Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2016 г. N 06АП-158/16

г. Хабаровск

04 апреля 2016 г.

А73-11038/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Джабаровой Анжеллы Генриховны: Авгусмановой М.В., представителя по доверенности от 17.03.2014 N 27АА 0606412;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КосмоАльфа-144"

на решение от 11 декабря 2015 г.

по делу N А73-11038/2015

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Паниной А.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Джабаровой Анжеллы Генриховны (ОГРНИП 305272409700105, ИНН 272420065438, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Грушевая, 3)

к обществу с ограниченной ответственностью "КосмоАльфа-144" (ОГРН 1142511000521, ИНН 2525003580, место нахождения: 692581, Приморский край, п. Пограничный, ул. Гагарина, 16, оф. 31)

о взыскании 614 084 руб.,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "КосмоАльфа-144"

к индивидуальному предпринимателю Джабаровой Анжеле Генриховне

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Джабарова Анжелла Генриховна обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КосмоАльфа-144" о взыскании 614 084 руб. долга по краткосрочному договору аренды помещений от 02.03.2015 N 2/3/2015.

Иск основан на положениях статей 309, 310, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по оплате арендных платежей за период с 18.06.2015 по 31.08.2015.

Ответчик иск не признал. Указал на неисполнение истцом предусмотренной статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности по передаче арендованного помещения, в связи с чем, у арендатора отсутствует встречное обязательство по оплате арендной платы.

Определением суда от 24 сентября 2015 г. к совместному рассмотрению принят встречный иск ООО "КосмоАльфа-144" к ИП Джабаровой А.Г. о расторжении договора аренды помещений N 2/3/2015 от 12.03.2015.

Решением суда от 11 декабря 2015 г. иск удовлетворен. С ООО "КОСМОАЛЬФА - 144" в пользу ИП Джабаровой А.Г. взыскано 614 084 руб. долга и 15 282 руб. расходов по государственной пошлине. Во встречном иске отказано.

В апелляционной жалобе ООО "КосмоАльфа-144" просит принятый судебный акт отменить.

В обоснование жалобы приводит доводы о том, что арендодателем не были исполнены обязательства по передаче имущества по договору аренды. Указывает, что направление акта приема-передачи помещения не является соблюдением порядка передачи помещения. Фактическое владение и пользование помещением обществом не осуществлялось. Переписка по электронной почте не может быть принята во внимание, поскольку невозможно установить принадлежность электронного адреса, а также, что переписка относится к спорному договору. Ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

В письменном отзыве и в судебном заседании представитель ИП Джабарова А.Г. доводы апелляционной жалобы просит отклонить, решение суда оставить без изменения.

ООО "КосмоАльфа-144", извещенное о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке, установленном статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своего представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена без его участия в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 02.03.2015 между ИП Джабаровой А. Г. (арендодатель) и ООО "КосмоАльфа-144" (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды помещений N 2/3/2015.

По условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: помещения общей площадью 194 кв. м, указанные в Приложениях N 1,2 к договору (далее - помещения), расположенные в здании Торгового центра по строительному адресу: г. Хабаровск, ул. Большая, 84, соответствующие требованиям договора, а арендатор - обязуется принять помещения в аренду и выплачивать арендатору арендную плату в порядке и на условиях, установленных договором. Целевое назначение помещений - магазин Obuv.com.

На дату подписания договора объект находился в стадии строительства. Права арендодателя определены на основании разрешения на строительство от 21.10.2013 N RU27301000-24, выданного Департаментом архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска, свидетельства о праве собственности на земельный участок.

Местоположение и границы помещения согласованы сторонами. Стороны подтверждают, что указанные данные позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее в будущем передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Общая площадь помещений, применяемая для расчета арендной платы, определяется по внутренней границе стен без учета внутренних перегородок.

На момент заключения договора площадь помещения определена в соответствии с проектной документацией.

При передаче помещений для выполнения строительных работ и отделки производится совместное измерение параметров помещений, при отклонении фактической площади помещений от площади, определенной в соответствии с проектом, к договору заключается дополнительное соглашение.

Согласно пункту 1.4. помещения передаются арендодателем арендатору по акту приема-передачи помещений в соответствии с пунктами 5.1., 5.2. договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель обязуется не позднее 02.03.2015 предоставить арендатору помещения для осуществления отделки и монтажа оборудования.

Разделом 5 договора предусмотрен порядок передачи помещений в аренду, который предполагает обязанность передающей стороны письменно в установленном порядке уведомить принимающую сторону о дне приема- передачи помещений не позднее, чем за 3 рабочих дня до намеченной даты. Принимающая сторона, своевременно уведомленная о дне приема-передачи помещений, обязана прибыть на место приемки в указанный в уведомлении срок.

В пункте 5.3. договора предусмотрена обязанность принимающей стороны подписать акт приема - передачи после осмотра при отсутствии правомерных замечаний и возражений, при наличии правомерных возражений и замечаний этой стороне предоставлен право не принимать помещения до устранения недостатков. При этом принимающая сторона обязана указать в акте свои возражения.

Арендная плата состоит из 2-х частей: постоянной и переменной (пункт 2.1.).

Постоянная часть арендной платы уплачивается с даты подписания сторонами акта приема-передачи по ставке: первые 3 месяца - 1 200 руб./кв.м в месяц, все последующие месяцы по сроку действия договора - 1 400 руб./кв.м.

Арендная плата исчисляется с даты передачи арендатору Помещений в пользование по акту приема-передачи (включая срок для отделки и монтажа оборудования) до даты возврата помещений по акту (пункт 2.4.4.).

Пунктом 2.4.6 определена обязанность арендатора в течение 30 дней с даты заключения договора выплатить взнос на открытие торгового комплекса в размере 54 320 руб., который уплачивается единоразово.

Срок действия договора аренды определен в пункте 8.2. и составляет с момента подписания до 31.01.2016.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено право любой из сторон в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, предварительно уведомив другую сторону не менее, чем за 60 дней.

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения договора аренды в случае, если арендатор допускает задержку оплаты предусмотренных договором платежей на срок более 30 дней или просрочку внесения арендной платы на срок белее 10 дней два и более раз (пункт 8.3).

23.03.2015 истцом в адрес ответчика ценным письмом с описью вложения направлено 2 экземпляра акта приема- передачи помещений, которые согласно информации с официального сайта Почты России получен ответчиком 31.03.2015. Этот акт также в виде отсканированного электронного документа направлен ответчику на электронный адрес obuvcomdv@mail.ru.

С указанного электронного адреса истцом получен подписанный со стороны арендатора без возражений акт приема-передачи от 23.03.2015. Подлинник указанного документа арендатором не возвращен арендодателю.

Письмом от 22.04.2015 N 2204/01 истец сообщил ответчику о неисполнении им обязательств по уплате взноса на открытие торгового центра и невыполнении отделочных работ в принятом по акту помещении.

27.04.2015 ответчик направил истцу по электронной почте письмо, в котором сообщил об отсутствии у него возможности оплатить мероприятия по открытию своего нового магазина в ТЦ Горизонт ввиду снижения покупательской способности и покупательского спроса. Кроме того, изложил просьбу об обоюдном признании договора аренды незаключенным, а акта приема-передачи не подписанным обеими сторонами в силу того, что оригинал так и не был получен арендодателем.

Арендодатель в ответ направил письмо N 2804/01 от 28.04.2015 о несогласии считать договор аренды незаключенным и пояснил, что обстоятельства, на которые указал арендатор, не являются форс-мажорными, имели место до заключения договора и учтены при согласовании условий договора.

Письмом от 21.05.2015 ответчик сообщил, что считает, что объект аренды не достроен, использование его по целевому назначению под магазин невозможно, поэтому договор от 02.03.2015 расценивает как договор намерения о передаче в дальнейшем имущества в аренду. Указал на нарушение арендодателем сроков передачи помещений.

05.05.2015 Джабаровой А. Г. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU27301000-25/15.

В связи с открытием ТРЦ Горизонт 18.06.2015 и определением фактической площади и инвентаризационного номера помещения арендатор с сопроводительным письмом от 09.06.2015 направил в адрес арендатора новый акт приема-передачи с уточненным адресом и площадью помещения.

Факт получения данного акта признан ответчиком. Данный акт со стороны арендатора не подписан.

02.06.2015 ООО "Космоальфа-144" письмом сообщило предпринимателю о том, что поскольку последним не исполнены обязательства по передаче помещений в соответствии с условиями договора, арендатор просит расторгнуть договор аренды в добровольном порядке. Эти же требования направлены со стороны арендатора арендодателю письмом от 24.06.2015.

Письмами от 30.06.2015, 01.07.2015 арендодатель напомнил арендатору о наличии задолженности по договору, а также сообщил о своей готовности расторгнуть договор в случае невозможности арендатора исполнять обязательства по объективным причинам при условии погашения долга по договору.

Ответчику направлены счета на оплату аренды за июнь, июль 2015 года.

Требованием от 20.07.2015 арендодатель просил оплатить задолженность по договору, которая состояла из обеспечительного платежа, взноса на открытие торгового центра и арендных платежей.

В ответ на указанное требование ООО "Космоальфа-144" направило письмо от 24.07.2015, в котором указало на грубое нарушение арендодателем сроков передачи помещений, в связи с чем арендатор более не заинтересован в продолжении взаимных обязательств и полагает договор аренды прекращенным в связи с неисполнением обязательства по передаче помещений.

Письмом N 2807/02 от 28.07.2015 ИП Джабарова А.Г. уведомила арендатора об отказе от исполнения договора в соответствии с пунктом 8.3 договора с 01.09.2015 в связи с просрочкой арендатором исполнения обязательства по внесению арендной платы, в котором просила погасить задолженность в размере 697 204 руб.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей и взноса на открытие торгового центра, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Установлено, что спорный договор заключен сторонами в момент, когда объект находился в стадии строительства, при этом местонахождение и границы арендуемого помещения были согласованы сторонами.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 следует, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на арендатора обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2.4.4 арендная плата по договору исчисляется с даты передачи арендатору помещений в пользование по акту приема-передачи (включая срок для отделки и монтажа оборудования).

Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арбитражным судом установлено, что Акт приема-передачи от 23.03.2015 направлен истцом ответчику по электронной почте и письмом с описью вложения.

Факт получения ответчиком данного документа в виде скана подтвержден тем, что истцу по электронной почте этот акт возвращен подписанный генеральным директором и скрепленный печатью со стороны арендатора.

Факт получения ответчиком оригинала данного документа почтой 30.03.2015 подтвержден информацией с официального сайта Почты России.

Поскольку материалами дела подтверждено, что арендованное помещение принято арендатором по акту, у последнего возникло обязательство по оплате арендной платы и предусмотренного пунктом 4.6. взноса на открытие торгового центра.

Доказательств оплаты арендных платежей ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем, требования истца о взыскании арендных платежей в размере 559 764 руб. за период с 18.06.2015 по 31.08.2015 и 54 320 руб. взноса правомерно удовлетворены арбитражным судом.

В отношении встречных требований арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Ответчик просит расторгнуть договор на основании указанной нормы, ссылаясь на неисполнение истцом своей обязанности по передаче арендованного помещения.

Поскольку судом первой инстанции установлен факт принятия арендатором помещений в аренду по акту приема-передачи от 23.03.2015, договор не может быть расторгнут по заявленным ООО "КомсоАльфа-144" основаниям.

Уведомления, направленные ответчиком истцу 02.06.2015 и 24.06.2015 с просьбой о расторжении договора в добровольном порядке не могут быть оценены судом как односторонний отказ в порядке пункта 4.3. договора, поскольку арендатор просил арендодателя расторгнуть договор по соглашению сторон с указанием на последующее обращение в суд в случае отказа.

Арендодателем в связи с наличием задолженности также 28.07.2015 в адрес арендатора ценным письмом с описью вложения направлено уведомление об отказе от договора аренды в порядке пункта 8.3. договора и его расторжении с 01.09.2015.

Возражений относительно получения данного письма ответчиком не заявлено.

Поскольку наличие у арендатора задолженности по арендным платежам на момент направления указанного уведомления подтверждено материалами дела, арбитражный суд признал досрочное расторжение спорного договора арендодателем правомерным.

Учитывая изложенное, доводы заявителя жалобы о неправомерности выводов суда, вытекающих из оценки доказательств, подлежат отклонению.

Поскольку судом правильно применены нормы материального права, подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям сторон, установлены все обстоятельства по делу, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену принятого по делу судебного акта в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено, основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 11 декабря 2015 г. по делу N А73-11038/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев