Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2016 г. N 06АП-5774/15

г. Хабаровск

06 апреля 2016 г.

А04-5809/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Швец Е.А.

судей Вертопраховой Е.В., Песковой Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутенко А.А.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Городок": представитель не явился;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области: представитель не явился;

от Кретовой Ольги Александровны: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Городок"

на решение от 01.09.2015

по делу N А04-5809/2015

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Белоусовой Ю.К.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Городок"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

об оспаривании ненормативного правового акта

третье лицо: Кретова Ольга Александровна

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Городок" (далее - заявитель, общество, ООО "СК"Городок") обратилось в арбитражный суд Амурской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - Управление Росреестра по Амурской области, Управление) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прекращения сделки (без заключения соглашения о расторжении сделки) - договора N 20/10.01.2012-4(2) от 10.01.2012 о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО "СК "Городок" и Кретовой О.А. и об обязании Управления Росреестра по Амурской области произвести регистрацию прекращения сделки - договор N 20/10.01.2012-4(2) от 10.01.2012 о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО "СК "Городок" и Кретовой О.А.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, к участию в деле привлечена Кретова О.А.

Решением от 01.09.2015 суд в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с судебным актом, заявитель обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что при принятии решения, судом первой инстанции не учтен факт неисполнения Кретовой О.А. обязательства по оплате квартиры, а так же выражает несогласие с выводами суда, изложенными в решении.

Кретова О.А., в представленном отзыве, доводы жалобы отклонила, просила оставить решение суда первой инстанции в силе как законное и обоснованное. Представила в суд апелляционной инстанции апелляционное определение Амурского областного суда от 12.10.2015, которым отменено решение Благовещенского городского суда Амурской области от 03.06.2015, принято новое решение о признании за Кретовой Ольгой Александровной права собственности на спорный объект недвижимости. Так же указала, что данное решение представить в суд первой инстанции не представлялось возможным, поскольку оно было вынесено 12.10.2015, в то время как решение суда по настоящему делу вынесено 01.09.2015. Кроме этого, Кретова О.А. представила определение Заместителя председателя Амурского областного суда от 04.02.2016 об отказе в передаче кассационной жалобы ООО "СК "Городок" на апелляционное определение Амурского областного суда от 12.10.2015.

Определения Амурского областного суда от 12.10.2015 и от 04.02.2016 приобщены к материалам дела.

Стороны, извещенные о времени рассмотрения дела надлежащим образом, в порядке статей 121 - 123 АПК РФ, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции к назначенному времени не обеспечили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что между ООО "СК "Городок" и Кретовой О.А. заключен договор долевого участия в строительстве N 20/10.01.2012-4(2) от 10.01.2012, предметом которого является двухкомнатная квартира N 8, площадью 57,19 кв.м., входящая в состав общего имущества многоквартирного жилого дома в с.Чигири Благовещенского района Амурской области, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:10:013002:66.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.01.2012.

09.04.2013 сторонами подписан акт приема-передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства - Кретовой О. А.

08.09.2014 по заявлению ООО "СК "Городок" с объекта недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 28:10:013002:66 сняты ограничения в виде ипотеки.

После прекращения ипотеки на вышеуказанный объект недвижимого имущества, заявитель обратился за регистрацией прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:10:013002:66, в виду его разделения на земельные участки с кадастровыми номерами 28:10:013002:1381, 28:10:013002:1378, 28:10:013002:1379, 28:10:013002:1376, 28:10:013002:1374, 28:10:013002:1380, 28:10:013002:1375, 28:10:013002:1382, 28:10:013002:1377.

29.05.2015 ООО "СК "Городок" обратилось в Управление с заявлением о регистрации прекращения сделки участия в долевом строительстве с Кретовой О.А. в одностороннем порядке (без соглашения о расторжении сделки).

Уведомлением от 02.06.2015 N 28/301/020/2015-400 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве на срок до 14.07.2015, поскольку регистратором было установлено, что все обязательства контрагентами по сделке были исполнены и оснований для расторжения договора ООО "СК "Городок" и Кретовой О. А., как одного из дольщиков в одностороннем порядке, не имелось.

Полагая приостановление государственной регистрации прекращения сделки о долевом участии в строительстве незаконным и нарушающим его права и законные интересы, Общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Из положений части 1 статьи 198, статей 200 и 201 АПК РФ следует, что основанием для принятия решения суда о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются одновременно два условия, несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу об отсутствии указанных условий. При этом обоснованно суд исходил из следующего.

Положениями пункта 6 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В силу статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав предусмотрен статьей 20 Закона N 122-ФЗ, в частности, абзацем 10 пункта 1 данной статьи определено, что одним из оснований отказа в государственной регистрации прав является непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Материалами дела установлено, что заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, представив сведения об уведомлении дольщика об одностороннем отказе от исполнения договора.

Вместе с тем, установив отсутствие оснований для расторжения договора, регистрирующим органом принятие решения по заявлению общества было приостановлено.

При этом регистрирующий орган руководствовался также пунктом 1.1 статьи 25 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке", согласно которому регистрационная запись об ипотеке погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта.

В дальнейшем было принято решение об отказе в государственной регистрации прекращения сделки участия в долевом строительстве.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, заявителем были представлены сведения о том, что обязательства в размере 2 650 756 рублей по оплате квартиры Кретовой О.А. не выполнены.

Однако данное обстоятельство не позволяет регистрирующему органу в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, поскольку исходя из представленных строительной компанией доказательств усматривается, что обременения по ипотеке земельного участка на момент обращения были сняты, объект введен в эксплуатацию, между сторонами Кретовой О.А. и ООО "СК "Городок" подписан акт приема-передачи.

Как верно указал суд первой инстанции, наличие долговых обязательств Кретовой О.А. перед обществом, влечет наступление иных правовых последствий между сторонами, но не свидетельствует о возможности расторжения договора долевого участия регистрирующим органом при условиях, имеющих место в рассматриваемом споре.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия Управления Росреестра по Амурской области, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации прекращения сделки, не противоречат действующему законодательству и не нарушают прав и законных интересов заявителя в предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем, оснований для признания оспариваемого решения недействительным или незаконным не имеется.

Более того, из представленного в апелляционный суд апелляционного определения Амурского областного суда от 12.10.2015 следует, что за Кретовой О.А. признано право собственности на спорную квартиру.

На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.

Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 01.09.2015 по делу N А04-5809/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Городок" из федерального бюджета излишне уплаченную чек ордером от 28.09.2015 государственную пошлину в размере 1500 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.А. Швец

Судьи

Е.В. Вертопрахова Т.Д. Пескова