Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2016 г. N 10АП-2019/16

г. Москва

04 апреля 2016 г.

Дело N А41-71078/15

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Лэнд-Парк": Казарез П.А. по доверенности от 16.12.2015,

от администрации городского округа Химки Московской области: Беккер Т.А. по доверенности от 15.01.2016,

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Лэнд-Парк" на решение Арбитражного суда Московской области от 13 января 2016 года по делу N А41-71078/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по исковому заявлению администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Лэнд-Парк" (ИНН 5047137458 ОГРН 1125047018260), третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лэнд-Парк" (далее -общество, ООО "Лэнд-Парк", ответчик) с заявленными требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.05.2012 N ЮА-172, с кадастровым номером 50:10:0010105:17, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, между Нагорным шоссе и Парковой улицей напротив дома N 8 для использования в целях "для строительства и эксплуатации спортивно - оздоровительного центра", общей площадью 7000 кв.м, сроком на 49 лет;

- обязать ООО "Лэнд-Парк" вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010105:17, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, между Нагорным шоссе и Парковой улицей напротив дома N 8 для использования в целях "для строительства и эксплуатации спортивно - оздоровительного центра", общей площадью 7000 кв.м, сроком на 49 лет.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 января 2016 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением в части оставления требования о расторжении договора без рассмотрения, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить в указанной части, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 28 мая 2012 года между администрацией г.о.Химки Московской области (арендодатель) и ООО "Транском Логистик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ЮА-172, согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010105:17, по адресу: Московская область, г. Химки, между Нагорным шоссе и Парковой улицей напротив дома N 8 для использования в целях "для строительства и эксплуатации спортивно - оздоровительного центра", общей площадью 7000 кв.м.

Срок договора установлен на 49 лет.

16 января 2013 года ООО "Транском Логистик" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N ЮА-172 ООО "Лэнд-Парк".

Договор уступки прав и обязанностей арендатора зарегистрирован в установленном порядке в Управлении федеральной регистрационной службы по Московской области 07 марта 2013 года, за номером государственной регистрации 50-50-10/017/2013-219.

Согласно пункту 4.4.2 договора установлена обязанность арендатора использовать арендуемый земельный участок по целевому назначению - для строительства и эксплуатации спортивно-оздоровительного центра.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в соответствии с частью 3 статьи 450 ГК РФ, в случаях, установленных данным пунктом, в том числе при не использовании земельного участка по целевому назначению.

28 мая 2015 года администрация провела осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010105:17, по результатам которого составлен акт осмотра, из которого следует, что территория участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью. Земельный участок не осваивается и не используется.

02 июня 2015 года истец направил в адрес ответчика претензию N 2459/2-исх о нарушении условий договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка и расторжении договора аренды.

Ссылаясь на то, что ответчик не подписал соглашение о расторжении договора аренды, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается непринятие ответчиком действий по освоению спорного земельного участка и получению необходимой документации.

Обжалуя решение суда первой инстанции, общество ссылается на то, что ответчиком спорный земельный участок используется по целевому назначению в течение трех лет с момента государственной регистрации договора аренды (14.06.2012).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить.

Представитель истца возражал относительно доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу о наличии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора администрация предоставила направленное в адрес общества претензионное письмо от 02.06.2015 исх. N 2459/2-исх, согласно которому администрация уведомляет ответчика о расторжении договора аренды земельного участка от 28.05.2012 NЮА-172 (л.д. 14-15).

В целях внесудебного урегулирования указанного вопроса администрация предложила обществу прибыть в Управление земельных отношений для оформления прекращения договорных отношений.

Из указанного письма следует, что администрация фактически не предоставила обществу возможность исполнить свои обязательства в разумный срок, а только уведомила ответчика о расторжении спорного договора аренды. Какое-либо письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором договорных обязательств в разумный срок, истцом в адрес ответчика не направлялось.

Оценив содержание указанного претензионного письма, суд апелляционной инстанции не может принять данный документ в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку такое предупреждение противоречит части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 ГК РФ как исключающее возможность добровольного исполнения обществом обязательства.

Иных доказательств, свидетельствующих о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, материалы дела не содержат.

Указанная правовая позиции изложена в Определении Верховного Суда РФ от 08.10.2015 N 304-КГ15-12987 по делу N А45-21193/2014, Определении ВАС РФ от 30.01.2014 N ВАС-567/14 по делу N А38-8048/2012.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоблюдении истцом требований, установленных частью 3 статьи 619 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что: истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку установлено, что арендодателем не был соблюден установленный порядок досудебного урегулирования спора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении требования о расторжении договора аренды без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу отмене обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 января 2016 года по делу N А41-71078/15 отменить.

Исковое заявление администрации городского округа Химки Московской области оставить без рассмотрения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова Н.Н. Катькина