Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2016 г. N 13АП-3403/16

г. Санкт-Петербург

04 апреля 2016 г.

Дело N А56-69044/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Климовой Л.С.

при участии:

от истца: представитель Орлова В.С. (доверенность от 28.08.2015, свидетельство о заключении брака N 696710)

от ответчика: представитель Розанова И.Н. (доверенность от 11.01.2016)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-3403/2016, 13АП-3401/2016) ООО "Кнауф ГИПС" и ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2015 по делу N А56-69044/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ООО "Кнауф ГИПС"

к ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет"

о нечинении препятствий в пользовании арендованным нежилым помещением,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Кнауф ГИПС" (далее - ООО "Кнауф ГИПС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (далее - университет, ответчик) об обязании не чинить истцу препятствия в пользовании помещениями, расположенными по адресу: Санкт-Петербург, ул. Егорова, дом 5/8, литер А, занимаемые истцом на основании договора аренды от 02.05.2006 N 78.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2015 в удовлетворении иска отказано.

Общество подало апелляционную жалобу, в которой, сославшись на отсутствие в письме университета воли на отказ от договора аренды, и в связи с этим отсутствие правовых оснований для освобождения арендуемых помещений в рамках действующего договора, просило решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Университет также подал апелляционную жалобу, в которой просил изменить мотивировочную часть решения, исключив абзац второй на странице третьей, а именно слова: "Письмо университета от 18.06.2015 с просьбой освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи выражает односторонний отказ от договора, поскольку данный договор продлен сторонами на неопределенный срок, в связи с чем университет как арендодатель наделен правом в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца". По мнению университета, данный вывод суда не соответствует действительности и обстоятельствам дела, поскольку письмом от 18.06.2015 университет не заявлял отказ от договора, а действовал в пределах указаний и предписаний Росимущества, сделавшего вывод о том, что заключенный между сторонами договор от 02.05.2006 N 78 является недействительным.

В отзыве на жалобу общество возразило против удовлетворения жалобы университета.

В судебном заседании апелляционного суда представители общества и университета поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между университетом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Кнауф маркетинг Санкт-Петербург", ИНН 7817304792 (арендатором) был оформлен договор от 02.05.2006 N 78 аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Егорова, дом 5/8, литер А, общей площадью 514,9 кв.м, из которых 314,2 кв.м - помещения цокольного этажа здания, 200,7 кв.м - помещения первого этажа, сроком на 11 месяцев до 02.04.2007 с целью использования под учебный центр. Помещения переданы по акту сдачи-приемки нежилого помещения от 02.05.2006.

По истечении срока действия договора арендатор в отсутствие возражений арендодателя продолжал пользоваться помещениями в соответствии с целевым назначением.

ООО "Кнауф маркетинг Санкт-Петербург" реорганизовано 01.10.2012 в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью "Кнауф ГИПС", которое в соответствии со статьей 58 Гражданского кодекса Российской Федерации является универсальным правопреемником и становится арендатором по договору.

Университет направил в адрес общества письмо от 18.06.2015 с просьбой в срок не позднее 20.07.2015 освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи. Полагая незаконными действия университета по ограничение доступа сотрудников общества в арендуемые помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 02.05.2006 N 78 считается продленным на неопределенный срок, письмом от 18.06.2015 университет на основании положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от договора, в связи с чем законных оснований пользования обществом спорными помещениями не имеется.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб, исходя из следующего.

Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции" (введена Федеральным законом от 30.06.2008 N108-ФЗ) оговорено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных данной статьей случаев.

Согласно части 3 статьи 17.1 указанного Закона в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении: государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям; государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями; государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Принимая во внимание дату оформления сторонами договора (02.05.2006), то есть до введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции", следует исходить из того, что на момент подписание договора в действиях сторон отсутствовало нарушение требований законодательства.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как отмечено ранее и не оспаривается сторонами, договор от 02.05.2006 N 78 заключен на неопределенный срок. В пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В пункте 1.1 договора оговорено, что предметом аренды являются нежилые помещения, расположенные в здании как объекте федеральной собственности, закрепленном за арендодателем на праве оперативного управления. Пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Как следует из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в данном случае на момент оформления договора аренды это право принадлежало университету. Вместе с тем после истечения срока действия договора собственник спорного имущества с учетом продления сторонами договорных отношений без соблюдения внесенных законодателем изменений в порядок оформления этих отношений не выразил согласия на передачу в аренду имущества, закрепленного за университетом (арендодателем) на праве оперативного управления. При данных обстоятельствах не является влияющим на результаты рассмотрения спора довод, мотивированный отсутствием воли университета на прекращение договора аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оставляя без удовлетворения апелляционные жалобы университета и общества, суд апелляционной инстанции руководствуется изложенным в части 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (часть 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 декабря 2015 года по делу N А56-69044/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина