Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2016 г. N 13АП-7228/15

г. Санкт-Петербург

31 марта 2016 г.

Дело N А56-41217/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Климовой Л.С.

при участии:

от истца: генеральный директор Черемушкин В.А., представитель Скляр О.В. (доверенность от 29.02.2016)

от ответчиков: 1) представитель Скуратова Т.А. (доверенность от 11.01.2016), Коршунова Н.В. (доверенность от 11.01.2016), 2) представитель Таранов И.Е. (доверенность от 29.12.2015), 3) не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-7228/2015, 13АП-7331/2015) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2015 по делу N А56-41217/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ООО "Фирма "Карелия"

к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Карелия" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН", предприятие) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, пом. 2Н, площадью 32,1 кв.м, расположенного на цокольном этаже, с кадастровым номером 78:32:0001620:1523, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, которая установлена в отчете об оценке от 07.04.2014 N 31-8-0168(214)-2014.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).

Определением от 21.10.2014 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, пом, 2Н, площадью 32,1 кв.м, расположенного на цокольном этаже, с кадастровым номером 78:32:0001620:1523, по состоянию на 21.01.2014, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимая Оценка"; а также по вопросам: соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости от 07.04.2014 N 31-8-00168(214)-2014, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности? Могли ли выявленные нарушения (при наличии таковых) повлиять на размер стоимости объекта недвижимости?, проведение которой поручено эксперту - члену Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки".

Истец дополнил ранее заявленное требование и просил определить условия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, пом. 2Н, площадью 32,1 кв.м, расположенного на цокольном этаже, с кадастровым номером 78:32:0001620:1523, с условием о залоге в части пункта 2.1 "Цена продажи объекта" следующим образом: "Цена продажи объекта составляет 1 700 000 рублей" с внесением соответствующих изменений в график платежей.

Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Комитет и Фонд с согласия истца привлечены соответчиками.

В судебном заседании 27.01.2015 истец уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке от 07.04.2014 N 31-8-0168(214)-2014, выполненного государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в отношении помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, пом. 2Н, с кадастровым номером 78:32:0001620:1523; обязании Комитета заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения площадью 32,1 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001620:1523, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, пом. 2Н, по цене 3 293 000 руб. В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство удовлетворено судом.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2015 признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта недвижимости, установленная на основании отчета об оценке от 07.04.2014 N 31-8-0168(214)-2014, выполненного ГУП "ГУИОН" в отношении помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, пом. 2Н, с кадастровым номером 78:32:0001620:1523. Суд обязал Комитет заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения площадью 32,1 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001620:1523, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, пом. 2Н, по цене 3 293 000 руб. Также с Комитета в пользу общества взыскано 8000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины, 20 000 руб. расходов на оплату услуг эксперта.

Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении требований общества отказать. Податель жалобы полагал, что суд необоснованно не удовлетворил ходатайство ГУП "ГУИОН" о проведении повторной судебной экспертизы, поскольку с учетом наличия в материалах дела альтернативной оценки спорного объекта с ценой меньшей, чем определенной в Отчете об оценке, составленном ГУП "ГУИОН", возникают противоречия о цене спорного объекта недвижимости. Также Комитет полагал, что стоимость спорного объекта, определенная заключением эксперта ООО "Независимая Оценка" от 29.12.2014 N 540-14/АСЭ на 21.01.2014, не может быть тождественна стоимости, определенной ГУП "ГУИОН" по состоянию на 01.04.2014, и с учетом динамики рынка коммерческой недвижимости в 2014 году; цена, определенная на более позднюю дату, должна быть выше. По мнению Комитета, у суда при разрешении спора о цене отсутствовали основания исходить из стоимости имущества по состоянию на 21.01.2014, а не на 01.04.2014 (дату выполнения отчета о стоимости отчуждаемого имущества ГУП "ГУИОН"), полагать заключение эксперта ООО "Независимая Оценка" от 29.12.2014 N 540-14/АСЭ об установлении рыночной стоимости спорного объекта на 21.01.2014 соответствующим законодательству (л.д. 227 - 290).

ГУП "ГУИОН" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой, сославшись на нарушение судом норм материального и процессуального права, просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению предприятия, заключение эксперта ООО "Независимая Оценка" от 29.12.2014 N 540-14/АСЭ является недостоверным и его выводы о рыночной стоимости спорного объекта не соответствуют рынку. Поскольку в материалах дела содержатся два экспертных заключения с противоречащими друг другу выводами, ГУП "ГУИОН" полагало, что суд нарушил нормы процессуального права, регулирующие правила оценки доказательств, и необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ГУП "ГУИОН" о назначении повторной экспертизы. Предприятие просило суд апелляционной инстанции назначить повторную экспертизу по данному делу.

Фонд в своем отзыве на жалобу поддержал правовую позицию Комитета. В отзыве на апелляционные жалобы общество с доводами жалоб не согласилось, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Апелляционным судом установлено, что в рамках дела N А56-47296/2014 рассматривается спор между теми же сторонами с аналогичным предметом и основанием иска, такими же требующими разрешения вопросами в отношении иного нежилого помещения.

Определением от 19.05.2015 производство по делу N А56-41217/2014 приостановлено до рассмотрения дела N А56-47296/2014. Определением от 12.02.2016 апелляционный суд возобновил производство по делу, назначил судебное разбирательство, поскольку Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 17.08.2015 по делу N А56-47296/2014 оставил без изменения решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015 по делу N А56-47296/2014.

На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду болезни судьи Старовойтовой О.Р. произведена замена в составе судей, рассматривающем дело. В связи с заменой судьи Старовойтовой О.Р. на судью Кашину Т.А. судебное разбирательство 02.03.2016 произведено с самого начала.

От предприятия поступила правовая позиция по делу (вх. от 26.02.2016 N Э-3814/16), в которой податель жалобы полагал, что признание достоверными доказательствами экспертных заключений, выполненных по одному из судебных дел (в данном случае по делу N А56-47296/2014), не позволяет сделать вывод о достоверности всех экспертных заключений, выполненных теми же экспертами по иным делам (в том числе по рассматриваемому делу NА56-41217/2014). ГУП "ГУИОН" просило апелляционную жалобу удовлетворить, назначить повторную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного помещения 2-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, на дату подачи арендатором заявления о преимущественном праве выкупа.

Представитель ГУП "ГУИОН" в судебном заседании поддержал заявленное в письменной позиции, поступившей в апелляционный суд 26.02.2016, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Представитель Комитета поддержал заявленное ходатайство, представитель общества против удовлетворения ходатайства о проведении повторной экспертизы возразил.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, ссылка заявителей на наличие противоречий обладает признаком субъективной оценки отдельных выводов заключения эксперта, суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство ГУП "ГУИОН" о назначении повторной экспертизы, отказал в его удовлетворении.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители Комитета и ГУП "ГУИОН" доводы своих апелляционных жалоб поддержали, представитель общества против удовлетворения апелляционных жалоб возразил. Фонд, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 19.01.2001 N 11-А145444 аренды нежилого помещения площадью 32,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, пом. 2Н.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости. Распоряжением Комитета от 13.05.2014 N 792-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, пом. 2Н" определено осуществить приватизацию объекта обществу по цене 4 330 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 07.04.2014 N 31-8-0168(214)-2014, выполненным ГУП "ГУИОН". Комитет в лице Фонда направил обществу предложение от 22.05.2014 о заключении договора купли-продажи с приложением подписанного проекта договора купли-продажи. Общество направило протокол разногласий, в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "цена продажи объекта составляет 1 700 000 руб."

Указав на несогласие с размером оценки рыночной стоимости нежилого помещения, уклонение Комитета от рассмотрения протокола и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, общество обратилось в суд с настоящим иском.

В рамках настоящего дела экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" проведена экспертиза по вопросам: соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения, площадью 32,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литер А, пом. 2-Н, с кадастровым номером 78:32:0001620:1523) от 07.04.2014 N 31-8-00168(214)-2014, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности? Могли ли выявленные нарушения (при наличии таковых) повлиять на размер стоимости объекта недвижимости? (л.д. 128 - 137 т.1).

Также в рамках настоящего дела экспертом ООО "Независимая Оценка" проведена экспертиза по вопросу: какова стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, пом, 2Н, площадью 32,1 кв.м, находящегося на цокольном этаже, с кадастровым номером 78:32:0001620:1523, по состоянию на 21.01.2014?

Суд первой инстанции, принимая во внимание требования Федерального Стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, пришел к выводу, что цена объекта подлежит установлению судом в размере 3 293 000 руб. на основании заключения эксперта от 29.12.2014 N540-14/АСЭ, выполненного экспертом ООО "Независимая Оценка" (л.д.227 - 290 т.1).

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (части 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Законом N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Законом N159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия по цене выкупаемого помещения. Как следует из материалов дела, цена выкупа нежилого помещения 2Н, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 71, литера А, общей площадью 32,1 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001620:1523, была установлена Комитетом на основании отчета Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 07.04.2014 N 31-8-0168(214)-2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д.138 - 222).

Согласно заключению эксперта от 10.12.2014 N 282/СЭ/2014, выполненному экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", отчет об оценке соответствует вышеуказанным требованиям законодательства Российской Федерации, однако имеются отдельные нарушения (недостатки), которые могут привести к снижению достоверности итогового результата, степень влияния на размер стоимости объекта недвижимости возможно проверить в рамках дополнительной экспертизы отчета. Как следует из заключения, ряд объектов сравнения имеют значительные отличия по сравнению с объектом оценки, что могло привести к снижению достоверности итогового результата.

В экспертном заключении ООО "Независимая Оценка" от 29.12.2014 N 540-14/АСЭ сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта на 21.01.2014 составляет 3 293 000 руб.

Согласно отчету эксперта (лист 61) в сегменте торговой недвижимости в период с марта 2014 года по декабрь 2014 года наблюдалась тенденция стагнации, а затем уменьшения цены. По данному выводу эксперта замечаний не представлено, таким образом, как на дату оценки, так и на дату составления отчета указанная в экспертном заключении ООО "Независимая Оценка" рыночная стоимость спорного объекта может быть признана достоверной.

Апелляционный суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела заключение эксперта Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" от 10.12.2014 N 282/СЭ/2014 и заключение ООО "Независимая Оценка" от 29.12.2014 N 540-14/АСЭ в совокупности с иными доказательствами, пришел к выводу о том, что заключения являются полными и обоснованными; обстоятельства, вызывающие сомнения в достоверности проведенной экспертизы с изложением выводов в заключении эксперта от 29.12.2014 N 540-14/АСЭ, не усматриваются; в связи с чем данное заключения являются допустимым доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствует. Несогласие Комитета и ГУП "ГУИОН" с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

Апелляционным судом также учтено, что при рассмотрении дела N А56-47296/2014 по спору о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 73, литера А, пом. 9Н, площадью 97,7 кв. м, с кадастровым номером 78:32:0001620:1463, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, которая установлена в Отчете об оценке от 13.05.2014 N31-8-0168 (291)-2014 судами дана оценка экспертному заключению от 10.12.2014 N 283/СЭ/2014, выполненному экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", по проверке отчета от 13.05.2014 N 31-8-О168Г291У2014, изготовленного ГУП "ГУИОН", и экспертному заключению от 19.12.2014 N 541-14/АСЭ, выполненному экспертом ООО "Независимая Оценка", по определению рыночной стоимости помещения 9-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 73, литера А.

Доводы ГУП "ГУИОН" и Комитета о несопоставимости заключения эксперта с отчетом об оценке, оформленным ГУП "ГУИОН", в связи с его выполнением на иную дату, отклонены; расчет экспертом рыночной стоимости помещения на дату обращения общества с заявлением о выкупе объекта признан судом кассационной инстанции правомерным.

С учетом вышеизложенного, принципов гражданского законодательства, изложенных в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пределов осуществления судебной защиты, иск общества удовлетворен правомерно, апелляционные жалобы Комитета и ГУП "ГУИОН" удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 января 2015 года по делу N А56-41217/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина