Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2016 г. N 08АП-1121/16

город Омск

31 марта 2016 г.

Дело N А46-8329/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лотова А.Н.

судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1121/2016) Товарищества собственников жилья "Энергетик-1" на решение Арбитражного суда Омской области от 22.12.2015 по делу N А46-8329/2015 (судья Долгалев Б.Г.), принятое по иску Товарищества собственников жилья "Энергетик-1" (ИНН 5501050178, ОГРН 1025500527546) к индивидуальному предпринимателю Леонтюк Нине Николаевне (ИНН 550700399192, ОГРН 304550729300112) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 46 000 рублей, расходов на оплату юридических услуг в сумме 3 000 рублей,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Леонтюк Нины Николаевны к Товариществу собственников жилья "Энергетик-1" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 01.12.2013 N 2 и обязании возвратить денежные средства в размере 106 000 рублей,

при участии в судебном заседании представителей:

от товарищества собственников жилья "Энергетик-1" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Леонтюк Нины Николаевны - Фадин Сергей Владимирович, предъявлено удостоверение, по доверенности N 55АА1209999 от 27.07.2015 сроком действия 3 года;

установил:

Товарищество собственников жилья "Энергетик-1" (далее - ТСЖ "Энергетик-1", Товарищество, истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Леонтюк

Нине Николаевне (далее - ИП Леонтюк Н.Н., предприниматель, ответчик по первоначальному иску) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2014 по 30.06.2015 в размере 46 000 руб. (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ИП Леонтюк Н.Н. (далее - истец по встречному требованию, предприниматель, ИП Леонтюк Н.Н.) обратилась в Арбитражный суд Омской области со встречным исковым заявлением к Товариществу собственников жилья "Энергетик-1" (далее - ответчик по встречному требованию) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 01.12.2013 N 2 и обязании возвратить денежные средства в размере 106 000 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.12.2015 по делу N А46-8329/2015 исковые требования Товарищества оставлены без удовлетворения. В удовлетворении встречного искового заявления предпринимателя также отказано.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по договору аренды от 01.12.2013 N 2, поскольку признал данный договор незаключенным ввиду того, что между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (в договоре не указано, какой именно земельный участок передается в аренду).

Исходя из указанного, требования истца по встречному исковому заявлению также оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку не заключенный договор не может являться ничтожным.

Не согласившись с указанным судебным актом, Товарищество обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 22.12.2015 по делу N А46-8329/2015 отменить в части отказа в удовлетворении заявленных им требований, в данной части принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований.

В обоснование апелляционной жалобы Товарищество указало, что договором было определено, что в аренду передается земельный участок площадью 12 кв.м, кадастровый N 55: 36:050206:46, расположенный по адресу: 644089, г. Омск, пр. Мира, д. 100.

Представитель предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции просил оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Товарищество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствии его представителя не заявлено.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие Товарищества, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Определяя пределы рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции следует разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которым, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие истца в данном судебном заседании, извещенного надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что Товариществом решение суда первой инстанции обжалуется в части отказа в удовлетворении заявленных им требований и от предпринимателя возражения по данному вопросу не поступали, суд апелляционной инстанции рассматривает законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой Товариществом части.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителя предпринимателя, проверив в порядке статьи 266, части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между ТСЖ "Энергетик - 1" (Арендодатель) и ИП Леонтюк Н.Н. (Арендатор) был подписан договор аренды от 01.12.2013 N 2 земельного участка, а также акт приема- передачи от 01.12.2013.

Согласно пункту 1.1. указанного договора Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату земельный участок площадью 12 кв. м, кадастровый N 55: 36:050206:46, расположенный по адресу: 644089, г. Омск, пр. Мира,

д. 100.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено целевое назначение земельного участка - установка сооружений вспомогательного назначения (лестница и т.д.) и размещение рекламного оборудования (вывеска у входа).

Размещение дополнительного рекламного оборудования производится только по письменному соглашению сторон (п. 1.3. Договора).

В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. договора аренды предприниматель обязан вносить арендную плату Арендодателю не позднее 10 (десятого) числа каждого месяца, следующего за отчетным, за пользование арендованным имуществом в размере 8 000 руб.

Согласно акту приема-передачи от 01.12.2013 "Арендодатель" - Товарищество собственников жилья "Энергетик-1" в лице Фатеевой Натальи Егоровны, действующей на основании Устава, передало "Арендатору" - ИП Леонтюк Инне Николаевне во временное владение и пользование (аренду) земельный участок.

Указанный акт является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка 01.12.2013 N 2.

Как указывает истец, в результате неисполнения Арендатором условий договора аренды о внесении арендных платежей образовалась задолженность по арендной плате за период 01.12.2014 по 30.06.2015 в сумме 46 000 руб.

15.05.2015 в адрес ИП Леонтюк Н.Н. была направлена претензия от 07.05.2015 с требованием о внесении арендной платы, однако от Арендатора ответа не последовало, также не была произведена оплата.

Указанное послужило основанием для обращения Товарищества в арбитражный суд с настоящим иском.

Как было указано ранее, суд первой инстанции требования истца оставил без удовлетворения.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что требования Товарищества правомерно судом первой инстанции не удовлетворены. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор аренды и акт приема-передачи не содержат данных, позволяющих определенно установить предмет, то есть имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Так, из текста договора следует, что в аренду передается земельный участок площадью 12 кв.м, кадастровый номер 55: 36:050206:46, расположенный по адресу: 644089, г. Омск, пр. Мира, д. 100.

Между тем, как верно установил суд первой инстанции, согласно имеющемуся в материалах дела кадастровому паспорту указанного земельного участка, его площадь составляет 1 780 кв.м.

Таким образом, из содержания оспариваемого договора и приложенного к нему акта-приема передачи не представляется возможным определить, какая именно часть земельного участка передана в аренду предпринимателю.

Из имеющихся в деле фотоснимков также не представляется возможным установить какой именно земельный был передан в аренду по спорному договору.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Между тем, суд апелляционной инстанции установил, что в данном случае в деле отсутствуют доказательства исполнения спорного договора аренды. Довод подателя апелляционной жалобы о том, что предприниматель после заключения договора производила по нему оплату, является не подтвержденным. Из имеющихся в деле квитанций об оплате (т.2, л.д. 57-61) следует, что ответчиком оплачивались членские взносы за рекламное место, а не арендные платежи по спорному договору аренды.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор аренды земельного участка является незаключенным, поскольку между сторонами не было достигнуто в требуемой в форме соглашение по всем существенным условиям договора.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым указать, что даже если бы сторонами был согласован предмет договора аренды, в любом случае отсутствовали бы основания для удовлетворения исковых требований в силу следующее.

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно положениям статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции именно общего собрания собственников помещений, в соответствии с пунктами 3, 3.1 пункта 2 указанной статьи, относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.

Вместе с тем, общим собранием собственников помещений решение по вопросам о передаче в пользование общего имущества, об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договора об использовании общего имущества, а также об определении условий подобного договора не принималось.

Ссылка истца на протокол N 22 заочного голосования собственников жилья ТСЖ "Энергетик-1" от 07.10.2013 (т.2 л.д.25) не может быть принята во внимание, поскольку, как следует из содержания указанного протокола (п.2), перед собственниками на голосование был поставлен вопрос со следующей формулировкой: "Разрешение на отдельный вход-выход из квартиры N 3 (парикмахерская)".

Таким образом, договор аренды от 01.12.2013 N 2 заключен в нарушение вышеуказанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что Товариществом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее подателя, то есть на Товарищество.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Энергетик-1" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 22.12.2015 по делу N А46-8329/2015 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

О.А. Сидоренко Н.А. Шиндлер