Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2016 г. N 10АП-2178/16

г. Москва

06 апреля 2016 г.

Дело N А41-66489/15

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: Ефимовым А.В.,

при участии в заседании:

от администрации Раменского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ИП Войной Людмилы Федоровны: Сидоров И.А. по доверенности от 02.12.2015;

от Министерства имущественных отношений МО: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления земельных отношений Раменского муниципального района: Илюхин Д.С. по доверенности от 11.01.2016 N 3;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации Раменского муниципального района Московской области и Управления земельных отношений Раменского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 25 января 2016 года по делу N А41-66489/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по заявлению ИП Войной Людмилы Федоровны к Управлению земельных отношений Раменского муниципального района, администрации Раменского муниципального района Московской области, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства имущественных отношений МО, о признании,

УСТАНОВИЛ:

ИП Войная Людмила Федоровна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Управлению земельных отношений Раменского муниципального района (далее - управление, заинтересованное лицо) и администрации Раменского муниципального района Московской области (далее - Администрация Раменского района, администрация, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

- признать незаконным отказ администрации Раменского муниципального района Московской области в продлении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0070208:418 и 50:23:0070208: 148 на новый срок, выраженный в письме Управления земельных отношений Раменского муниципального района от 18.05.2015 N 392;

- обязать администрацию Раменского муниципального района Московской области принять решение о продлении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0070208:418 и 50:23:0070208:148 на новый срок на согласованных сторонами условиях.

В качестве третьего лица в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.01.2016 г. по делу N А41-66489/15 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, администрация Раменского района Московской области и Управление земельных отношений Раменского муниципального района обратились с апелляционными жалобами в Десятый арбитражный апелляционный суд. В обоснование своих доводов заинтересованные лица ссылаются на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей администрации Раменского муниципального района МО, Министерства имущественных отношений МО, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании заслушан представитель Управления земельных отношений Раменского муниципального района, который в своем выступлении поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ИП Войной Людмилы Федоровны возражал против доводов апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей заявителя и управления, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

28 апреля 2010 года между заявителем (арендатор) и КУИ Раменского района (арендодатель) были заключены договоры аренды:

- N 3074 земельного участка с КН 50:23:0070208:418 общей площадью 154 кв.м. категории "земли населенных пунктов", по адресу: Московская область, Раменский район, дп Удельная, ул.Горячева, уч. 19а, под магазин;

- N 3075 земельного участка с КН 50:23:0070208:148 общей площадью 260 кв.м. категории "земли населенных пунктов" по адресу: Московская область, Раменский район, дп Удельная, ул.Горячева, участок 19б, под кафе.

Срок действия договоров установлен с 28 апреля 2010 года по 27 апреля 2015 года (п. 2.1 договоров).

Договоры зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.

19 августа 2014 года предприниматель обратилась с заявлением в Администрацию Раменского района о продлении срока действия договоров аренды земельных участков N N 3074 и 3075 от 28 апреля 2010 года (принято 20.08.2014).

Письмом от 18.05.2015 N 392 Управление земельных отношений Раменского района отказало в продлении сроков договоров аренды, ссылаясь на нормы действующего с 01.03.2015 Земельного кодекса РФ, согласно которым продление договоров аренды невозможно.

Не согласившись с отказом, заявитель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований мотивировано тем, что нормы Земельного кодекса РФ, действующие с 01.03.2015 рассматриваемым правоотношениям неприменимы, основания для отказа в продлении договоров аренды, установленные ФЗ "О защите конкуренции" отсутствуют, на арендуемых земельных участках расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие заявителю, в связи с чем продление арендных отношений необходимо для завершения строительства.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции ошибочными в связи со следующим.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 31 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Частью 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими, лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" текст Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Как следует из материалов дела, спорные земельные участки с КН 50:23:0070208:418 и 50:23:0070208:148 образованы и предоставлены предпринимателю с видами разрешенного использования "под магазин" и "под кафе". В рассматриваемом случае договоры аренды были заключены с заявителем в отношении земельных участков, относящихся к неразграниченной государственной собственности в порядке статьи 30 ЗК РФ в целях строительства магазина и кафе с предварительным согласованием места размещения объектов.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеуказанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, продление срока договоров аренды путем принятия администрацией соответствующего решения и заключения дополнительного соглашения к договорам будет являться новыми договорами аренды, требующими при заключении соблюдения требований ФЗ "О защите конкуренции".

Несмотря на то, что данные обстоятельства не указаны заинтересованным лицом в обоснование оспариваемого отказа, они принимаются во внимание апелляционным судом, учитывая, что требования заявителя направлены на возложение обязанности на администрацию принять решение о продлении договоров аренды земельных участков.

Аналогичная правовая позиция относительно продления договора аренды земельного участка содержится в постановлениях ФАСМО от 25.02.2014 по делу N А40-37616/13-49-60.

Рассматривая вопрос о расположении на арендуемых земельных участках объектов недвижимости, требующих завершения строительства, апелляционный суд считает необходимым указать следующее.

Как пояснил апелляционному суду представитель заявителя, на земельных участках расположены здания магазина и кафе, которые фактически возведены и эксплуатируются заявителем.

25 сентября 2014 года ИП Войная Л.Ф. подала в Администрацию Раменского района обращения о выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию построенных объектов - магазина и кафе по адресу: Московская область, Раменский район, д.п.Удельная, ул.Горячева, участки 19а и19б, приложив к заявлениям технические паспорта на строения.

В ответе от 03.10.2014 N В-6455 Администрация Раменского района отказала в выдаче испрашиваемых разрешений, указав на отсутствие необходимых документов, предусмотренных ст. 55 ГрК РФ, а также на то, что уполномоченным лицом по рассмотрению таких обращений является Администрация г.п. Удельная Раменского района.

В соответствии с п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (в действующей редакции) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Частью 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Однако, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что в ответе от 22.10.2014 N 1459 Глава городского поселения Удельная мотивирует отказ в выдаче разрешения на строительство магазина в связи с непредставлением документов, предусмотренных п.13 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

На вопрос апелляционного суда представитель заявителя пояснил, что разрешение на строительство зданий магазина и кафе в установленном порядке не получено, также как и Градостроительный план земельных участков. Строительство объектов завершено, магазин и кафе эксплуатируются в отсутствие разрешений на ввод возведенных объектов в эксплуатацию.

Решения суда о признании прав заявителя на вышеуказанные строения отсутствуют, соответственно, государственная регистрация прав на объекты не осуществлялась.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции установил, что у предпринимателя отсутствуют документы, подтверждающие законность строений возведенных на оспариваемых земельных участках и возникновение на них прав как на объекты незавершенного строительства.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает неприменимым к спорным правоотношениям положения статьи 39.6 ЗК РФ (в действующей редакции).

Таким образом, обжалуемый предпринимателем отказ в государственной регистрации права собственности является правомерным, поскольку по существу соответствует требованиям закона.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции не применены нормы материального права, подлежащие применению, поэтому обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.01.2016 по делу N А41-66489/15 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

Е.А. Мищенко Е.Е. Шевченко