Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2016 г. N 15АП-2225/16

город Ростов-на-Дону

04 апреля 2016 г.

дело N А53-17646/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от истца - Курилюк Ирина Александровна по доверенности от 21.09.2015 N 59-30-20017/13,

от ответчика - Дятчин Александр Юрьевич по доверенности от 09.09.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2015 по делу N А53-17646/2015, принятое в составе судьи Димитриева М.А.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304),

к обществу с ограниченной ответственностью "АРС ХАУС" (ИНН 6168090372 ОГРН 1026104366111),

о расторжении договора, об освобождении земельного участка

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АРС ХАУС" о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2012 N 34067, об обязании снести (демонтировать) все объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071513:118, общей площадью 96 кв.м., расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 66, в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу, об обязании передать свободный земельный участок общей площадью 96 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 66, по акту приема-передачи департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение договора аренды земельного участка от 18.07.2012 года N 34067 ответчиком возведено строение общей площадью 99 кв.м., имеющее признаки капитальности, с прилегающей к ней хозяйственной площадкой, расположенной на части земельного участка КН 61:44:0071513:1711, находящемся в общедолевой собственности собственников помещений жилого дома N 66 по ул. Зорге, что установлено актами обследования земельного участка от 11.03.2015 N 653 и от 21.05.1015 N 1409. Размещение такого объекта является нарушением условий договора аренды от 18.07.2012 N 34067, в частности п.п. 4.4.2. и п.п. 4.4.13. Истец, полагая, что в связи с возведением ответчиком строения без разрешительной документации на основании пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой и подлежит сносу. Департаментом в адрес арендатора была направлена претензия от 23.04.2015 N 59-30-8230/8 об устранении нарушений условий договора аренды от 18.07.2012 N 34067 в срок до 17.05.2015. 27.05.2015 в адрес общества с ограниченной ответственностью "АРС ХАУС" направлено уведомление N 59-30-10461/8, которым арендатору было предложено расторгнуть договор аренды от 18.07.2012 N 34067 в срок до 09.06.2015.

Ответчик, возражая против в удовлетворения заявленных исковых требований, указал, что в соответствии с постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 30.01.2003 года N 153 "О разрешении обществу с ограниченной ответственностью "Ивушка" выполнения работ по реконструкции существующего торгового павильона в павильон-закусочную и организацию летней площадки по ул. Зорге, 66" обществу с ограниченной ответственностью "Ивушка" было предписано выполнить требования, установленные заключением Главного управление природных ресурсов и окружающей среды МПР России по РО от 10.10.2002 N 01-22/881); заключением ГИБДД УВД от 10.09.2002 N 6381); заключением УГПС ГУВД РО от 08.10.2002 года N 62/6/2-678); заключением КУИ (правопреемником которого является ДИЗО г. Ростова-на-Дону) от 29.10.2002 года N 7.14/5698; заключением Городского центра Госсанэпиднадзора от 14.10.2002 года N 674 и оформить в установленном законом порядке в администрации Советского района разрешение на реконструкцию торгового павильона в павильон - закусочную, организацию летней площадки и акт приемки объекта в эксплуатацию. До выдачи указанного постановления, Комитет по Архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону (правопреемник Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону) представил заключение от 04.10.2002 года N 0120/10213 о разрешении обществу с ограниченной ответственностью "Ивушка" реконструкции существующего торгового павильона в павильон - закусочную с летней площадкой по ул. Зорге, 66. Межведомственная комиссия протоколом N 38 от 01.11.2002 года по рассмотрению вопросов о правах на земельные участки выдала разрешение обществу с ограниченной ответственностью "Ивушка" на выполнение работ по реконструкции существующего торгового павильона в павильон - закусочную с летней площадкой по ул. Зорге, 66. Во исполнения пункта 2.4 постановления обществом с ограниченной ответственностью "Ивушка" оформлено разрешение Администрации Советского района г.Ростова-на-Дону от 05.02.2004 года N 12 на реконструкцию торгового павильона, согласно проекта реконструкции закусочной в районе ул. Зорге, 66, изготовленного МУП "Энтазис", и, согласованного архитектором Советского района города Ростова-на-Дону 13.08.2002 года. По завершению работ оформлен акт приемки законченного строительством (размещением) временного строения (сооружения) от 18.05.2006 года. Согласно пункту 7 акта к объекту подключены коммуникации, обеспечивающие нормальную эксплуатацию объекта и приняты на обслуживание городскими (районными) эксплуатационными организациями. До настоящего времени павильон-закусочная (кафе "АРС ХАУС") в своих основных конструктивных элементах соответствует указанному выше проекту МУП "Энтазис".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2015 в иске отказано ввиду того, что спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества, существенных нарушений договора аренды ответчиком не допущено.

Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился с апелляционной жалобой, просил отменить решение суда, исковые требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что в заключении эксперта имеются противоречия. Эксперт делает вывод о том, что основание основного здания - заливной фундамент - не имеет прочной связи с землей, при этом отмечает, что перемещение основного здания павильона без несоразмерного ущерба самому зданию является невозможным. Содержащееся в экспертизе описание строения позволяет его охарактеризовать как объект недвижимого имущества. Нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости возведенного без разрешительной документации, является существенным нарушением условий договора аренды.

ООО "АРС ХАУС" апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Экспертом установлено, что основанием сооружения является бетонная площадка, толщина плиты в среднем составляет 80 мм. Частично по бетонной плите выполнена укладка плиток тротуарного покрытия. Плита выполнена по поверхности земли, не имеет заглубления в грунт, нижняя часть плиты располагается на 80 мм ниже планировочной отметки земли. Плита не имеет значительного заглубления и следовательно, прочной связи с землей. Перемещение павильона без причинения ущерба земельному участку возможно, в то время как перемещение здания павильона, стены которого выполнены кирпичной кладкой, невозможно, какие-либо противоречия отсутствуют. Возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального объекта, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных объектов. Несущие конструкции летней площадки - металлические, являются разборными. Кирпичные стены основного здания павильона являются лишь одним из критериев отнесения объекта к капитальным, однако, в совокупности всех обстоятельств данный павильон с земельным участком функционально связан непрочно. Кроме того, ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее: Постановление N 10/22) положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Понятие "недвижимое имущество" является правовой категорией. Для отнесения к ней объекта необходимо наличие определенных признаков. Данные признаки закреплены в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с ним к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, возможность признания объекта недвижимой вещью определяется техническими характеристиками данного объекта и степенью его связанности с земельным участком, на котором располагается данный объект.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено (заключение эксперта ООО "Северокавказский центр экспертиз и исследований" Тихонова А.В. от 27.11.2015 N 2015/335), что основные несущие и ограждающие конструкции здания павильона, а также летней площадки соответствуют проекту реконструкции закусочной в районе ул. Зорге, 66 от 13.08.2002.

Эксперт указал, что в ходе исследования документов, предоставленных в копиях материалов дела N А53-17646/2015, а также на основании натурного обследования в соответствии с СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" установлено: здание павильона - одноэтажное сооружение, без подвала, в плане многоугольной формы. Площадь застройки здания павильона - 59,3 кв.м, площадь застройки - 42,7 кв.м, высота здания составляет 2,6 кв.м, год постройки здания литер А - нет сведений, конструктивная схема здания - с пространственным несущим каркасом, здание литер А закончено строительством. Согласно проекту реконструкции, объект исследования состоит из двух различных по конструктивному исполнению частей: основного здания (павильона) и летней крытой площадки. Конструктивное исполнение двух частей не является однородным. Основанием сооружения является бетонная площадка, выполненная под сооружением павильона, летней площадки, а также под прилегающей территорией. Толщина плиты неравномерная, в среднем составляет - 80 мм. Плита имеет выступающие части за периметр наружных стен павильона. Частично по бетонной плите выполнена укладка плиток тротуарных твердого покрытия прилегающей поверхности. Плита выполнена по поверхности земли, верхняя поверхность плиты не имеет заглубления в грунт (соответствует планировочной отметке прилегающей территории). Нижняя часть плиты располагается на 80 мм (8 см) ниже планировочной отметки земли. Поскольку плита не имеет значительного углубления, то не имеет прочной связи с земельным участком. Стены первого этажа здания закусочной выполнены кладкой из кирпича керамического, стены летней площадки - в виде несущего каркаса из труб стальных водогазопроводных круглого и квадратного сечения, толщина стен составляет 250 мм. Вертикальные несущие конструкции летней площадки состоят из семи металлических стоек. Конструкции стен являются разборными, путем демонтажа болтовых соединений и частичной резки сварных соединений. Перекрытия первого этажа - деревянные, стальные, утепленные. Кровля основного здания павильона, а также летней площадки - плоская.

По второму вопросу экспертом установлено, что основное здание не является объектом капитального строительства, так как не имеет фундамента (установлено на незаглубленной бетонной площадке) не имеет прочной связи с земельным участком и может быть перемещено без несоразмерного ущерба земельному участку. Летняя площадка не является объектом капитального строительства, так как не имеет фундамента (установлена на незаглубленной бетонной площадке) не имеет прочной связи с земельным участком и может быть перемещено без несоразмерного ущерба земельному участку и самому сооружению.

Основным критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзац 3 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Под объектом капитального строительства пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса определяется здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В силу подпункта 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, получение разрешения на строительство (реконструкцию) некапитального объекта не требуется.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный объект не обладает совокупностью признаков, позволяющих отнести его к недвижимому имуществу.

Поскольку торговый павильон, не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем, требования Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о сносе удовлетворению не подлежат.

Требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2012 N 34067, обоснованно отклонено судом первой инстанции ввиду следующего.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в адрес ответчика направлялась претензия от 23.04.2015, согласно которому ответчику предлагалось устранить нарушение условий договора в срок до 17 мая 2015 года, а в случае их неустранения, департамент будет вынужден обратится в суд с требованием о расторжении договора аренды N 34067 от 18.07.2012. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден.

В силу пункта Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Оценивая существенность допущенного ответчиком нарушения, принимая во внимание отсутствие задолженности по арендной плате, иных существенных нарушений договора аренды земельного участка, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка 34067 от 18.07.2012. В связи с чем основания для удовлетворения требования об освобождении земельного участка также отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2015 по делу N А53-17646/2015, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов Т.Р. Фахретдинов