Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2016 г. N 09АП-57721/15

г. Москва

29 марта 2016 г.

Дело N А40-111055/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е. Н.,

судей Лящевского И.С., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Атластек" на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 октября 2015 года по делу N А40-111055/2015, принятое судьей И.Н. Кофановой (шифр судьи 127-850) по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) к Обществу с ограниченной ответственностью "Атластек" (ОГРН 1047796870340, ИНН 7715543784) о взыскании 3 436 560 руб. 91 коп., расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Михайлова А.В. по доверенности от 20.10.2015 г. от ответчика: Силина Ю.В. по доверенности от 10.08.2015 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Атластек" (далее - ООО "Атластек") о взыскании суммы 3 436 560 руб. 91 коп., составляющей 3 284 670 руб. 11 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 10.01.2006 г. N 03-00002/06 за период с июня 2014 г. по апрель 2015 г., 151 890 руб. 80 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей за период с 01.07.2014 г. по 30.04.2015 г., а также расторжении договора аренды от 10.01.2006 г. N 03-00002/06, заключенного сторонами, и выселении ООО "Атластек" из нежилого помещения площадью 227.8 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Декабристов, дом 10, корп.2 и обязании ответчика передать нежилые помещения истцу в освобожденном виде.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 октября 2015 года по делу N А40-111055/2015 требования, заявленные истцом, удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Атластек" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что площадь арендованного помещения в спорный период составляла 227, 8 кв.м., а не 444,8 кв.м., как при расчете использует истец, при этом арендная ставка составляет 3 500 руб. за кв. м. и с учетом этого ответчик задолженности по договору аренды не имеет.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:

Материалами дела установлено, что 10 января 2006 года между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ООО "Атластек" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого объекта N 03-00002/06, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование в аренду нежилое помещение площадью 444, 8 кв.м., расположенное по адресу: город Москва, ул. Декабристов, дом 10, корп. 2.

Срок аренды договора установлен согласно п. 2.1 договора и составляет с 10.01.2006 г. по 10.01.2011 г. Государственная регистрация договора осуществлена в установленном законом порядке.

Как видно из материалов дела, Арендатор по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным объектом недвижимости и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации названный выше договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены в разделе 6 договора аренды.

В соответствии с п.п. 6.1., 6.2. договора Арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату не позднее 5-го числа каждого месяца.

П. 7.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендных платежей Арендатором уплачиваются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылается на то, что ответчик обязательства по арендной плате надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с июня 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 3 284 670 руб. 11 коп. и настаивает на принудительном взыскании долга в указанной выше сумме и неустойки за просрочку исполнения обязательств в размере 151 890 руб., а также о расторжении договора аренды и о выселении ответчика из арендуемого им нежилого помещения.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска и принял решение об его удовлетворении.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции не основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и являются неправомерными.

Как следует из материалов дела, между сторонами 1 февраля 2013 года было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому стороны внесли изменения в договор, уменьшив площадь арендуемых помещений 01.02.2013 г. до 227,8 кв.м.

Актом от 01.02.2013 года Арендатор возвратил Арендодателю часть нежилого помещения площадью 217 кв.м., данное обстоятельство также подтверждается актом осмотра нежилых помещений, составленных Департаментом городского имущества города Москвы 1 февраля 2013 года.

Таким образом, ответчик с 1 февраля 2013 года занимает помещения, площадь которых составляет 227, 8 кв.м.

Ссылка представителя истца на то, что указанное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию и поэтому является незаключенным, судебной коллегией не принимается, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Как следует из материалов дела, между сторонами по вышеупомянутому договору аренды в дополнительном соглашении от 01.02.2013 г. были согласованы все существенные условия, согласно акту самого Департамента городского имущества города Москвы от 01.02.2013 г. ответчик возвратил истцу площадь, превышающую 227,8 кв.м., то есть названное дополнительное соглашение фактически исполнялось сторонами, что не позволяет считать указанную сделку между сторонами незаключенной.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что расчет арендной платы с 01.02.2013 г.. должен производиться исходя из занимаемой ответчиком площади помещения 227,8 кв.м.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 г. с внесенными изменениями N 236-ПП от 15.04.2013 г. субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м., находящиеся в имущественной казне города Москвы по действующим договорам аренды установлена ставка арендной платы в размере 3500 рублей за кв.м. в год, что не было учтено истцом при расчете задолженности арендной платы.

Ответчиком представлен расчет арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 г. и платежные документы, подтверждающие отсутствие у него задолженности за период с июня 2014 г. по апрель 2015 г., напротив, из расчета следует наличие переплаты арендной платы.

В связи с изложенным судебная коллегия считает, что оснований для взыскания с ответчика задолженности в размере 3 284 670 руб. 11 коп. за период с июня 2014 г. по апрель 2015 г. и неустойки за период с 01.07.2014 г. по 30.04.2015 г. в сумме 151 890 руб. не имеется.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что претензией от 16.10.2014 г. N N 33-А-76568/14-(0)-0 ответчику было предложено расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месяца с даты направления претензии.

Поскольку истец не представил доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, а именно наличие просроченной задолженности по арендным платежам, то оснований для расторжения договора и выселения ответчика из спорных нежилых помещений не имеется.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на истца согласно статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 октября 2015 года по делу N А40-111055/2015 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Атластек" 3 000 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

И.С. Лящевский Т.Я. Сумарокова