Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2016 г. N 15АП-2664/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 июля 2016 г. N Ф08-3439/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

01 апреля 2016 г.

дело N А32-47982/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Галова В.В., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

при участии: от ответчика - (до перерыва) Сафиуллин Р.Р. по доверенности от 14.03.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Столица 88"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2015 по делу N А32-47982/2014

по иску Администрации муниципального образования город Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "Столица 88"

о расторжении договора аренды земельного участка,

освобождении земельного участка,

принятое судьей Мигулиной Д.А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Столица 88", в котором просил:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.09.2012 N 4300019159, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью "Столица 88".

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Столица 88" вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 960 кв.м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Береговой, 146, строение N 22, кадастровый номер 23:43:0208042:1111, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Решением арбитражного суда Краснодарского края исковые требования удовлетворены частично, суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Столица 88" вернуть администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 960 кв.м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Береговой, 146, строение N 22, кадастровый номер 23:43:0208042:1111, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, требования истца о расторжении спорного договора удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Судом не дана оценка действиям истца по согласованию строительства спорного объекта, формированию и выделению ответчику спорного земельного участка.

Поскольку спорный объект (кафе) не имеет ограждений и по своему функциональному назначению создано для отдыха и питания неограниченного круга лиц, применительно к обстоятельствам данного дела указание суда на ничтожность договора аренды является необоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебное заседание не явились представители истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 22.12.2011 N 10274 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Столица 88" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" 26.09.2012 между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ООО "Столица 88" (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка N 4300019159, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 960 кв.м, для строительства здания кафе по улице Береговой, 146, строение N 22 в Западном внутригородском округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0208042:1111.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен для строительства здания кафе, срок действия договора по 22.12.2021.

Договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации 23-23- 01/2035/2012-233.

В силу пункта 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Управлением муниципального контроля Администрации муниципального образования город Краснодар осуществлены осмотры земельного участка, в результате которых актами осмотра земельного участка от 07.05.2014 N 1360 и от 31.07.2014 N 2106 установлено, что на ограждённом земельном участке площадью 960 кв.м, расположенном в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Береговой, 146, кадастровый номер 23:43:0208042:1111, расположены строения и сооружения, используемые для эксплуатации кафе.

Согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 17.02.2014 N 29/1450, от 27.10.2014 N 29/10546 разрешения на строительство объекта по вышеуказанному адресу не выдавались.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от 22.05.2014 N 24702.26 об устранении нарушений в 30-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание было получено ответчиком 16.06.2014, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении заказной корреспонденции, однако не исполнено.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2014 по N A32- 35679/2013 делу, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014, в удовлетворении исковых требований о сносе самовольно возведённых сооружений и капитального строения, расположенных на спорном земельном участке администрации муниципального образования город Краснодар отказано. Суд по результатам проведенной экспертизы установил, что объекты, расположенные на земельном участке капитальными не являются.

Администрация муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика направила уведомление от 04.09.2014 N 10195/01, в котором предложила подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок посредством подписания акта приема-передачи.

Ответчик от подписания арендатором соглашения о расторжении договора земельного участка и его возврате отказался, что и послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в арбитражный суд с иском.

Истец полагает, что поскольку участок предоставлен ответчику для строительства, которое не осуществляется, следовательно, расположение на участке некапитальных объектов, представляет собой использование участка не по целевому назначению, что, в свою очередь, является основанием для расторжения договора аренды.

Ответчик, в свою очередь, ссылаясь на письмо департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 24.06.2015 N 71-4448/15-05.1-01, указывает на невозможность осуществления строительства на спорном земельном участке по причине его нахождения в зоне парков (на территории парка 30-летия Победы), где возможно размещение только некапитальных строений.

Вместе с тем, доводы сторон относительно расторжения спорного договора, в рассматриваемом случае, значения не имеют в связи со следующим.

Суд первой инстанции правильно установил, что спорный земельный участок расположен на парковой территории, которая включена в зону рекреационного назначения. Эта зона предназначена для организации мест отдыха населения, то есть является территорией, которой пользуется неограниченный круг лиц.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Аналогичная правовая позиция отражена в Определении ВС РФ от 22.12.2015 N 308-ЭС15-16863, постановлении АС СКО от 23.09.2015 по делу N А32-2761/2015.

Материалами дела подтверждается (и не оспорено лицами, участвующими в деле), что спорный земельный участок, явившейся объектом аренды, сформирован за счет территории общего пользования, поскольку полностью включен в зону парков.

Учитывая данное обстоятельство, суд пришел к выводу, что договор аренды от 26.09.2012 N 4300019159 является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений) (статья 168 Гражданского кодекса).

Апелляционный суд отмечает также следующее обстоятельство, подтверждающее вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды.

Как видно копии постановления администрации МО г. Краснодар от 22.12.2011 N 10274, спорный договор аренды был заключен (земельный участок предоставлен ответчику) для строительства кафе по результатам утверждения материалов предварительного согласования места размещения здания кафе. Таким образом, спорный земельный участок был предоставлен ответчику по процедуре, предусмотренной статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей редакции.

Применительно к пункту 2 статьи 31 Земельного кодекса, предусматривающему определение вариантов размещения объекта по обращению заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.06.2013 N 727/13 отметил, что испрашивание заявителем земельного участка определенного размера и в определенном месте препятствует органу местного самоуправления в рамках процедуры выбора земельного участка в формировании альтернативных вариантов с иными местом расположения земельного участка и (или) его площадью, что, в свою очередь, не позволяет предоставить земельный участок в аренду в целях осуществления строительства с предварительным согласованием места размещения объектов.

Предварительное согласование места размещения объекта, в силу пункта 11 статьи 30 Земельного кодекса, не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.07.2013 N 1633/13 сформулировал правовой подход, согласно которому предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры. В этом случае земельные участки подлежат предоставлению исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.

Указанная правовая позиция последовательно отражена в судебной практике, нашла подтверждение в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2016 по делу N А32-795/2015.

Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар утверждены решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19.

Договор аренды был заключен после утверждения Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, следовательно, подлежал заключению на торгах. Предоставление земельного участка в обход процедуры проведения торгов влечет ничтожность соответствующего договора.

Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса).

С учетом изложенного, у суда отсутствовали основания для расторжения договора аренды, являющегося недействительной сделкой.

Поскольку у общества отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка, требования администрации об освобождении и возврате земельного участка подлежали удовлетворению.

Доводы заявителя выводы суда не опровергают, и при установленной ничтожности спорного договора, правового значения не имеют.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2015 по делу N А32-47982/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина