Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2016 г. N 15АП-17294/15

город Ростов-на-Дону

07 апреля 2016 г.

дело N А32-19120/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2015 по делу N А32-19120/2015 и дело N А32-19120/2015 (в части требования о расторжении договора) по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, по иску администрации города Сочи к индивидуальному предпринимателю Хакимову Владимиру Михайловичу о взыскании задолженности, расторжении договора аренды,

установил:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Хакимову Владимиру Михайловичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 278 352 руб. 69 коп., пени - 80 494 руб. 57 коп., о расторжении договора от 04.07.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.01.2008 N 4900004462 с кадастровым номером 23:4960204026:0027 общей площадью 2 632,7 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Москвина-Войкова, 7/6. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды по внесению арендных платежей за период с 01.07.2014 по 31.03.2015.

Из судебных актов суда первой инстанции по делу следует, что требование о расторжении договора квалифицировано судом как требование о расторжении договора аренды от 24.01.2008 N 4900004462, стороной которого (арендатором) ответчик по делу является посредством заключения договора от 04.07.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.01.2008. Данная квалификация соответствует направленности иска, следует из содержания искового заявления, соответствует правовой позиции истца, что следует в том числе из апелляционной жалобы.

Решением от 02.09.2015 Арбитражный суд Краснодарского края исковые требования удовлетворены в части. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность и пеня, требование в части расторжения договора аренды от 24.01.2008 N 4900004462 оставлено без рассмотрения. В доход федерального бюджета взыскано 26 588 руб. госпошлины. Суд первой инстанции указал, что задолженность ответчика подтверждена имеющимися в деле доказательствами, ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности. Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения ввиду того, что истцом не представлено доказательств надлежащего соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Не согласившись с принятым решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил отменить решение в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора, указанное требование удовлетворить. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что администрацией направлены претензии с требованием о погашении задолженности и уведомление о расторжении договора аренды по юридическому и иным известным адресам ответчика.

От предпринимателя поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к делу: копии платежного поручения от 28.10.2015 N 01 на сумму 1 278 352,49 руб., копии платежного поручения от 28.10.2015 N 2 на сумму 80 494,57 руб., письма предпринимателя о подтверждении факта получения денежных средств по указанным платежным документам, ответ департамента имущественных отношений от 27.11.2015 N 34318 о поступлении на лицевой счет N 119490000010789 договора аренды от 24.01.2008 N 4900004462 денежных средств в размере 1 278 352, 49 руб. и 80 494, 57 руб.

Определением от 09.12.2015 указанные документы приобщены к материалам дела, апелляционный суд поручил истцу представить правовую позицию по приобщенным к делу по ходатайству ответчика документам.

От истца поступили пояснения, из которых следует, что по договору аренды от 24.01.2008 N 4900004462 имеется задолженность по арендной плате за период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 323 161,59 руб. и пени в размере 195 353,05 руб. Требование о расторжении договора аренды администрация поддерживает.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

От ответчика поступили платежные поручения от 18.02.2016 N 825 на сумму 323 161 руб. 59 коп. (наименование платежа: оплата аренды по договору N 4900004462 от 24.01.2008), N 823 на сумму 202 624 руб. 19 коп. (наименование платежа 6 пени по договору N 4900004462), от 19.02.2016 N 860 на сумму 1 500 руб. (наименование платежа: оплата пени по договору N 4900004462).

Также ответчик просит решение суда от 02.09.2015 отменить в части удовлетворения требований администрации, в удовлетворении исковых требований администрации отказать в полном объеме в связи с погашением задолженности по арендной плате и пени в полном объеме.

Определением от 24.02.2016 суд перешел к рассмотрению дела А32-19120/2015 в части требования о расторжении договора аренды от 24.01.2008 N 4900004462 по делу А32-19120/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в остальной части рассмотрение апелляционной жалобы отложил.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу. Ответчик просит решение суда оставить без изменения. Также указывает, что является собственником здания поликлиники, находящего на арендуемом земельном участке; ответчик пояснил, что задолженность по арендной плате полностью погашена, также уже произведена оплата за 1 квартал 2016 года.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, пояснений сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда в части надлежать отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требования о расторжении договора отказать.

Как следует из материалов дела, 24.01.2008 между истцом (арендодатель) и ООО "Совлинк" заключен договор аренды N 4900004462 земельного участка (далее - договор) общей площадью 2 632,7 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204026:0027, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Моквина - Войкова, 7/6.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 22.07.2056.

Пунктом 3.2 договора установлено, что расчет размера арендной платы за земельный участок изложен в приложении.

Согласно указанному приложению сумма годовой арендной платы равна 2 279 391,66 руб.

03.03.2011 между ООО "Совлинк" и ООО "СтройПанорама" заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 24.01.2008 N 4900004462.

По договору от 04.07.2012 ООО "СтройПанорама" передала все права арендатора по договору аренды от 24.01.2008 N 4900004462 ответчику.

Право аренды ответчика зарегистрировано в установленном порядке - л.д.41 том 1.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Суд правомерно применил к отношениям по взысканию задолженности положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы, согласно которому задолженность ответчика за период пользования земельным участком с 01.07.2014 по 31.03.2015 составила 1 278 352,69 руб. - л.д. 11 том 1

Суд первой инстанции признал расчет верным. Ответчик также данную сумму задолженности не оспаривал. Более того, оплата задолженности в указанном размере произведена на стадии рассмотрения апелляционной жалобы.

Истец также заявил требование о взыскании пени в размере 80 494,57 руб., рассчитанной на основании договора аренды, согласно которому при просрочки арендной платы арендатором оплачивается пеня из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Суд проверил расчет истца и признал его верным; контррасчет ответчиком не представлен. Ответчик также данную сумму пени не оспаривал. Более того, оплата пени в указанном размере произведена на стадии рассмотрения апелляционной жалобы.

Ответчик задолженность оплатил, поэтому полагает, что имеются основания для отмены решения суда в части взыскания задолженности и пени.

Вместе с тем оплата произведена после принятия решения. Факт исполнения решения суда ответчик вправе подтвердить на стадии исполнительного производства.

Истец не согласен с решением суда в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды. В части рассмотрения данного требований суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, поскольку из материалов дела усматривается соблюдение истцом претензионного порядка рассмотрения спора (определение от 24.02.2016).

Суд первой инстанции, как отмечено выше, квалифицировал требования истца как требования, направленные на расторжение договора аренды от 24.01.2008 N 4900004462, что согласуется с позицией истца, выраженной в апелляционной жалобе.

Требование о расторжении договора аренды истец мотивирует нарушением сроков оплаты со стороны ответчика.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что земельный участок предназначен для обеспечения эксплуатации здания поликлиники N 1 и для благоустройства и озеленения.

Согласно выписке из ЕГРП на земельном участке расположено здание - объект культурного наследия (л.д. 41-42 том 1), которое находится в собственности у ответчика (свидетельство о праве собственности от 12.07.2012 серии 23-АК N 586411).

В материалы дела представлены платежные поручения по уплате арендных платежей и пени за спорный период: платежное поручение от 28.10.2015 N 01 на сумму 1 278 352,49 руб., платежное поручение от 28.10.2015 N 2 на сумму 80 494,57 руб., платежное поручение от 18.02.2016 N823 на сумму 202 624 руб.

19 коп., платежное поручение от 18.02.2016 N 825 на сумму 323 161 руб. 59 коп., платежное поручение от 19.02.2016 N 860 на сумму 1 5600 руб., платежное поручение от 31.03.2016 N 1 на сумму 283 500 руб.

Тем самым задолженность, указанная в решении суда, погашена, ответчик продолжает исполнять обязанность по оплате аренды.

Оценив представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения обществом условий договора аренды.

Суд также принимает во внимание долгосрочный характер отношений сторон, наличие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды.

Как указано выше, суд перешел в части рассмотрения требования о расторжении договора аренды по правилам первой инстанции, в связи с чем решение в данной части подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения. Указание в резолютивной части решения суда суммы в размере 1 278 352, 49 руб. (вместо 1 278 352, 69 руб., как в иске) является очевидной опечаткой, которая может быть исправлена в порядке ст. 179 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2015 по делу N А32-19120/2015 в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 24.01.2008 N 4900004462 отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов