицает (часть 2 статьи 9, часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Более того, факт получения письма (уведомления) подтверждается отметкой председателя правления КООО "Общественный контроль ЖКХ" в тексте документа, а также письмом самого ответчика от 20.08.2015 (л. д. 31).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 16092/10).

По смыслу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора аренды как основание для прекращения обязательственных правоотношений - право каждой из сторон сделки, реализация которого в силу особенностей арендной сделки, заключенной (возобновленной) на неопределенный срок, не зависит от действий контрагента.

Поскольку Департамент (арендодатель) реализовал право, предусмотренное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и в пункте 7.4.1 договора аренды, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о прекращении действия анализируемой сделки.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 названного Кодекса).

Вопреки требованиям федерального закона и договора аренды нежилые помещения общей площадью 41,3 кв. м, номера на поэтажном плане 1-4, 1а, 1б, 3а, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Курган, ул. Красина, 31, ответчик истцу не возвратил.

Доказательств в подтверждение наличия у ответчика законных оснований владения и (или) пользования спорным объектом недвижимости КООО "Общественный контроль ЖКХ" не представила (часть 2 стать 9, статьи 41, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При изложенных выше фактических обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно возложил на ответчика обязанность освободить нежилые помещения.

Возражения арендатора против одностороннего отказа арендодателя от дальнейшего исполнения договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, во внимание арбитражным судом апелляционной инстанции приняты быть не могут, поскольку, как указано выше, односторонний отказ от исполнения договора - право каждой из сторон сделки, реализация которого не зависит от действий контрагента.

Более того, в рассматриваемой ситуации отказ арендодателя от договора обусловлен ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств на протяжении длительного периода времени.

Таким образом, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на КООО "Общественный контроль ЖКХ".

В дело представлено доказательство уплаты ответчиком государственной пошлины в размере 200 руб. (л. д. 138).

Между тем, в соответствии с подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда заявитель обязан уплатить государственную пошлину в размере 3000 руб. (50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера).

Доказательств наличия льготы по уплате государственной пошлины ответчик не представил.

Тем самым, государственную пошлину в размере 2800 руб. надлежит взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 26.01.2016 по делу N А34-6386/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Курганской областной общественной организации "Центр содействия развитию советов многоквартирных домов и территориального общественного самоуправления - общественный контроль ЖКХ" - без удовлетворения.

Взыскать с Курганской областной общественной организации "Центр содействия развитию советов многоквартирных домов и территориального общественного самоуправления - общественный контроль ЖКХ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2800 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова